（2017）粤1322民初384号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-13
案件名称
成苗苗与惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成苗苗,惠州市银泰达实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初384号原告成苗苗，女，汉族，1981年11月3日出生，住广东省博罗县。委托代理人黎同谦，系广东砝码律师事务所律师。委托代理人陈树稳，系博罗县园洲法律服务所律师。被告惠州市银泰达实业有限公司，住址：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼）。法定代表人杨成业委托代理人林立红，邹培盛，系公司员工。原告成苗苗诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈树稳、被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年8月4日签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买位于罗阳镇九村村××、下头××组××浪××单元××房。原告依合同约定按时支付首付款153263元，余款已办理银行按揭。按合同约定被告应在2014年12月30日前将具备交楼条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未按合同约定交付给原告，至2016年10月31日止已延迟天数为671天。被告的行为已构成根本性违约。诉讼请求：1、判令被告向原告支付延迟交楼违约金67538元（以支付购房款503263元为基数，从2014年12月30日起暂计2016年10月31日止每日按万分之二计算即503263元ⅹ0.0002ⅹ671天）；2、判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。一、原告要求被告支付逾期交房违约金计算有误，违约金计算日期应截算至2016年4月30日止而非10月31日止，且被告在购房合同中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%,即25163.15元。1、违约金计算日期应截算至2016年4月30日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。虽然工程未经竣工验收合格不得交付，房屋买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但原告于2016年5月1日自愿接受了案涉房屋，实际占用并使用该房屋，该房屋已发生转移，根据上述法律规定，应视为案涉房屋已经交付。因此，原告要求逾期交房违约金计算应当计算至原告实际收楼时间2016年5月1日的前一天，即2016年4月30日。2、被告按约定应承担的逾期交房违约的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。经审理查明，2013年8月4日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇××、下头××组××浪××单元××房，总价款为503263元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：参见补充协议”。另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议（二）。其中补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。另查明，原告已支付首付款153263元，余款办理银行按揭。涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。原告于2016年5月1日签收《业主收楼验收表》，双方办理收楼手续。被告主张违约金计算的截止日期应为2016年4月30日。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的商品买买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，现被告于2016年5月1日才将房屋交付原告使用，显属违约。违约金计算起算日期应为合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日，截止日期应为2016年4月30日。被告直至2016年5月1日才与原告办理收楼手续，被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告的违约金起止日期应为2014年12月31日起止2016年4月30日止，按日支付已付房款万分之二的违约金。关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为49017.8元（503263元ⅹ0.0002/天ⅹ487天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告成苗苗支付逾期交房违约金49017.8元。二、驳回原告成苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 陈晓君二〇一七年四月十九日书记员 杨慧娟