（2017）京02民终3235号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-05-11

案件名称

北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司与李广竹委托合同纠纷一案二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司,李广竹

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3235号上诉人（原审被告）：北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰台南路甲108号院1号楼101。法定代表人：刘建伟，总经理。诉讼委托代理人：任磊，男，北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审原告）：李广竹，男，1964年10月20日出生。委托诉讼代理人：田华，女，1972年1月17日出生。委托诉讼代理人：李广松，男，1962年12月30日出生。上诉人北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司（以下简称嘉盛卓华公司）因与被上诉人李广竹委托合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉盛卓华公司上诉请求：1.撤销一审判决并予以改判；2.本案诉讼费用全部由李广竹承担。事实和理由：一、一审法院偏袒李广竹，片面认定李广竹的有利说法，不顾李广竹多次违约给嘉盛卓华公司造成严重经济损失的事实，明显有失公平公正。二、一审判决不顾当事人双方所主张的事实，判决嘉盛卓华公司重复向李广竹交纳2016年7月3日至10月2日的租金10333元。三、一审判决有意销毁或隐瞒涉案关键证据，从而得出有悖事实的结论。四、李广竹所主张的金额仅为16333元，依照规定一审案件受理费应为208元，一审法院判决嘉盛卓华公司负担1266元。李广竹辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉盛卓华公司尚欠李广竹第一期租金1033元至今未付，嘉盛卓华公司违约在先。应于2016年10月2日给付的第二期租金9300元，嘉盛卓华公司至今也没有给付李广竹，两期共欠租金10333元。嘉盛卓华公司违约在先，一审判决认定合同于2016年11月4日解除，判决嘉盛卓华公司向李广竹支付违约金6000元并向李广竹交还涉案房屋正确。李广竹向一审法院起诉请求：1.判令嘉盛卓华公司给付李广竹房租款10333元；2.判令嘉盛卓华公司向李广竹支付逾期违约金6000元；3.判令解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》；4.嘉盛卓华公司将出租房屋返还李广竹；5.诉讼费由嘉盛卓华公司负担。一审法院认定事实：李广竹围绕其诉讼请求提交证据如下：1.《北京市房屋出租委托合同》。李广竹称其于2016年6月21日与嘉盛卓华公司签订《北京市房屋出租委托合同》，李广竹将北京市丰台区造甲村×××号房屋委托嘉盛卓华公司出租，并约定李广竹委托嘉盛卓华公司全权代理出租该房屋的期限共36个月，即2016年7月3日至2019年7月2日。租金价格为每月3100元；嘉盛卓华公司按季度将各期租金划入李广竹账户；第一次付款为2016年7月3日付2个月20天，二次付款日期为2016年10月2日。合同另有注明:“每逾期一天支付房租一天100元，超10天收房”，该处加盖嘉盛卓华公司合同专用章。该合同中约定的第一期租金即嘉华公司付给李广竹7233元，少付1033元，第二期租金9300元嘉盛卓华公司未付。2.借记卡账户历史明细清单。李广竹称2016年7月17日收取嘉盛卓华公司支付的租金7233元。3.北京市丰台区造甲村×××号的邻居刘国强证明。李广竹称2016年7月3日至7月21日没有听见、看见有人搬入北京市丰台区造甲村×××号房屋。4.嘉盛卓华公司封条照片。李广竹称2016年7月22日维修房屋，北京市丰台区造甲村×××号房屋被嘉盛卓华公司贴封条。5.嘉盛卓华公司与新租户签订的租房协议。李广竹称2016年8月嘉盛卓华公司再次将房屋出租。6.燃气设备维修施工任务单。李广竹称2016年8月嘉盛卓华公司再次将房屋出租。嘉盛卓华公司提供照片，称北京市丰台区造甲村×××号房屋漏水、漏气。一审法院认为：李广竹提供的证据表明其与嘉盛卓华公司就北京市丰台区造甲村×××号房屋事项签署了《北京市房屋出租委托合同》，李广竹认可已收到该合同中约定的第一期房屋租金7233元，称因嘉盛卓华公司尚欠第一期租金1033元，逾期未支付第二期租金9300元，嘉盛卓华公司对此亦无异议;一审法院于2016年11月4日向嘉盛卓华公司送达起诉书，嘉盛卓华公司收到起诉书之日起合同即视为解除。综上所述，该院对李广竹给付租金欠款、解除《北京市房屋出租委托合同》的诉讼请求予以支持。嘉盛卓华公司作为房屋出租行业经营者，在格式化合同中补充注明逾期付款的责任承担方式，应为其承诺的违约罚金，故李广竹要求嘉盛卓华公司支付逾期付款违约金的请求，不违反双约定，该院应予支持。嘉盛卓华公司称因房屋漏水向客户退还租金、赔偿损失的辩解，未能提供有效证据佐证，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李广竹与北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一六年十一月四日解除；二、北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向李广竹支付二〇一六年七月三日至二〇一六年十月二日期间的房租一万零三百三十三元；三、北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向李广竹支付违约金六千元。四、北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向李广竹交还北京市丰台区造甲村×××号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李广竹向本院提交了以下证据：1.北京市丰台区新村街道造甲村社区居民委员会出具的《证明》，证明造甲村社区自2016年10月5日至2016年10月15日为造甲街7号楼楼顶进行防水施工，之后涉案房屋不再漏水，房屋不是李广竹修理的。嘉盛卓华公司对该证据的真实性无异议，对证明的事实亦无异议。因嘉盛卓华公司对该证据的真实性及证明目的均无异议，对该证据本院予以确认。2.证人孙某的书面证言，证言内容：“2016年8月13日看见陈博搬进造甲街7号楼4门601号房间，2017年3月6日早上去7号楼4门601号房间收取卫生费，陈博不给，要我找房主要去，李广竹3月7日交了1年卫生费36元。”证明从2016年8月13日起陈博一直居住在造甲街7号楼4门601号房屋。嘉盛卓华公司对该证据的真实性不予认可，因证人未出庭作证，对该证据本院不予确认。本院查明如下事实：2016年6月21日，李广竹与嘉盛卓华公司签订《北京市房屋出租委托合同》，约定李广竹委托嘉盛卓华公司全权代理出租之房屋，位于：北京市丰台区造甲村×××号。委托内容：李广竹委托嘉盛卓华公司代为寻找适租客户，代为签署客户承租合同，嘉盛卓华公司在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，李广竹均授权并认可。延伸服务：李广竹并委托嘉盛卓华公司在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠缴租金、代收代转客户租金、代理办理房屋出租备案手续、出租前后的房屋清洁出新、提供一般设施维护管理费等。费用为10天房租。此费用在首次付款中扣除。李广竹委托嘉盛卓华公司全权代理出租该房屋的期限共36个月，即2016年7月3日至2019年7月2日。租金价格为每月3100元/月。嘉盛卓华公司按季度将各期租金划入李广竹账户；第一次付款为2016年7月13日付2个月20天，二次付款日期为2016年10月2日。李广竹的维修责任：其他由于房屋或房屋老化造成的维修。合同另有注明:“每逾期一天支付房租一天100元，超10天收房”，该处加盖嘉盛卓华公司合同专用章。嘉盛卓华公司应付李广竹的第一期租金即2016年7月3日至2016年10月1日的租金，扣除10天的租金作为延伸服务费，应给付2个月20天的租金为8266元，嘉盛卓华公司已付租金7233元，尚欠1033元至今未付。2016年10月2日应付第二期租金，即2016年10月2日至2017年1月1日的租金9300元，嘉盛卓华公司至今未付。截至2016年10月2日应付未付的租金共计10333元。2016年7月22日，北京市丰台区造甲村×××号房屋被嘉盛卓华公司贴上封条。造甲村社区自2016年10月5日至2016年10月15日为造甲街7号楼楼顶进行防水施工，之后涉案房屋不再漏水。在二审审理中，李广竹称2016年7月21日得知北京市丰台区造甲村×××号房屋漏水，并进屋进行了查看，确认有漏水的情况，2016年7月22日该房屋被嘉盛卓华公司贴上封条，李广竹无法进行维修。嘉盛卓华公司认可2016年7月22日其在北京市丰台区造甲村×××号房屋贴了封条，该房屋现在由嘉盛卓华公司出租给第三方使用中。本院认为，李广竹与嘉盛卓华公司签订的《北京市房屋出租委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同签订后，李广竹依约将涉案房屋交付嘉盛卓华公司，嘉盛卓华公司进行了验收。嘉盛卓华公司收房后，未足额向李广竹交纳第一期租金，至今尚欠第一期租金1033元，其行为已经构成违约。在之后的合同履行过程中，虽然涉案房屋出现漏水的情况，由于嘉盛卓华公司于2016年7月22日将涉案房屋贴上封条，李广竹在得知房屋漏水的情况下，无法进入房屋进行修缮，因此嘉盛卓华公司应对涉案房屋未得到及时修缮承担责任；嘉盛卓华公司称涉案房屋内燃气泄露，其没有证据证明其已经通知李广竹进行维修，故嘉盛卓华公司关于李广竹违约给嘉盛卓华公司造成重大损失的上诉理由不能成立。涉案房屋至今仍由嘉盛卓华公司出租给他人使用，嘉盛卓华公司应交纳占用期间的租金，嘉盛卓华公司仍未向李广竹交纳尚欠的1033元第一期租金及之后应交纳的各期租金，已经构成违约。《北京市房屋出租委托合同》约定“每逾期一天支付房租一天100元，超10天收房”，现李广竹要求解除合同，符合合同约定的解除条件，一审法院以起诉书送达嘉盛卓华公司之日，即2016年11月4日确定为嘉盛卓华公司收到解除通知之日，符合法律规定，一审法院确认李广竹与嘉盛卓华公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2016年11月4日解除并判决嘉盛卓华公司将北京市丰台区造甲村×××号房屋交还李广竹并无不当。李广竹要求嘉盛卓华公司支付违约金6000元的诉讼请求，具有合同依据及法律依据，本院予以支持。嘉盛卓华公司关于一审判决嘉盛卓华公司重复向李广竹交纳2016年7月3日至10月2日的租金10333元的上诉理由，《北京市房屋出租委托合同》约定第一期租金为2016年7月3日至2016年10月1日的租金共计9300元，在首次房租中扣除10天的租金作为嘉盛卓华公司的延伸服务费用，嘉盛卓华公司应向李广竹交纳的第一期租金为2个月20天的租金8266元，嘉盛卓华公司仅向李广竹交纳了7233元，尚欠1033元未付；第二期租金为2016年10月2日至2017年1月1日的租金，共计9300元，嘉盛卓华公司应于2016年10月2日向李广竹交纳；嘉盛卓华公司仅向李广竹交纳了第一期租金7233元，之后未向李广竹交纳过租金。根据已经查明的事实，截至2016年10月2日，嘉盛卓华公司还应向李广竹交纳租金10333元，一审法院判决嘉盛卓华公司给付李广竹2016年7月3日至2016年10月2日期间应交纳的租金为10333元并未重复计算，该租金为截至2017年1月1日的租金。嘉盛卓华公司上诉所提诉讼费用的问题，一审法院及本院确定的一审案件受理费及二审案件受理费的数额均符合《诉讼费交纳办法》。综上所述，嘉盛卓华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　陈红建审 判 员　李　丽审 判 员　郭　菁二〇一七年四月十九日法官助理　石　婕书 记 员　牛　倩 来源：