（2016）苏0507民初5582号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-13
案件名称
陈永明与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永明,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5582号原告：陈永明,男,1958年7月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区416-109室。法定代表人董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告陈永明与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法由代理审判员戚鸣宇适用简易程序审理。本院于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告陈永明到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告陈永明诉称，2009年12月28日原告与被告奥银房产公司订立认购合同书，购买苏州东方国际名品城第E馆地上一层1036号单元。原告于2009年12月28日前分三次支付给被告奥银房产公司认购款298499元，2016年11月14日原告通过苏州相城区住建局工作人员查询得知，在苏州东方国际名品城可售商铺中没有E1036铺。请求法院依法判令：1、被告奥银房产公司返还认购款298499元；2、被告奥银房产公司支付原告利息损失（以298499元为基数，以年利率4.5%计算至履行日）；3、被告奥银房产公司支付诉讼费用；4、被告苏州东方国际名品城有限公司承担连带清偿责任。审理中，原告变更诉讼请求：1、解除原被告签订的《认购合同书》；2、被告奥银房产公司返还认购款262897元并支付原告利息损失（以262897元为基数，自2013年6月22日起以年利率4.5%计算至实际返还之日）；3、被告奥银房产公司支付诉讼费用；4、被告苏州东方国际名品城有限公司承担连带清偿责任。被告奥银房产公司未答辩。被告名品城公司书面辩称，不同意原告针对其的诉讼请求。因为其从未签订上述认购合同，且原告认购的项目至今仍未上线，无法进行销售，也未授权奥银公司销售涉案商铺，从未收取过原告支付的任何款项，也未实际享受过该合同项下的任何权利义务，没有理由向原告返还购房款，更不应该支付银行利息和承担本案诉讼费。另，自2011年11月11日起至2013年6月21日，被告奥银公司共向原告转账人民币35602元。经审理查明，2009年12月28日，原告陈永明（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，合同约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业之有关事宜；乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1036号单元，用途为商业，建筑面积为15.30平方米，合同总价款为339671元整；乙方一次性支付该物业总价款，优惠后总价324371元整，其中预先扣除两年的租金后，实际只要求交纳298499元，原告也实际支付了298499元。合同还约定：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。原告陈永明共向被告奥银房产公司支付人民币298499元，被告奥银房产公司向原告出具了收据予以确认。另自2011年11月11日起至2013年6月21日，奥银公司已向原告转账人民币35602元。原告同意该款在购房款中扣除，故现原告主张被告返还其购房款人民币262897元，并支付该款自2013年6月22日起的利息损失。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告陈永明与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告陈永明举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了购房款298499元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还尚欠原告的购房款262897元并支付该款在其占用期间的利息损失，原告自愿主张利息以262897元为基数，自2013年6月22日起按照年利率4.5%计算至实际履行之日止，本院予以认定。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限；况且既然是委托销售，被告名品城公司应当加强对被告奥银房产公司销售的监管，但作为原告来说并不存在过错，反倒是被告奥银房产公司存在恶意欺诈，而被告名品城公司对此也负有责任，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，涉案认购合同系签订在此日期之前，故被告奥银房产公司不应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告陈永明与被告上海奥银房地产开发有限公司在2009年12月28日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈永明购房款262897元并支付该款的利息损失（以262897元为基数，自2013年6月22日起至实际履行之日止，按照年利率4.5%计算）（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告陈永明的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2888元，由原告负担344元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担2544元（被告负担部分由被告于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 戚鸣宇二〇一七年四月十九日书 记 员 顾 月 来源：百度“”