(2017)兵11民终29号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-11
案件名称
黄落平与新疆九鼎农产品经营管理有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄落平,新疆九鼎农产品经营管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵11民终29号上诉人（原审原告）：黄落平，女，汉族，1979年1月27日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市东山区。被上诉人（原审被告）：新疆九鼎农产品经营管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：文学军，董事长。委托诉讼代理人：孙进超，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人黄落平因与被上诉人新疆九鼎农产品经营管理有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2016）兵1101民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄落平、被上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄落平上诉请求：1、撤销（2016）兵1101民初180号民事判决，支持上诉人黄落平一审的诉讼请求；2、判令被上诉人九鼎公司承担本案诉讼费、送达费、律师费。事实和理由：1、原审认定被上诉人九鼎公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质是错误的；2、上诉人黄落平与被上诉人九鼎公司的房屋买卖合同应适用商品房交易的相关法律规定；3、按照商品房销售规定，被上诉人九鼎公司未履行相关义务，导致本案买卖合同无效，上诉人黄落平的诉讼请求应得到支持。庭审中上诉人黄落平变更上诉请求，减少赔偿损失270792.24元。综上，上诉人黄落平的请求有事实和法律依据，一审法院判决结果错误，请求二审法院予以纠正，并支持上诉人的诉讼请求。九鼎公司辩称，1、本案是房屋买卖合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷；2、双方签订的房屋买卖合同合法有效，不存在合同法第五十二条认定合同无效的法律事实；3、资产评估报告不具备证明本案房屋性质及能否办理产权登记的证明效力；4、上诉人黄落平退房的原因是房价下跌和经营遇阻。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。九鼎公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效；2、由被告返还原告购房款414050元，支付利息49028元、壁挂炉5900元、暖气改造费6000元、保险费1734元、公证费200元、装修款95000元、贷款利息70000元；3、由被告赔偿一倍已付房款414050元；4、被告承担本案诉讼费、送达费、评估费、鉴定费。一审法院认定事实：2012年6月28日，十二师建设局颁发了十二师地字第2012028号《建设用地规划许可证》，准许被告九鼎农产品管理公司在新疆生产建设兵团第十二师一〇四团四连的土地上修建面积为389693.27㎡的住宅。2012年8月19日颁发了编号为BT6590122012023《建设工程施工许可证》，准许被告施工建设55753.96㎡的住宅，2012年10月22日，十二师建设局颁发了十二师建字第2012029号《建设工程规划许可证》，批准被告生产建设新疆生产建设兵团乌鲁木齐农产品批发市场1-5号楼。被告将该工程交由新疆天恒基建筑工程有限公司(以下简称天恒基建筑公司)施工建设。2013年6月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告以每平方米4900元的价格购买被告修建的位于新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋楼2-12号房屋，房屋用途为市场配套商服用房，房屋建筑面积为84.50平方米。合同还约定，原告通过银行按揭方式付款，在合同签订当日支付房款10000元，剩余首付款114215元，于2013年7月20日前付清，剩余70%的房款，以按揭方式支付了剩余房款。被告应于2013年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告。合同签订后原告向被告支付了首付款，并办理了银行按揭贷款手续。2013年8月12日涉案房屋通过了竣工验收，2013年12月2日，被告向原告交付了涉案房屋。原告将房屋装修后出租。因认为被告销售给原告的房屋没有预售许可证，原告遂起诉至法院。一审法院认为，原、被告双方的争议焦点为：一、原、被告之间交易的房屋是否属于商品房，本案是否适用调整商品房买卖关系的法律及司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工验收的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，据此可知，商品房是指具有房地产开发资质的企业按照政府有关部门的批准所开发建设的用于面向社会销售的房屋，仅指一手商品房。而本案中被告九鼎农产品管理公司并不是房地产开发企业，不具备开发商品房的资质。而且，根据被告所提供的建设工程规划许可证显示，该工程为批发交易市场的配套住宅，用地性质也为商业用地，被告所建造的房屋并不属于面向社会公开销售的商品房。因此，本案中原、被告之间的房屋买卖关系不适用关于商品房买卖或者预售的相关法律规定。二、原、被告之间的房屋买卖行为是否有效。对于新疆九鼎农产品批发交易市场1-5号楼的建造，被告办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该工程已经通过了竣工验收，被告基于合法的建造行为已经取得了新疆九鼎农产品批发交易市场1-5号楼的物权。其作为物权人，享有对该建筑物的处分权。原、被告之间关于涉案房屋的买卖行为，并未损害国家、集体、第三人及社会公共利益，也没有违反法律、行政法规规定的强制性的效力性规定。被告作为非房地产开发企业，对外销售房屋的行为，属于违反行业管理规定的行为，应由相关监管部门按照规定进行处理，并不影响双方之间买卖行为的效力。对于原告所称被告虚构涉案房屋为四证齐全的商品房，采用欺诈手段与原告进行房屋交易的理由，属于原告可申请变更或者撤销双方之间房屋买卖行为的事由，而不是认定双方之间房屋买卖行为无效的理由。因此，原告要求认定双方之间房屋买卖行为无效、退还房款及赔偿相应损失的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告黄落平的诉讼请求。案件受理费13864元，由原告黄落平负担。二审中，上诉人黄落平提交了以下证据：新疆九鼎农产品有限公司房屋现场、对外售楼中心、对外宣传牌照片及对外售楼中心的视频；股权评估报告、资产审计报告；新疆九鼎农产品批发交易市场搜狐网站信息。用以证明自己的主张。经质证，上述证据不符合证据的真实性、合法性、关联性，不能证明上诉人黄落平的主张，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。关于房屋买卖行为是否有效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案涉及的楼房，是被上诉人九鼎公司批发交易市场的配套住宅，用地性质也为商业用地，被上诉人九鼎公司建造时办理了相关手续，通过了竣工验收，取得了该楼房的物权，其作为物权人，享有对该建筑物的处分权。上诉人黄落平与被上诉人九鼎公司之间关于涉案房屋的买卖行为，是经双方公平、自愿协商订立并履行，并未违反关于无效的法律规定。双方签订的房屋买卖合同，约定的房屋用途为市场配套商服用房，而非商品房，不适用关于商品房买卖或者预售的相关法律规定。对于上诉人黄落平所称被上诉人九鼎公司采用欺诈手段进行房屋交易的理由，属于合同法规定的可申请变更或者撤销的合同，而不是认定双方之间房屋买卖行为无效的理由。因此，上诉人黄落平要求认定双方之间房屋买卖行为无效、退还房款及赔偿相应损失的上诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄落平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14304元，由上诉人黄落平负担。本判决为终审判决。审判长 陈正生审判员 韩 卫审判员 孙 东二〇一七年四月十七日书记员 彭 悦 更多数据：搜索“”来源：