（2017）京03民终4869号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-07-25

案件名称

李晨辉与刘慧兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李晨辉,刘慧兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4869号上诉人（原审原告、反诉被告）：李晨辉，男，1977年6月24日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：关心，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘慧兰，女，1967年3月1日生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史卉子，北京大成律师事务所律师。上诉人李晨辉因与被上诉人刘慧兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初57865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晨辉及其委托诉讼代理人刘纪伟、关心，被上诉人刘慧兰的委托诉讼代理人阚文颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晨辉上诉请求：撤销一审判决，改判刘慧兰返还30万元的利息，承担违约金2063760元。一、二审案件受理费由刘慧兰负担。事实和理由：根据双方的微信记录显示，刘慧兰未要求过李晨辉支付270万元银行贷款之事，李某的证言是虚假的，李晨辉未收到过何时偿还贷款的通知，李晨辉并未违约。在合同履行期间，刘慧兰提出要求李晨辉追加首付500万元，但李晨辉未同意，要求按照原合同履行，此时，刘慧兰于2016年7月1日单方面提出解除合同，应属根本违约，应承担违约责任。此外双方合同约定于2016年5月30日由刘慧兰将房屋交给李晨辉，后双方口头约定当面给付50万，交房日期为2016年5月1日，但刘慧兰一直借口不予交房，也构成违约，应当承担违约责任。刘慧兰辩称，按照约定刘慧兰与银行确定日期后李晨辉应当支付270万元，由于李晨辉拒绝支付270万元，故刘慧兰自行向银行还款。在微信群里中介人员及刘慧兰的代理人多次催促李晨辉支付首付款，但李晨辉拒绝支付导致合同解除，李晨辉未接到通知与事实不符。由于李晨辉拒绝支付首付款，刘慧兰未交房的行为不构成违约。刘慧兰不认可李晨辉有关口头约定给付50万元的事情。同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。李晨辉向一审法院起诉请求：1.解除李晨辉、刘慧兰间就102号房屋签订的房屋买卖合同；2.刘慧兰返还定金30万元；3.刘慧兰给付利息（以30万元为本金，自2016年4月14日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；4.刘慧兰给付违约金2063760元。刘慧兰向一审法院反诉请求：1.确认李晨辉、刘慧兰间就102号房屋签订的房屋买卖合同已于2016年7月1日解除；2.李晨辉给付刘慧兰违约金1763760元（不同意再行退还定金30万元，已自违约金数额中扣除）。一审法院认定事实：李晨辉、刘慧兰于2016年4月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一、二），约定李晨辉购买刘慧兰102号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行；出卖人和买受人通过房产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京程远伟业房地产经纪有限公司）；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为10318800元整（此房款为出卖人净得价，包含使用权车位和储仓间各1个）；买受人向出卖人支付定金，定金金额为30万元；买受人拟贷款金额为400万元；出卖人应当2016.5.30日前将该房屋交付给买受人；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并有出卖人退还买受人全部已付款。附件二《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》，约定出卖人应于2016年5月5日前向抵押权人申请提前清偿借款，买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款270万元整支付至抵押权人指定账户；买卖双方应于网签合同后办理申请贷款手续，买受人拟贷款400万元；剩余购房款：买受人通过银行资金托管的方式于缴税过户前支付出卖人购房款2818800元；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。就此，李晨辉于2016年4月23日给付刘慧兰定金30万元。刘慧兰于2016年5月3日向中信银行北京广渠路支行申请提前还款，提前还款日期为2016年5月17日，后该笔贷款确于2016年5月17日提前还清，一次性给付3004634.25元，庭审中，李晨辉、刘慧兰均认可系刘慧兰自行偿还。该案争议焦点系合同违约方及违约行为的认定。就此，李晨辉表示刘慧兰系违约方，刘慧兰要求变更合同条款，且未按约定到场办理网签，后又一房二卖，且曾表示房屋出售价不高，构成违约。刘慧兰表示李晨辉系违约方，李晨辉未按合同约定给付首付款270万元，构成违约。一审庭审中，李晨辉、刘慧兰均向该院提交微信往来记录，其中：中介人员于2016年6月16日公布房源核验结果，证实102号房屋确登记在刘慧兰名下；中介于6月29日“你两口子合计一下，300万的首付什么时候给，或者是办到什么进度了给，咱再和盖总往一起碰”；盖剑高于6月30日“开发商说新的那个车位原价25万，公共维修基金7072，契税6000，储藏间没法再更换了，因此总房款10391960元，此为买房人净得，请买家确认是否有问题”；李晨辉于6月30日“总价款没问题，我确认”；李晨辉于7月1日“把卡号给我，我今天给你汇91960”；中介“盖总，现在客户只卖了一套房子，另外一套呢本来也订了，后来买家不买了，现在正在抓紧卖呢，好像暂时只能付300万，剩余的还得再等等卖房子呢”；李晨辉爱人于7月1日“我们那套房子的情况是当初我们这两套房子一起卖的，盖总一开始说是五月份把金茂悦的房子的房本和物业情况处理好，到后来拖到六月份了，因为这套房子是非常着急，以非常低的价卖的，后来咱们这边情况又不清楚，那套房子我们就没有那么低的价格卖掉”；盖剑高于7月1日“我还是请买家明确差额大约五百万何时能够支付，因为我这边是借的钱还的贷款”（刘慧兰表示指除贷款外的购房款）；李晨辉于7月1日“这什么态度，完全不管之前说什么只管自己的利益，让买房的为卖方的延误时间买单，你觉得合适吗，我只能卖了第二套房之后把剩余的钱给卖方”；盖剑高于7月1日“我不想争吵，我现在通知你，我们的交易取消”“原草签协议未得到买家执行，买家已构成实质性重大违约，双方就草签协议未涉及事宜及后续解决方案无法达成一致，现解除草签协议”；李晨辉爱人于7月2日“现在我们这边的情况是前期的270万在网签当天我们打给您，之后我们就去申请银行贷款350万”；盖剑高于7月2日“我和卖家商量一下，剩下的200多万请给个大致时间概念”；李晨辉爱人于7月3日“我们能承诺的是网签当天付270万到您的账户，接着做银行贷款，然而剩下的钱我们就需要卖现在这套房子了，如果可以顺利卖房，我们将把剩下的钱在过户前一天做银行托管”；盖剑高于7月6日“卖家决定还是解除草签协议，没法接受付款的不确定性”；李晨辉爱人于7月10日“我们商议后，不同意解除合同，希望能继续履行合同”。此外，盖剑高于6月29日向李晨辉发微信表示“当初草签合同只是框架，很多细节没有涉及到，而且情况发生了变化，现在应当双方重新进一步协商”“我提出付款进度如下：7月1日前支付191960元，我需要给开发商付车位补的费用，7月15日前支付500万元，正式签合同的当天，7月30日前支付监管账户的资金，8月31日前完成过户”。一审审理中，证人李某到庭作证称：我是涉案交易的经办人。李晨辉、刘慧兰签订房屋买卖合同时，开发商还没有向刘慧兰交房，当时口头约定的是五一前后可能收房，刘慧兰收房后由李晨辉给付50万元，但在合同中没有体现，因此存在成交价前后不一致的情形。就270万元一节，2016年5月中旬，具体时间记不清了，刘慧兰通知我银行已经确定提前还款的日期，我就该时间于5月15日左右以电话方式通知了李晨辉，但李晨辉向我表示直接将270万元支付给刘慧兰对李晨辉不安全，没有保障，因此没有支付，刘慧兰自行筹钱提前偿还了银行贷款。但刘慧兰也没有因此提出解除合同，双方仍然就合同继续履行，只是在协商什么时候支付该笔270万元。后来各方约定房屋产权证办理完毕时，李晨辉向刘慧兰给付270万元，2016年5月下旬，房产证办理完毕，我方也就此通知了李晨辉，但是李晨辉仍然没有支付270万元，李晨辉说等房屋核验后再给付。2016年6月1日开始做房屋核验，2016年6月15日通过房屋核验，李晨辉仍未支付。后来我陪李晨辉去看车位及储藏室，发现储藏室面积比刘慧兰陈述的看上去小，车位与刘慧兰描述的位置也不一样，双方就此沟通换车位问题，后来也确实与开发商争取了车位，但是需要补差价。一直拖延到了2016年7月，此时刘慧兰表示李晨辉仍未给付270万元，因此提出追加首付到500万元，李晨辉不同意，双方就此没有达成一致，因此刘慧兰提出解除合同。此外，李晨辉的购房资格在2016年7月18日通过，自购房资格通过后才能够办理网签，因此不存在6月30日办理网签的问题。一审法院认为，李晨辉、刘慧兰于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李晨辉、刘慧兰均同意解除合同，该院不持异议，就合同解除时间，考虑到刘慧兰虽于7月1日发出解除合同通知，但此后多次询问合同履行进度，解除合同的意思表示并未明确，该院对刘慧兰要求确认合同于7月1日解除不予支持，对李晨辉第一项诉讼请求，予以支持。就李晨辉第二项诉讼请求，刘慧兰应予退还，该院予以支持。就李晨辉第三项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。就违约一节，根据李晨辉、刘慧兰微信往来记录，合同未能继续履行系李晨辉未能按期付款所致，双方就追加首付款等的沟通系基于李晨辉违约进一步的协商，现双方未能协商一致致合同解除，李晨辉应就此承担违约责任，刘慧兰不承担违约责任，就违约金的数额，考虑到刘慧兰因提前偿还银行贷款确存在一定的损失，该院就此酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李晨辉与刘慧兰就位于北京市朝阳区红军营东路×号院×号楼×层×单元×号房屋签订的房屋买卖合同。二、刘慧兰于判决生效之日起七日内返还李晨辉定金三十万元。三、李晨辉于判决生效之日起七日内给付刘慧兰违约金五万元。四、驳回李晨辉的其他诉讼请求。五、驳回刘慧兰的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李晨辉、刘慧兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李晨辉有关双方口头约定交房日期为2016年5月1日的主张，李晨辉所主张的交房日期与合同约定的内容不符，且李晨辉提供的现有证据亦不足以证明双方就交房日期为2016年5月1日达成一致，故本院对其有关交房日期为2016年5月1日的上诉理由不予采纳。合同约定“出卖人应于2016年5月5日前向抵押权人申请提前清偿借款，买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款270万元整支付至抵押权人指定账户”，从其约定来看，李晨辉负有以购房款代出卖人清偿借款的义务，根据双方陈述以及现有证据，该笔借款是由刘慧兰自行偿还，在付款义务在李晨辉一方的情形下，李晨辉有关刘慧兰未通知其付款时间的主张不符合常理，结合证人有关“2016年5月中旬，具体时间记不清了，刘慧兰通知我银行已经确定提前还款的日期，我就该时间于5月15日左右以电话方式通知了李晨辉，但李晨辉向我表示直接将270万元支付给刘慧兰对李晨辉不安全，没有保障，因此没有支付”的陈述以及此后双方在微信记录中李晨辉仍表示270万只能在网签时给付的情形，在李晨辉提供的现有证据亦不能证明其主张的情形下，本院认为合同未能履行是李晨辉未能按期付款所致。在李晨辉已经违约的情况下，刘慧兰未予交付房屋亦属合理，故本院对李晨辉有关“李晨辉未收到过何时偿还贷款的通知，李晨辉并未违约”，“刘慧兰未按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任”的上诉请求和理由不予采纳。刘慧兰虽然于2016年7月1日发出解除合同通知，但根据双方的微信记录，刘慧兰此后通过盖剑高多次询问履行进度，其解除合同的意思表示并不明确，双方在2016年7月1日后就合同的履行问题仍在协商，合同状态仍处于履行过程中，故本院对李晨辉有关“刘慧兰于2016年7月1日单方面提出解除合同，应属根本违约”的上诉请求和理由不予采纳。诉讼中，双方均同意解除合同，本院亦不持异议，在合同解除后，刘慧兰应当将收取的30万元定金返还给李晨辉，但李晨辉要求刘慧兰支付30万元的利息，没有合同及法律依据，本院对其“要求刘慧兰支付利息”的上诉请求和理由不予采纳。综上所述，李晨辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22880元，由李晨辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张印龙审判员　张　慧审判员　石　煜二〇一七年四月十九日法官助理　张思齐书记员　邸　硕关注公众号“”