（2017）甘08民终60号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-06
案件名称
郗某与任某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省平凉市中级人民法院
所属地区
甘肃省平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郗某,任某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终60号上诉人（原审被告）：郗某，个体经营户，住华亭县。委托诉讼代理人：米某，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任某，干部，住华亭县。上诉人郗某因与被上诉人任某房屋租赁合同纠纷一案，不服华亭县人民法院（2016）甘0824民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，经过询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郗某上诉请求：撤销原判，改判任某支付房屋维修费3900元，驳回任某一审的诉讼请求。事实及理由：原判认定事实、适用法律均错误。双方2013年签订合同时，郗某就收取了任某的押金5000元，原判认定为2014年转租时收取错误。其次，双方合同明确约定，承租人如存在损坏房屋财产，或私自转租房屋等违约情形，押金不予退还。本案合同在履行过程中，任某在墙面开凿烟洞，室内安装隔断，改变了房屋结构，对财产造成损坏，构成违约。其次，2014年6月，任某与案外人许小军达成转租协议之后，许小军怕引起纠纷才告知了郗某，而郗某也是认为转租已成事实，才直接与许小军签订了协议。所以，任某先转租后告知，也构成违约。因此，5000元押金不应退还。另外，任某在使用房屋过程中，堵塞了下水管道、损坏房屋地板砖，郗某进行维修，花费3900元，应由任某承担。任某辩称，5000元押金是在2014年6月份转租时交付的，不是签订租赁合同时交付的，有收条落款时间为证。转租时郗某要求任某交付押金，否则不同意转租。任某没办法才交付的，这一事实证明转租是经过郗某同意的。任某在房屋使用过程中开凿过烟洞，安装过隔断，但对房屋结构并未造成损坏或改变，不存在违约行为。任某并未堵塞下水道，损坏地板砖，也从未见到郗某维修设施。况且双方合同约定，下水道的维修义务人是任某，郗某不可能进行维修，不同意支付维修费用。任某向一审法院起诉请求：郗某退还任某房屋押金5000元。一审法院认定事实：2013年9月20日，郗某与任某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定任某租赁郗某位于××县的门面房，租期3年（2013年9月-2016年9月）。2014年6月，任某无力经营将店面转租于他人，郗某收取任某5000元押金，并答应合同期满后不拖欠暖气费、物业费、水电费，不损害房屋结构，押金全部退还。合同期满后郗某将门面房收回，但拒不退还押金5000元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，任某如约向郗某交纳了押金，郗某亦应按照约定在合同期满后退还押金。现郗某怠于退还押金的行为已构成违约，故任某诉请返还押金5000元的主张符合法律规定，予以支持。郗某关于任某转让房屋构成违约的辩解，因郗某已与次承租人另行签订了合同，视为同意任某的转租行为，根据《房屋租赁合同》第七条的约定原合同已终止，故任某转租房屋的行为并不构成违约，该辩解不予采纳。郗某关于任某损坏地板砖、堵塞下水管道的辩解，因其未提交有效证据证明，故亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：郗某于判决生效之日起十日内返还任某押金5000元。案件受理费50元，减半收取25元，由郗某负担。本院二审期间，郗某提交许小军的证明一份，证明任某在墙面开凿了烟洞，房屋内安装了隔断，地板砖的损坏与许小军无关。另外，许小军转租房屋时所交纳的押金5000元，是任某替许小军交纳的。任某质证认为，该证明所述的房屋设施安装情况属实，但不能证明地板砖已损坏。本院经审查认为，对任某认可的事实予以认定，但是该证明不能证实房屋的损坏情况、价值以及责任。关于押金的交付时间、数额与押金收条以及任某的自认能够印证，郗某主张押金为2013年签订合同时收取的上诉理由不能成立。原判查明事实属实，本院予以确认。本院认为，郗某要求任某支付3900元维修费的上诉主张，系在二审期间提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法〉》第三百二十八条规定，本院不予处理。关于任某在租赁期间是否存在违约行为，押金应否退还的问题。任某租赁房屋过程中，确实在墙面开凿烟洞，屋内安装了隔断。但是任某租赁房屋的用途为经营饭馆，上述行为是对房屋的正常装修行为，符合租赁物的使用性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。据此，郗某认为上述行为构成违约的主张不能成立，不予支持。另外，任某向案外人许小军转租房屋，虽协商在先，告知郗某在后。但是，郗某并未反对，相反，由郗某直接与许小军签订了租赁合同，是对转租行为的认可。所以，任某的转租不构成违约。综上，郗某的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郗某负担。本判决为终审判决。审判长张厉审判员白皎洁代理审判员杨振兴二○一七年四月十九日书记员白晓伟 关注微信公众号“”