（2017）鄂0381民初448号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-14
案件名称
汉江集团丹江口博远置业有限责任公司与周利娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丹江口市人民法院
所属地区
丹江口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汉江集团丹江口博远置业有限责任公司,周利娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初448号原告：汉江集团丹江口博远置业有限责任公司，住址：丹江口市张家沟，法定代表人：王森林。该公司总经理。工商营业执照注册号：420381000005607（1-1）。委托诉讼代理人：汤爱珍，汉江集团丹江口博远置业有限责任公司物业分公司总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，签收法律文书，提起反诉、上诉等特别授权。委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：周利娟，女，生于1979年9月13日，汉族。原告汉江集团丹江口博远置业有限责任公司（以下简称博远置业有限公司）诉被告周利娟物业服务合同纠纷一案，于2017年2月8日诉至本院，请求被告周利娟支付2013年12月1日至2016年12月31日物业管理服务费5658元以及违约金8891元（逾期之日起按日0.3%收取）。本院于同日立案受理后，依法由审判员邱元生适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告博远置业有限公司的委托诉讼代理人汤爱珍、朱晓晶，被告周利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告周利娟辩称：不同意原告博远置业有限公司诉讼请求，认为原告博远置业有限公司不具备诉讼主体资格，原告博远置业有限公司的物业服务实际上为违法经营，当属无效行为，原告博远置业有限公司严重侵犯了小区业主的权利，应当承担相关法律责任，理由是原告博远置业有限公司既没有和被告周利娟签订物业管理服务合同，又没有按照约定提供服务，管理服务期间并未达到前期物业服务合同约定的服务质量标准。经审理查明：被告周利娟系汉江集团丹江口地产有限责任公司开发建设的商品房“碧水方圆”小区一期15号楼2-301室房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为127.43平方米，双方于2012年11月20日签订了商品房买卖合同，被告周利娟与汉江集团丹江口地产有限责任公司于2012年11月20日签订前期物业服务合同。前期物业服务合同中周利娟（以下简称甲方）为委托方，汉江集团丹江口地产有限责任公司（以下简称乙方）为受托方，约定：甲方将“碧水方圆”小区委托乙方实行物业管理，委托管理服务期限在前期物业服务合同中记载为：第二十二条，委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费用住宅为1.2元／每月／每平方米，房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。合同还约定了其他内容。2013年11月30日汉江集团丹江口地产有限责任公司与汉江集团丹江口博远置业有限责任公司（本案原告），签订了碧水方圆（一期）前期物业服务委托合同，将碧水方圆小区一期物业服务委托给了本案原告汉江集团丹江口博远置业有限责任公司，该份合同记载：物业服务合同期限暂定为三年，合同期内，碧水方圆小区业主委员会成立，并与物业管理公司签订了物业管理委托合同之日起，本物业服务合同终止，物业管理服务费用住宅为1.2元／每月／每平方米，业主按年度缴纳物业服务费，业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，业主应当按欠缴额每天0.3%的标准向乙方支付违约金。2015年12月20日、2016年2月3日原告博远置业有限公司分别向被告周利娟以物业费催缴通知单的形式催讨拖欠物业服务费，2016年3月2日，原告博远置业有限公司通过邮寄的方式再次向被告周利娟送达了律师函，但被告周利娟至今仍未支付。经核实，被告周利娟尚欠物业管理服务公司2013年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费共计5658元未交纳。上述事实的认定，有碧水方圆前期物业管理服务合同、碧水方圆（一期）前期物业服务委托合同、商品房买卖合同、快递单据、律师函、物业费催缴通知单、保洁服务协议、安保服务合同、电梯日常维护保养单及庭审笔录等证据佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据庭审查明的事实，物业公司接受开发商的委托，为被告周利娟居住的小区提供物业服务，被告周利娟与原告博远置业有限公司双方形成事实物业服务合同关系。原告博远置业有限公司提供了物业服务，被告周利娟理应向原告博远置业有限公司支付相应的物业费。现原告博远置业有限公司要求被告周利娟给付物业费的请求，理由成立，本院予以支持；对原告博远置业有限公司主张被告周利娟支付违约金的问题，因被告周利娟签订的前期物业服务合同并未对违约金事项作出明确约定，物业委托服务合同中约定的违约金事项单方面加重了被告周利娟的合同义务，另原告博远置业有限公司在庭审当中也认可提供的物业管理服务存在瑕疵，未能达到业主的要求，已经影响到了业主生活环境质量，原告博远置业有限公司主张作为业主的被告周利娟支付违约金的请求依据不足，本院不予支持。但原告博远置业有限公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业管理服务费的理由，且碧水方圆（一期）前期物业服务委托合同中第二十二条约定物业服务公司违反合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费，故被告周利娟辩称原告博远置业有限公司服务存在瑕疵，不符合标准，原告博远置业有限公司构成违约导致不缴纳物业管理服务费的辩解理由，本院不予采信。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业管理服务费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告周利娟于本判决生效之日起十日内给付原告汉江集团丹江口博远置业有限责任公司2013年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费共计人民币5658元。二、驳回原告汉江集团丹江口博远置业有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由原告汉江集团丹江口博远置业有限责任公司负担104元，被告周利娟负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路张湾区66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 邱元生二〇一七年四月十九日书记员 吴晓菲本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 百度搜索“”