（2017）鄂0821民初246号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-28
案件名称
闵永登与姜楠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闵永登,姜楠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》：第三十条第一款
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2017)鄂0821民初246号原告：闵永登，男，1963年12月27日出生，汉族，京山县人，农民，住京山县。委托诉讼代理人：张韬，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告：姜楠，男，1988年5月4日出生，汉族，京山县人，住京山县。本院于2017年2月10日立案受理了原告闵永登与被告姜楠房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵永登及其委托诉讼代理人张韬到庭参加诉讼，被告姜楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告闵永登向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年8月29日签订的《二手房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款17万元并支付违约金2万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年8月29日，原告以28万元价款购买被告所有的位于京山县××市镇××大道××单元××面积为119.49㎡的住房一套，双方签订书面《二手房屋买卖合同》，合同约定被告于2017年1月10日交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付定金2万元。2016年9月30日，原告按被告的要求将其中15万元购房款通过农业银行汇至被告指定的账户，且被告出具收条。原告事后要求被告交房并办理过户手续时，得知该房屋已经抵押给他人，并办理了抵押登记手续，且该房屋已被他人占有居住。被告无法在约定时间交付房屋，双方签订的《二手房屋买卖合同》无法履行。原告认为其购买房屋的目的无法实现，为此，诉至本院。被告姜楠未提交书面答辩意见。原告为证实其主张，向本院提交二手房屋买卖合同一份、收条二张、转账凭证及他项权证各一份，拟证明原、被告于2016年8月29日签订房屋买卖合同一份，约定房屋价款为28万元；原告于买卖合同签订当日支付购房定金2万元；原告按被告要求将15万元购房款打至被告指定账户，且被告出具收条；诉争房屋已于2016年5月17日抵押给案外人彭振。被告未出庭对原告提交的证据进行质证，亦未向本院提交书面证据。原告提交的证据来源合法，客观、真实，能够证明与案件相关的基本事实，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认事实如下：原告闵永登通过中介获知被告姜楠出售其所有的二手房信息。2016年8月29日，双方签订二手房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于京山县新市镇轻机大道73号1幢1单元301号建筑面积为119.49㎡的住房一套（房屋所有权证号为：京山县房权证新市镇字第××号）出售给原告，房屋价款为28万元；原告于2017年1月10日前分两次支付价款；被告于2017年1月10日前将房屋交付原告，同时转让土地使用权；合同于签订之日起生效，一方如违约，则由违约方承担违约责任，赔偿损失，并支付违约金2万元。合同签订当日，原告向被告支付购房定金2万元，被告出具收条一张。2016年9月30日，原告将房款15万元转账至被告所指定案外人彭振的账户，同日，被告向原告出具收到15万元房款的收条一张，并载明余款11万元于办理房屋过户手续时结清。另查明，原、被告买卖的诉争房屋已于2016年5月17日抵押给案外人彭振，并办理了京山县房他证新市镇字第××号房屋他项权证。被告未按合同约定的期限将房屋交付给原告，亦未办理房屋产权过户手续。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告双方书面约定买卖二手房屋，意思表示真实，不违反法律、法规规定，为合法有效合同，双方应予遵照履行。原告依约履行合同，向被告支付购房定金2万元及购房款15万元，共计17万元。被告未在约定期限内交付房屋，亦未协助原告办理房屋产权过户登记手续，且诉争房屋在双方签订买卖合同前已办理抵押登记手续至今未予解除，导致原告的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，被告未交付房屋并办理过户手续的违约行为导致原告的合同目的不能实现，原告因而享有合同解除权。原告向本院起诉，本院于2017年2月20日向被告送达的行为即视为向被告发出了解除二手房屋买卖合同的通知，故本院确认原告解除与被告二手房屋买卖合同的行为有效，合同已于2017年2月20日解除。关于原告要求被告返还购房款17万元并支付2万元违约金。被告未依约履行合同义务，应当向原告承担赔偿损失、支付违约金的违约责任。本案中，原告已向被告支付房款共计17万元，应当由被告予以返还；且双方在合同中已经约定由违约方承担2万元违约金，系当事人意思自治，现合同因被告违约导致解除，原告作为守约方主张继续使用违约金条款，于法有据。故本院对原告的上述诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、确认原告闵永登解除与被告姜楠二手房屋买卖合同的行为有效，合同已于2017年2月20日解除；二、被告姜楠于本判决生效之日起七日内返还原告闵永登购房款17万元，并支付违约金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由被告姜楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 汪烊二〇一七年四月十九日书记员 胡媛附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 来源：