（2017）闽06民终367号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-23
案件名称
林晓建、漳州市翔烨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林晓建,漳州市翔烨房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终367号上诉人（原审原告）：林晓建，男，1974年9月5日出生，汉族，居民，住福建省顺昌县，委托诉讼代理人：郑希恺、黄松清，福建厦龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州市翔烨房地产开发有限公司，住所地招商局漳州开发区大径村，统一社会信用代码913506817661770028。法定代表人：张万文，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。上诉人林晓建因与被上诉人漳州市翔烨房地产开发有限公司（以下简称“漳州翔烨公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林晓建的委托诉讼代理人郑希恺、被上诉人漳州翔烨公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林晓建上诉请求：一、撤销原判，依法改判出卖人支付给买受人逾期办证违约金14705.19元，或发回重审。事实和理由：1、双方合同补充协议约定“买受人应于商品房交付使用之日起180天内取得房地产权属证书”，根据该约定，出卖人的义务不是向主管部门交件而是让买受人取得权属证书，故原判以漳州翔烨公司已递交材料为由认定其已完成办证义务，系属错误。2、本案合同合法有效，买受人已经完成了付款义务。出卖人逾期交付房屋权属证书给买受人，其行为构成了违约，违约期间568天。漳州翔烨公司辩称：（1）出卖人已依约向主管部门提交办证材料，履行了合同约定的办证义务，主管部门的核实工作非属出卖人能够控制。（2）不能办理土地证的原因在于政府规划、土地部门衔接等政府原因，属于不可抗力因素。（3）本案即使存在逾期办证也只能计算至交件日，即2014年6月30日至2014年8月22日。请求驳回上诉，维持原判。林晓建向一审法院起诉请求：判令漳州翔烨公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金14705.19元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月28日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：35068208003002663），约定：林晓建向漳州翔烨公司购买址在漳州开发区南滨大道285号“澎湖湾”2幢403号房屋，房屋价款490173元；漳州翔烨公司在2013年12月31日交房；如因漳州翔烨公司的责任，林晓建不能在交房后180天内取得房地产权属证书的，每逾期一天，漳州翔烨公司按已付房款的万分之一向林晓建支付违约金，累计不超过3％；漳州翔烨公司代为办理房屋权属证书。2014年8月22日办证部门对本案涉案房屋所在楼盘发出办证公告，同年9月22日，漳州翔烨公司对包括涉案房屋在内的相关楼盘向办证部门提交办证材料。涉讼房屋的房屋所有权证载明的登记时间为2015年1月14日，土地使用权证的登记时间为2016年1月19日。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并及时履行。根据合同约定，漳州翔烨公司应于2013年12月31日交房，林晓建不能在交房后180天内取得房地产权属证书的，漳州翔烨公司应按已付房款的万分之一向林晓建支付违约金，累计不超过3％。办证部门对本案讼争房产于2014年8月22日发出办证公告,漳州翔烨公司于2014年9月22日才向房屋权属登记机构提交办理产权登记的相关申请材料，因此，漳州翔烨公司存在违约，应承担违约责任，即漳州翔烨公司违约时间为2014年6月29日至同年9月22日共计86天，应支付违约金为4215.50元（84天×490173元×0.01％）。林晓建主张违约金计至房屋权属证书载明的时间，不能采纳。双方合同约定“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用之日起180日内”取得房屋权属证书的，漳州翔烨公司应支付违约金。漳州翔烨公司在2014年9月22日向房屋权属登记机构提交了办理产权登记的相关申请材料后，房屋权属登记机构在何时完成权属登记工作，作为出卖人已不能控制，故在2014年9月22日即应视为漳州翔烨公司就已完成了作为出卖人应完成的办证义务，因此，违约金应计算至2014年9月22日。因此，林晓建主张违约金14705.19元与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、漳州市翔烨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内给付林晓建逾期办理房屋权属证书违约金4215.50元；二、驳回林晓建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由林晓建负担50元，漳州市翔烨房地产开发有限公司负担34元。二审中，当事人没有提交新证据。除“主管部门2014年8月22日发出的办证公告是否包括国有土地使用权证”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年8月22日漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心对讼争商品房等买受人发出的办证公告是针对办理房屋所有权证。另查明，本案买受人购买的商品房是“预售商品房”。双方约定的交房时间是“在2013年12月31日前”，双方于2013年12月31日完成了交房手续。上述事实有双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心2014年8月22日《办证公告》（内容为“可持房屋所有权证登记相关资料、证件，到我中心申请办理产权登记”）、《房屋权属登记收件收据》（载明申请权利为“转移登记”）、《房屋所有权登记费明细》，以及双方当事人的庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案买受人购买的商品房是“预售商品房”，故原判定性本案为商品房销售合同纠纷系属不当，应纠正为商品房预售合同纠纷。本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。依法，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。我市办理商品房权属登记的流程是先办理房屋所有权证，后办理国有土地使用权证。漳州翔烨公司虽然举证其于2014年9月22日向房屋权属登记机构提交办理房屋所有权登记的相关申请材料，但该证据仅能证明自2014年9月22日起至讼争商品房办理房屋所有权登记的2015年1月14日，其不存在逾期办证的违约行为。因漳州翔烨公司并未提供证据证明其何时申请国有土地使用权证分割办证，以及未能提供充分的证据证明未取得国有土地使用权证非属该公司责任（其所举证的证据《关于“澎湖湾小区等土地证无法分户”的情况反映》是漳州翔烨公司致函他人的信函，并无其他证据佐证其有发出该信函以及该信函的内容符合客观真实；举证的《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司二号地块规控指标的说明》，内容只载明漳州翔烨公司取得地块的合同依据、时间、面积、用途，以及规划要求为该地块仅作小区配套使用、不再建设建筑物，并未涉及不能办理国有土地使用权证的原因，而且林晓建对这两份证据的真实性均不予认可），故其应承担举证不能的法律后果，即自2015年1月14日的次日起至讼争商品房办理国有土地使用权登记的2016年1月19日共369天，为漳州翔烨公司逾期办证的违约期间。加上自交房后第180天的次日2014年6月30日起至2014年9月22日的逾期办证违约期间85天（原判认定84天系属错误），漳州翔烨公司合计违约天数为454天。原判对于逾期办证违约期间的认定有误，应予纠正。本案双方合同约定，如因漳州翔烨公司的责任导致在交房后180天内林晓建未能取得房地产权属证书的，漳州翔烨公司应按已付房款的万分之一向林晓建支付违约金，累计不超过3％。据此约定，林晓建关于漳州翔烨公司应按已付房款的3％支付违约金的上诉主张，有事实、合同和法律依据，应予采纳。综上所述，林晓建的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5137号民事判决第二项；二、变更福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5137号民事判决第一项为：漳州市翔烨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内给付林晓建逾期办理房屋权属证书违约金14705.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，减半收取84元，二审案件受理费68元，均由漳州市翔烨房地产开发有限公司负担；林晓建多预交的二审案件受理费予以退回。本判决为终审判决。审判长 翁艺晖审判员 陈春生审判员 陈育生二〇一七年四月十九日书记员 林延龄 百度搜索“”