（2017）吉24民终187号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-15
案件名称
许龙吉、朴明仙与延吉市鑫福园物业有限公司供用热力合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朴明仙,许龙吉,延吉市鑫福园物业有限公司
案由
供用热力合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终187号上诉人（原审被告）：朴明仙，住吉林省延吉市。上诉人（原审被告）：许龙吉，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：延吉市鑫福园物业有限公司，住所地吉林省延吉市河南街10号。法定代表人：张海龙，该公司经理。委托诉讼代理人：潘宏姝。委托诉讼代理人：张雷，北京大成律师事务所律师。上诉人许龙吉、朴明仙因与被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司（以下简称鑫福园物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初6076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。许龙吉、朴明仙上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审程序存在问题，许龙吉提供的证据手机通话录音光盘用于证明物业服务合同是业主委员会受鑫福园物业公司指使下签订的合同，仅凭鑫福园物业公司否认对证据不予采信，不符合法律规定；2.鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务合同，许龙吉和朴明仙没有委托并且不知情，且该合同违反《吉林省物业管理办法》第四十七条规定，对非住宅业主的物业费应实行市场指导价，应由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格，而无任何依据将物业费定为1.3元每平米，是不公平不公正且违法的合同，应认定为无效合同；3.鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务合同对业主不具有约束力。业主委员会的选聘，非住宅业主并不知情，且没有走任何选聘程序，是业主委员会成员在鑫福园物业公司授意下的行为，是双方恶意串通损害第三人利益的行为，鑫福园业主委员会在未经业主大会通过决定向非住宅业主收取1.3元的物业费，是侵犯业主合法权益的行为；4.鑫福园物业公司服务存在问题。该公司对临街门市业主未尽维修、养护、管理、环境卫生、相关秩序的义务，只知收费。门市业主周围卫生无人清理，下水道堵塞也不管、房屋无人维修，因水费问题单方掐断水管，严重影响门市经营。鑫福园物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当。1.关于鑫福园业主委员会和鑫福园物业公司合同效力问题，在延吉市人民法院（2016）2401民初6855号案件中许龙吉、朴明仙就该问题进行起诉，后延吉市人民法院裁定原告按撤诉处理，因此就签订服务合同的效力问题已经在法院得到了司法救济，关于合同效力问题与支付物业费的法律关系不能互相交织，应另案告诉；2.关于物业服务管理合同的收费标准是根据延州发改收管联字（2005）32号文件执行的政府指导价格，因此收费符合法律的规定，至于物业公司和业主委员会所签订的合同约束力同样是另一个法律关系来调整，并且许龙吉、朴明仙不具备上诉主体资格；3.关于物业服务问题的上诉内容包含诸多的法律关系，其中含单方断水影响门市房的生意，那是侵权之诉，本庭的二审无权审理该内容。鑫福园物业公司向一审法院起诉请求：请求许龙吉、朴明仙给付拖欠的物业费、水费及违约金共计8850元。一审法院认定事实：鑫福园物业公司于2003年9月29日依法成立，经营范围系住宅小区物业管理。2014年4月20日，鑫福园物业公司与延吉市鑫福园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定鑫福园物业公司向延吉市鑫福园小区全体业主和物业使用人提供物业服务，建筑类型为住宅、商务，小区内栋数为2栋，总户数为182户，占地面积为2140平方米。服务内容为房屋建筑共用部位的维护、管理，公有共用设施设备的运行、维护及管理，公共环境卫生及绿化，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范等。服务期限自2014年4月20日至2016年4月20日止，物业服务费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元。业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每日按总额的千分之一缴纳违约金。鑫福园物业公司于2014年4月22日到延吉市物业管理办公室将上述物业服务委托合同登记备案，于2014年4月29日到延吉市价格监督检查局将上述物业服务委托合同登记备案。许龙吉、朴明仙共同共有位于延吉市河南街106-1-6、7、8号的三套房屋，建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，共计567.31平方米，该房屋位于延吉市鑫福园小区B座三楼内，现用于经营延边IT技工学校。许龙吉、朴明仙拖欠自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费。另查明，2013年7月9日，延吉市水务集团有限公司与鑫福园物业公司签订城市供水委托协议，约定延吉市水务集团有限公司委托鑫福园物业公司代收原州粮食局综合楼水费，原州粮食局综合楼安装总表计量仪（管径100），延吉市水务集团有限公司负责每月查总表，按总表水量收取水费，水费由鑫福园物业公司按总表金额交纳给延吉市水务集团有限公司，双方按照延边州朝鲜族自治州人民政府物价部门批准的供水分类价格收取水费，在合同期内，遇水价调整时，将按照调价文件的有关规定执行。延吉市人民政府文件“延市政发（2014）21号延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知”规定：自2014年4月1日起公用水价格（含机关、企事业、营业、社会团体以及其他服务业用水）由原来的4.30元/吨调整为6.40元/吨。一审法院认为，鑫福园物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务相关手续，并到延吉市房产管理中心登记备案，故该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。鑫福园物业公司与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对鑫福园小区全体业主具有约束力。鑫福园物业公司为延吉市鑫福园小区提供相关的物业服务，许龙吉、朴明仙直接或间接受益，因此对鑫福园物业公司要求许龙吉、朴明仙支付拖欠物业费8850元的诉讼请求，因物业服务委托合同中约定服务期限至2016年4月20日，确认为物业费为7129.20元（三套房屋建筑面积共计567.31平方米×每月每平方米1.3元×9个月+567.31平方米×每月每平方米1.3元÷30天×20天）。关于鑫福园物业公司要求二被告自2015年7月1日至2016年6月30日期间的违约金1593元的诉讼请求，无法律依据，故不予支持。关于鑫福园物业公司要求许龙吉、朴明仙支付水费的诉讼请求，许龙吉、朴明仙提出鑫福园物业公司未出具水费标准、明确数额，对此鑫福园物业公司未提供相关证据明确水费的数额，故不予支持。许龙吉、朴明仙关于其作为非住宅业主，与鑫福园物业公司未签订物业服务合同，鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同对许龙吉、朴明仙不具有约束力的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案鑫福园物业公司与许龙吉、朴明仙房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同对许龙吉、朴明仙具有约束力，其抗辩意见不成立。许龙吉、朴明仙关于鑫福园物业公司单方面提高收费标准，鑫福园物业公司予以否认，许龙吉、朴明仙未提供其他证据证明，其抗辩理由不成立。许龙吉、朴明仙关于其所有的房屋属于临街门市房，未享受到维修、养护、管理、环境卫生、相关秩序等物业服务的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，许龙吉、朴明仙虽提供照片作为证据，但鑫福园物业公司予以否认，许龙吉、朴明仙未能提供充分证据证明，其抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付原告延吉市鑫福园物业有限公司自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费7129.20元；二、驳回原告延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告许龙吉、朴明仙负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于许龙吉、朴明仙提交的房屋产权证复印件、房产局证明及延吉市物业合同备案表复印件，因鑫福园物业公司对真实性无异议，故予以采信。对录音光盘因没有其他证据予以佐证，且鑫福园物业公司对真实性存在异议，故不予采信。对于鑫福园物业公司提交的延州发改收管联字[2005]32号文件、（2016）吉2401民初6855号民事裁定书对延市物办发（2014）09号文件的真实性予以采信，对统计筹备表、街道社区的通知、筹备组的公告等证据因许龙吉、朴明仙提出质疑不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。另查明，延吉市物业管理办公室延市物办发[2014]09号文件为关于延吉市鑫福园小区业主委员会备案的通知，该通知载明：你们报来的“王子荣、马宁、朱哲吉、尤建春、韩东渊等5明业主组成的延吉市鑫福园小区新一届业主委员会公告”已收悉，现将备案通知发给你们。再查明，许龙吉、朴明仙所有的鑫福园小区的房屋产权证上载明规划用途为商业用房。本院认为，关于鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的《物业服务委托合同》的效力问题，《吉林省物业管理办法》第十四条规定，“业主大会、业主委员会的决定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。”《物业管理条例》第四款、第五款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”鑫福园小区已经成立了业主委员会，并且按照规定履行了备案手续，许龙吉、朴明仙作为鑫福园小区的业主，应该执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同对许龙吉、朴明仙具有约束力，应当按照合同约定履行相应义务。许龙吉、朴明仙虽主张业主委员会的选任程序违反规定和以及签订物业服务合同存在损害业主权利的行为，但未能提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第三项规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。许龙吉、朴明仙一审提供的电话录音及二审中提供的会议录音，并无其他证据予以佐证，对方当事人对录音内容提出异议，因此无法证明待证事实。并且，在延吉市人民法院（2016）吉2401民初6855号案件中，许龙吉、朴明仙曾作为原告对鑫福园小区业主委员会提出撤销权之诉，后该案按撤诉处理。因此，对许龙吉、朴明仙的该项上诉主张不予支持，鑫福园小区业主委员会与鑫福园物业公司签订的《物业服务委托合同》对许龙吉、朴明仙有约束力，应按照约定交纳物业费。关于物业服务质量的问题，物业合同中明确约定了物业服务标准和物业服务的内容，鑫福园物业公司依合同约定为许龙吉、朴明仙等其他业主提供了基本的物业服务，许龙吉、朴明仙认为鑫福园物业公司提供的服务未能达到要求，但未提供鑫福园物业公司未履行合同义务的相关证据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，许龙吉、朴明仙应当有义务按相关约定标准向鑫福园物业公司缴纳物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为欠缴纳物业费的理由。此外，物业公司在日常物业管理过程中也应不断地提高服务态度和服务质量，加强与业主之间的沟通，这样才能取得广大业主的信任和支持。综上所述，许龙吉、朴明仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许龙吉、朴明仙负担。本判决为终审判决。审判长 董志忠审判员 崔玉& # xB;审判员 张 新 颜二〇一七年四月十九日书记员 金 珲