（2017）鄂01民终947号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-04-25

案件名称

黄宇、黄建华租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄宇,黄建华,ＸＸ,郭伟利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终947号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄宇，男，1984年8月2日出生，汉族，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：黄克乾，湖北省楚天法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建华，男，1979年1月31日出生，汉族，住湖北省大冶市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，女，1974年4月1日出生，汉族，住江苏省铜山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭伟利，男，1975年12月23日出生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人黄宇因与被上诉人黄建华、ＸＸ、郭伟利租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。黄宇上诉请求：1、请求依法改判一审判决，驳回黄建华、ＸＸ、郭伟利在一审中的诉讼请求，支持黄宇在一审中提出的反诉请求；2、请求判令黄建华、ＸＸ、郭伟利承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，郭伟利与黄宇签订《门面使用责任协议书》时故意隐瞒事实，违反《租赁合同》中关于租赁权转让的约定，且该协议签订时因郭伟利未缴清所欠的租金、物业费等导致黄宇营业时遭到出租人湖北珩生投资有限公司及武汉禾润物业管理有限公司的制止而无法经营，给黄宇造成较大经济损失；2、一审错误认定转让费为40000元，转让费实为30000元，已支付的10000元为租金；3、黄宇已停止经营，关于案涉门面的租赁合同已无法履行，如继续履行合同，支付黄建华、ＸＸ、郭伟利30000元转让费则违反公平原则，黄宇要求解除合同。黄建华、ＸＸ、郭伟利辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄建华、ＸＸ、郭伟利向一审法院起诉请求：1、黄宇向黄建华、ＸＸ、郭伟利付清欠款30000元；2、黄宇向黄建华、ＸＸ、郭伟利支付2016年3月17日至2016年6月16日期间的房屋租金7700元、物业费971元及违约金7700元；3、黄宇承担本案的诉讼费。黄宇向一审法院反诉请求：1、依法解除黄宇与黄建华、ＸＸ、郭伟利之间签订的《门面使用责任协议书》；2、黄建华、ＸＸ、郭伟利返还黄宇支付的租金10000元；3、黄建华、ＸＸ、郭伟利赔偿黄宇的经济损失40000元；4、本案诉讼费用由黄建华、ＸＸ、郭伟利承担。一审法院认定事实：2015年7月7日，黄建华、ＸＸ、郭伟利三人因合伙经营牛杂面馆，遂由郭伟利（乙方）作为承租人与湖北珩生投资有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将其位于“珩生领袖城”小区乙1栋第1层10号铺位出租给乙方经营餐饮；租赁期限3年，自2015年6月17日起至2018年6月16日止；租赁期内，因乙方原因需转让租赁权，事先必须取得物业公司书面同意，且受让方经营业态符合项目业态规划，乙方方可转让租赁权，受让方需与甲方重新签订租赁合同，并向物业公司财务部交纳合同更名费2000元/户；甲方全权委托武汉禾润物业管理有限公司（以下简称物业公司）负责协议期内该商铺的日常管理事宜，包括但不限于按时催收、代收租金及相关费用等。同时，双方在合同中还约定了其他的权利和义务内容。2015年11月6日，郭伟利向出租人湖北珩生投资有限公司提出书面转让申请。该公司工作人员魏庆辉在其转让申请中批注：按合同约定允许转让，如须更名按合同约定办理。2016年2月26日，黄建华、ＸＸ、郭伟利将涉案房屋转让给黄宇经营，并由郭伟利与黄宇签订《门面使用责任协议书》一份，协议约定：本商铺自2016年2月26日起使用权及由此商铺产生的经营收益均归黄宇所有；黄建华、ＸＸ、郭伟利负责将房租及物业管理费交至2016年3月16日，自2016年3月17日起以后的房租及物业管理费由黄宇承担，自2016年2月26日起所产生的水电及与该商铺相关的所有费用均由黄宇承担，黄建华、ＸＸ、郭伟利不再对此负有缴付责任。同时，双方口头约定黄宇向黄建华、ＸＸ、郭伟利支付转让费40000元。合同签订后，黄建华、ＸＸ、郭伟利将涉案商铺交给黄宇经营使用。黄宇在支付转让费10000元后，所剩余款30000元则向黄建华出具欠条一份，并承诺在三个月内支付。因黄建华、ＸＸ、郭伟利多次向黄宇催要该转让费而无果，遂诉请至法院。黄宇对黄建华、ＸＸ、郭伟利提交的《门面使用责任协议书》、欠条等证据均不持异议，但其认为黄建华、ＸＸ、郭伟利当时隐瞒事实，违反合同约定，导致黄宇经营不到三个月就关门歇业，给其造成很大的经济损失，由此提起反诉。经查，2016年3月4日、2016年4月18日，黄建华、ＸＸ、郭伟利向物业公司分别交纳了2015年9月17日至2016年3月16日期间的租金15540元和物业费971元，并于2016年4月24日将所欠水电费结清。一审法院认为：黄建华、ＸＸ、郭伟利三人之间就租赁涉案房屋进行经营签订有书面的《合伙经营协议书》，根据《民法通则》的相关规定，黄建华、ＸＸ、郭伟利之间成立合伙关系。经全体合伙人同意，合伙成员从事的经营活动所产生的法律效力及于全体合伙人，由此对外形成的债权成立连带债权。郭伟利与黄宇签订的《门面使用责任协议书》，实际上是黄建华、ＸＸ、郭伟利与黄宇之间为转让涉案房屋的承租权而设定的权利义务关系，黄宇支付转让费40000元即是受让该承租权的合理对价，双方的意思表示真实，约定内容不违反国家法律、法规的强制性规定，且出租人亦书面同意黄建华、ＸＸ、郭伟利转让一事，故《门面使用责任协议书》为合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。现黄建华、ＸＸ、郭伟利按合同约定向黄宇交付了涉案房屋，并于2016年4月24日之前结清了应付房租、物业费和水电费。而黄宇既未按承诺期限向黄建华、ＸＸ、郭伟利支付剩余转让款30000元，又未与出租人及时办理更名手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故黄建华、ＸＸ、郭伟利要求黄宇付清转让款30000元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。根据黄建华、ＸＸ、郭伟利与黄宇协议约定的内容，自2016年3月17日以后，黄宇不仅享有涉案房屋的承租权，同时应向出租人湖北珩生投资有限公司按时履行支付租金的义务。至于黄建华、ＸＸ、郭伟利要求黄宇支付2016年3月17日至2016年6月16日期间租金7700元、物业费971元及违约金7700元，因黄建华、ＸＸ、郭伟利既未垫付上述费用而取得追偿权，又不是主张租金请求权的适格主体，故一审法院对黄建华、ＸＸ、郭伟利的该项诉讼请求不予支持。庭审中，黄宇抗辩提出“黄建华、ＸＸ、郭伟利当时隐瞒事实，违反合同约定”，并反诉要求解除《门面使用责任协议书》，但其未提交充足的证据证明黄建华、ＸＸ、郭伟利存在“隐瞒事实、违反合同约定”的行为，故一审法院对其抗辩理由不予采信。同时黄宇作为违约方，并不具备行使合同解除权的约定和法定条件，其要求解除《门面使用责任协议书》，并主张黄建华、ＸＸ、郭伟利返还租金10000元、赔偿损失40000元的反诉请求，均无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、黄宇于本判决书生效之日起五日内向黄建华、ＸＸ、郭伟利支付转让费30000元；二、驳回黄建华、ＸＸ、郭伟利的其他诉讼请求；三、驳回黄宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，反诉费525元，二项合计1485元，由黄宇负担。本院二审期间，黄宇提交《门面出租协议》和收条一份，拟证明本案争议的协议无法履行，导致黄宇和案外人陈红军另行签订租赁合同。经质证，黄建华、ＸＸ、郭伟利对该证据的真实性有异议，认为与本案无关。本院认为，黄宇在二审中提交的证据，与本案无关联性，不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，2016年4月24日，黄宇已将涉案房屋的水费结清。本院认为，郭伟利与黄宇就转让涉案房屋的承租权签订的《门面使用责任协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该转让事宜已取得出租方的书面同意，故《门面使用责任协议书》为合法有效合同。关于黄宇主张郭伟利与其签订《门面使用责任协议书》时故意隐瞒事实，违反《租赁合同》中关于租赁权转让的约定，且该协议签订时因郭伟利未缴清所欠的租金、物业费等导致其营业时遭到出租人湖北珩生投资有限公司及武汉禾润物业管理有限公司的制止而无法经营，给其造成较大经济损失的上诉理由，因黄宇未提交相关的证据予以证实，故此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于黄宇主张一审判决错误认定转让费为40000元，转让费实为30000元，已支付的10000元为租金的上诉理由，因郭伟利与其签订的《门面使用责任协议书》第三条约定“乙方（黄宇）应在合同有效期内遵守原租赁合同协议及时以甲方（郭伟利）名义向业主方缴纳相应费用……”，即黄宇应向业主而非郭伟利缴纳租金，且黄宇没有证据证明其支付给郭伟利的10000元为租金，故一审认定转让费为40000元并无不当，黄宇的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于黄宇主张其已停止经营，《门面使用责任协议书》已无法履行，如继续履行合同，支付黄建华、ＸＸ、郭伟利30000元转让费则违反公平原则，其要求解除合同的上诉理由，因黄宇未按承诺期限向黄建华、ＸＸ、郭伟利支付剩余的30000元转让款，已构成违约，其作为违约方并不具备行使合同解除权的约定与法定条件，故黄宇的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，黄宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1485元，由黄宇负担。本判决为终审判决。审判长　张　红审判员　余小乔审判员　叶玉宝二〇一七年四月十九日书记员　李一凡 微信公众号“”