（2017）粤0604民初2823号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-08-29
案件名称
张进与徐夕水房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张进,徐夕水,满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初2823号原告：张进，女，汉族，1993年1月1日出生。委托诉讼代理人：龚丽、陈永梅，分别为广东千度律师事务所律师、实习律师。被告：徐夕水，男，汉族，1957年3月24日出生。委托诉讼代理人：段小华，广东毅隽达律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所：广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。负责人温兆强。（未到庭）委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。原告张进诉被告徐夕水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。经原告申请，本院依法追加满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红公司）作为本案第三人参加诉讼。本案于2017年3月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人龚丽、陈永梅及被告、被告的委托诉讼代理人段小华到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年12月31日就涉案佛山市禅城区朝安南路63号五座2206房签订《房地产买卖合同》。合同签订后，原告于2016年12月31日向被告支付定金30000元，但经多次催促，被告至今仍未依据合同第三条的约定协助原告办理银行按揭贷款手续及二手房按揭贷款评估，致原告无法申请按揭贷款。被告的上述行为已构成严重违约，并导致涉案《房地产买卖合同》无法履行。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年12月31日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还定金30000元；3、被告向原告支付违约金105000元，并承担原告的咨询及买卖代理费损失21000元；4、被告负担本案律师费15500元；5、被告负担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为解除《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系。被告辩称：一、原、被告于2016年12月31日签订的《房地产买卖合同》实为购房意向合同。涉案房屋交易为佛山市禅城区存量房交易，根据佛山市住房和城乡建设管理局《存量房网上交易规则（试行）》和佛山市禅城区国土城建水务局《关于佛山市存量房网签系统在禅城区试运行的公告》的规定，自2016年8月20日起必须通过佛山市存量房网签系统办理网上交易手续即进行网签房屋买卖合同，否则不能交易。故原、被告使用第三人的填空式《房地产买卖合同》签订的涉案《房地产买卖合同》，只是正式网签房屋买卖合同前签订的购房意向性合同。签订购房意向性合同的一方违约不网签存量房买卖合同，承担的是不依约网签买卖合同的违约责任即缔约过失责任，而非不履行买卖合同的违约责任，故即使被告违约不与原告网签存量房买卖合同，也不能适用该条款承担房款总价10％即105000元的违约责任。二、原告与第三人恶意串通欺诈被告，使《房地产买卖合同》违反其真实意思，依法应予撤销。1、第三人属专业房地产经纪公司，其经纪人理应知道自2016年8月20日起必须通过佛山市存量房网签系统办理网上交易手续即进行网签房屋买卖合同，买房人与卖房人在网签《佛山市存量房买卖合同》之前只能签订意向性购房协议，但第三人仍提供其格式化《房地产买卖合同》供原、被告签订，其明知相关规定而不执行，目的在于不希望被告知道存量房买卖合同示范文本的相关内容，因为示范文本对相关风险含按揭风险、收款风险都有预防性可供选择的合同条款和多种违约条款供买卖双方考虑和选择，而被告在知道相关风险后有可能放弃交易或选择适合自己的有利条款。第三人为使被告尽快签订合同，不仅不向被告作风险告知和预防，还提供一个被告不知悉条款内容特别是违约条款的格式化《房地产买卖合同》供被告签订，其为规避责任竟在《房地产买卖合同》第十三约定“买卖双方签订的《广东省房地产买卖合同》同本合同不一致时以本合同为准”，这明显是第三人有意诱导买卖双方签订阴阳合同。2、原、被告签订的涉案《房地产买卖合同》中的合同条款内容及第三人的其他相关行为证明原告与第三人存有欺诈和恶意串通的行为。（1）涉案房产属按揭抵押房产，被告在签订合同时己年近60周岁，临近退休且唯一住房尚在还贷中，这说明被告本身经济能力有限难以以自有资金来涂销按揭抵押，以一般交易常识被告必然要求由买方支付首期款来涂销按揭抵押，但涉案《房地产买卖合同》第三条第2款中却作出相互矛盾的约定，既有买方将首期款汇至卖方还贷帐户由卖方涂销按揭抵押之意，又有卖方自筹资金涂销按揭抵押之意，结合第三条第5款的约定，首期款系在卖方自筹资金涂销按揭抵押并将交易资料交房管部门后才支付。可第三人的纪人及原、被告在合同签订前已协商由原告将首期款汇入被告还贷帐户来涂销按揭抵押，可见是第三人和原告利用被告签约时心情急躁且过于相信第三人的心态而对制定该合同条款，明显不符合被告的真实意思表示。（2）原告和第三人的经纪人明知涉案房产为被告唯一房产且带户口，则其理应知道涉案房产交易后被告将面临另行寻找住所并将户口迁入新住所的问题。依据合同中关于户口迁出的约定来看，双方当时意识到户口迁出对双方可能存在的影响，主要是子女就读问题，但双方对佛山禅城区户口迁移和子女就学问题不太了解，当时被告以为只要女儿在现户口所在片区上了幼儿园或学前班，其女儿便可在该片区完成9年义务教育，但禅城区的义务教育片区招生实行“人户一致原则”，即被告户口一旦迁出原招生片区，其女儿将不能再在该片区学校就读，且房产一过户，根据《佛山市公安局进一步推进户籍制度改革的实施细则》第11条的规定，被告一家便成为“空挂户”，原告有权要求公安户籍管理部门将被告全家户籍强制迁出，合同中关于550天内迁出户口的约定则无任何约束力。被告原意是将涉案房产出卖后以所得房款（扣除原按揭余额）在原片区另购一套便宜的房子来保证女儿就学，可在签订合同后发现，依当时房价所得售房款根本无法再在原招生片区购买到合适的房屋，而依据银行房屋按揭贷款政策，被告又因年近60周岁无法再按揭贷款，这使被告陷入涉案房屋一旦交易则其女儿将无法在现户口招生片区完成9年义务教育的境地，并非被告的真实意思。（3）涉案交易是在第三人居间下进行，原告与第三人串通欺诈被告的行为非常明显。根据《合同法》的相关规定，居间人应为交易双方报告签约机会或为双方提供签约媒介服务，但不能代理任何一方参与合同之中，而原告举证的买卖代理费支付承诺书却证实第三人代表原告与被告就合同内容进行磋商和议价，其必然向被告隐瞒相关信息，使被告产生误判并处于不利的交易地位。被告签约后发现，涉案房屋交易价确实低于当时同小区同类房价20％左右，同时存有赎契按揭、户口迁出与子女就学、再次按揭购房等无法解决的问题，第三人的上述行为属典型相互串通和恶意欺诈。被告与原告洽谈房屋交易过程中，始终有两个人参与其中，一个是第三人职员张苑芸，一个是自称为原告男朋友的刘姓男子，无论原告还是刘姓男子，对二手房交易均十分老道，并均称从事房地产中介工作。从原告在涉案《房地产买卖合同》中留下广州市天河区兴民路206号链家地产为其联系地址则可以判断，原告要么是链家地产的工作人员，要么是原告委托广州链家地产为其提供中介服务，刘姓男子应是广州链家地产中介人员无疑，而第三人现己被链家地产并购，链家地产与第三人实为一家或为关联企业，足以说明原告与第三人相互串通欺诈被告的源由。涉案《房地产买卖合同》中约定原告支付给被告的30000元定金中有20000元交给第三人代管，但又未约定用途和返还，第三人工作人员当时告诉被告这20000元系户口迁出保证金，但合同第六条又约定在首期房款中预留20000元作户口迁移保证金并由买方自行保管，待迁出户口和收费项目过户手续完成后由双方自行收付，而原告在买卖代理费支付承诺书中承诺其在买卖合同签订当日即2016年12月31日支付第三人21000元代理费，这明显是将原告应付给被告的定金以代管定金的形式作为原告应交的代理费交给第三人，且原告至今尚未向第三人支付代理费，亦属于相互串通欺诈被告。三、即使被告的行为构成违约，原告的大部分诉讼请求也应予驳回。1、被告收取原告10000元定金应返还给原告，实质上被告在签订合同后的第二、三天就电话通知原告退回10000元定金，但原告不同意，而另外20000元定金系由第三人收取，第三人代管该款又无任何依据，故应由第三人返还给原告。2、被告即使违约也并非恶意及单方过错造成，第三人作为居间人不依法履行职责而充当原告代理人，造成被告因未获得与房屋交易有关的正确信息而作出与其真实意思不符的意思表示，第三人对此应承担主要过错。原告为自身利益在明知第三人为中介人的情况下而让第三人为其代理人，也应承担相应过错责任。鉴于被告在合同签订第二、三日就告知原告解除合同，若涉案交易系公平、合理交易，原告完全可另选择他人进行交易，并不会造成其过多损失。综上，合同约定的违约金明显高于原告的损失，请求法院予以调整，鉴于被告违约系三方过错造成，且第三人为主要过错，被告承担的违约责任应不超过已收1万元定金的双倍返还责任。3、原告诉请的咨询及买卖代理费赔偿，违反了违约金和损失赔偿不得同时请求的法律规定及居间人不得充当一方代理人的规定，也无证据证实原告已向第三人支付，故该请求应予驳回。4、原告诉请的律师费既无法律规定又无合同约定，且无证据证明该费用已发生，故该请求应予驳回。综上所述，涉案《房地产买卖合同》实为购房意向合同，且因原告与第三人恶意串通欺诈被告，使被告作出与其真实意思不符的意思表示，依法应予撤销，故请求法院对除被告返还原告10000元定金外的其他诉讼请求依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《收款证明》，有原件核对，被告亦确认为其所签，故本院对真实性予以确认。原告提交的《通知》、顺丰速运底单、查询记录、律师函、EMS底单，均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的《佛山市存量房网签系统在禅城区试运行的公告》、《存量房网上交易规则》、《存量房中介促成交易流程图》、《交易系统使用承诺书》、《存量房买卖合同示范文本》、《佛山市公安局进一步推进户籍制度改革的实施细则》、《禅城区“人户一致”政策公办学校入学安排说明》均为相关部门公示文件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月31日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：BA0003267），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区朝安南路63号五座2206房，合同主要内容为：“第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积为77.04平方米，其中住宅面积77.04平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为人民币壹佰零伍万元整（￥1050000.00元）。……第三条付款方式【银行按揭付款】买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：人民币10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款：人民币20000元，买方须在2017年1月5日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力。2、出资赎契：该物业现时抵押中，欠款额约人民币300000元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。赎契款项到账至卖方还贷账户后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方须向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷方式为卖方出资赎契：卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款项存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。3、按揭贷款：买方应于2017年1月4日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。4、交易递件：买卖双方同意于卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后3个工作日内办理交易过户手续。……5、首期房款（不含定金）：人民币285000元，于房管部门受理递件当天由买方直接支付卖方。6、尾期房款：即申请贷款额人民币735000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。……第六条户口迁移该物业户口情况为：有户口。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后550天内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留人民币20000元整作为保证金，按以下方式执行：交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易管理履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择一下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。……第十六条……经纪方提示：1、经纪方代收代管买卖双方的交易资金仅限于经买卖双方同意代收代管的定金、交楼保证金及户口迁出保证金，……”。原、被告另于当日签订《补充协议》，主要补充约定由原告支付首期楼款用于涉案房屋银行还贷及涂销抵押。同日，被告分别出具两张《收款证明》，确认收取原告支付的定金合计30000元。第三人向被告出具《收款数据》，确认代收定金20000元。同日，原告与第三人签订《买卖代理费支付承诺书》，约定如第三人成功促成卖方与原告达成买卖合同，则同意在签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共计21000元。2017年1月10日，第三人向被告邮寄发出《通知》，要求被告及时提供贷款所需资料并协助原告办理按揭手续。2017年1月20日，原告委托广东千度律师事务所律师向被告邮寄发出《律师函》，要求被告与原告沟通确定房屋评估与办理按揭的时间，及时履行《房地产买卖合同》约定义务。诉讼中，原、被告及第三人一致确认：原、被告均未向第三人支付过相关买卖咨询代理费用，原告支付的定金20000元尚在第三人处。另，涉案合同尚未办理网签手续。第三人陈述：在法院支持原告关于解除合同诉请的情形下，原告可凭判决书到第三人处申请退还定金20000元。被告陈述：被告当时因想换房而出售涉案房屋，但因不了解孩子入学户口问题，就没有咨询第三人即签订合同，原告及第三人也有隐瞒。签订合同后被告了解到公寓不能迁入户口，故被告在签订合同第二天即在微信群里通知原告和第三人不再继续履行合同，并于签约后第四天与原告、第三人工作人员等一起去公安局户籍管理处、居委会、同济路教委、禅城区教委等单位就学位问题进行了解。另查明，涉案佛山市禅城区朝安南路63号五座2206房，建筑面积77.04平方米，由被告单独所有，抵押权人为案外人招商银行股份有限公司佛山分行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》（编号：BA0003267）及原、被告签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告及第三人各方均应按上述合同及协议的约定严格履行。据上述《房地产买卖合同》内容，该合同对买卖标的房屋情况、购房款总价、付款办法、房屋交付及违约责任等内容均作出明确约定，已具备正式房屋买卖合同的构成要件，且上述合同及协议未办理网签手续并非合同法定无效事由，并不导致合同无效的法律后果，故被告抗辩主张上述合同为无效的购房意向合同于法无据，本院不予采纳。关于原告主张解除涉案《房地产买卖合同》项下原、被告就涉案房屋的房屋买卖合同关系及被告返还定金30000元、支付违约金105000元的诉请。如上分析所述，涉案合同为有效合同，原、被告双方均应依约履行各自合同义务。被告拒绝继续履行合同的行为已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《房地产买卖合同》第十一条的约定主张解除该合同项下原、被告的房屋买卖合同关系。被告虽抗辩主张原告及第三人存在恶意串通、欺诈隐瞒行为，但并未提供有效证据予以证明；而被告所述年纪大无法贷款买房、迁出户口将致女儿无法在该片区入学等问题均属被告应自行负担的售房风险，且售房风险因人而异，被告未作相关具体咨询即以此主张原告及第三人欺诈隐瞒无理。被告作为完全民事行为能力人，应对合同签订负谨慎注意义务，并知悉及承担其签订上述合同及协议的法律后果，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。因原告以起诉形式明确要求解除上述房屋买卖合同关系，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案房屋买卖合同关系的通知到达被告，本院确认涉案《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2017年2月23日解除。另据被告出具的《收款证明》及第三人出具的《收款收据》，被告已确认收取定金30000元，其中20000元定金由第三人确认代收，该代收行为符合合同第二条第1款的约定，被告抗辩主张未收齐定金无理。据此，因原、被告的房屋买卖合同关系已告解除，故被告应向原告返还购房定金30000元。至于第三人处保管的定金20000元，因该部分定金依据合同约定视为被告已收取款项，故在房屋买卖合同关系解除后，可由被告向第三人申请退还。关于违约金，被告拒绝履行合同，确已构成违约，但被告于签订合同后不久即通知拒绝履行合同，尚能避免损失扩大，故本院结合当事人违约情节及损失程度，依据公平原则，参照合同第十一条第2款第①点的约定酌定被告按照定金金额30000元向原告支付违约金。原告就违约金诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告承担买卖代理费损失21000元及律师费15500元的诉请。据本院查明的事实，原告现尚未向第三人支付买卖代理费，且依据合同第十一条第4款关于“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费”，因被告违约，原告亦可据此抗辩不予支付买卖代理费用，故上述损失并未实际产生，原告主张被告承担买卖代理费损失21000元的诉请无事实依据，本院不予支持。至于律师费，原告主张由被告承担无合同依据，且该费用仅系原告的诉讼成本，并非必然损失，原告可采取其他方式维护合法权益，故本院对原告的该诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：确认原告张进、被告徐夕水与第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2016年12月31日签订的《房地产买卖合同》（编号：BA0003267）项下原告张进与被告徐夕水就佛山市禅城区朝安南路63号五座2206房的房屋买卖合同关系于2017年2月23日解除；被告徐夕水于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张进返还定金30000元；被告徐夕水于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张进支付违约金30000元；驳回原告张进的其他诉讼请求。如果被告徐夕水未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1865元，由原告张进负担1213元，由被告徐夕水负担652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨玲玲二〇一七年四月十九日书记员 杨思韫附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”