（2017）冀08民终1262号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2018-03-01
案件名称
承德华峰房地产开发有限公司、郎宗怀商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
承德华峰房地产开发有限公司,郎宗怀
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终1262号上诉人（原审被告）：承德华峰房地产开发有限公司，住所地：承德市双桥区迎宾路1号世纪城1号楼A座综合楼。法定代表人：尤小平，总经理。委托诉讼代理人：刘恒毅，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郎宗怀，男，1971年3月10日出生，满族，承德市自来水公司职工，住承德市双桥区。上诉人承德华峰房地产开发有限公司因与被上诉人郎宗怀商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德华峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘恒毅，被上诉人郎宗怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德华峰房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销河北省承德市双桥区人民法院(2016)冀0802民初3729号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：根据《商品房管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验”。本案中涉及到的房屋有《建设工程备案登记表》能够证明,世纪城五期8号楼，经各部门竣工验收，工程质量合格。如果被上诉人认为房屋存在质量问题，应当委托有资质的工程质量检测机构重新核验，并不能通过被上诉人的单方面的陈述或视频资料就认定房屋质量存在问题。因此一审法院认为：“原告所购买房屋承重墙、隔断墙及房顶出现多处贯通裂缝，存在质量问题”，是没有事实和法律依据的。一审中被上诉人仅对装修损失和修补费用进行了评估鉴定，《评估报告书》中第十一条特别事项说明中的第六项说明：“本次评估装修损失金额，不对装修损失形成的原因发表任何意见。”也就是说，被上诉人并没有对损失形成原因进行鉴定，房屋是否存在质量问题也没有经过工程质量检测机构重新核验，显然，一审法院是在没有确定损失成原因的前提下作出的判决，是错误的。一审判决适用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的前提应当是“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，但在本案中连最基本的房屋是否存在质量问题都没有查清就适用本条以及《合同法》第一百一十二条，显然属适用法律错误，并且被上诉人房屋的裂缝并不影响正常的使用，判决上诉人承担房屋租金无事实和法律依据。郎宗怀辩称：上诉人所说的《建设工程备案登记表》只是建设、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告。该表只是建设单位申请工程备案的审批过程的流程记载，各参与单位分别依该表格先后顺序签署意见，该表只是建设行政机关规定的申备工程的必要审查资料，而不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件，所以《建设工程备案登记表》不能证明世纪城五期南8号楼1单元1201室房屋质量合格。被上诉人购买房屋后，发现房屋墙体存在多处贯通裂缝，其在一审中已经提交了充足的证据证明，且上诉人早已知晓房屋存在质量问题。被上诉人在发现房屋墙体存在问题后，及时向小区物业报修，上诉人只是派工作人员到现场进行了多次查看，一直未能解决问题。一审判决事实清楚、证据充分，没有再对房屋进行质量鉴定的必要。被上诉人发现房屋存在质量问题后曾通过小区物业向上诉人报修，上诉人却一直未能解决问题，没有尽到维修义务，违反了合同约定，构成违约。被上诉人要求上诉人赔偿损失的主张，符合双方合同约定、符合相关法律规定。被上诉人在一审诉求中从未说过要与上诉人解除房屋买卖合同，被上诉人主张的损失不是解除合同要求退房的损失，是房屋存在质量问题应修复、不予修复的损失。请求驳回上诉，维持原判。郎宗怀向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告向原告支付因房屋墙体多处开裂，导致原告装修房屋的部分损失款：共计人民币伍万零柒佰零肆元（￥50704元）。二、请求法院依法判决被告向原告支付因房子质量问题迟迟不能入住，导致原告一直在外租房子，(2015年2月4日至2016年7月20日，要求判决至实际履行之日)租房款共计人民币贰万柒仟元整（￥27000元）。三、请求法院判决被告向原告支付修补房屋裂缝的所有费用，共计人民币伍万圓整（￥50000元）。一审法院认定事实：原告郎宗怀于2013年11月12日与被告承德华峰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的承德世纪城五期南地块8幢1单元1201号商品房一套。2015年2月份被告向原告交付房屋，原告进行了装修。2015年10月份，原告所购买房屋墙体多处出现自上而下的贯通裂缝，且承重墙、隔断墙及房顶均有开裂，墙体开裂导致厨房及卫生间瓷砖开裂。因原、被告就房屋裂缝维修问题未能协商一致，故原告在外租房居住至2016年10月初。诉讼中，原告对房屋装修损失及修补费用申请鉴定，承德方兴资产评估有限责任公司出具评估报告，认定原告所有房屋因裂缝导致装修损失12479.00元。一审法院认为，原告所购买房屋承重墙、隔断墙及房顶出现多处贯通裂缝，存在质量问题，被告作为出卖人应当承担修复责任，但其自原告2016年1月21日申请维修日起至原告提起诉讼之时一直未予修复，因此对原告要求被告承担修复损失的诉讼请求，本院依据鉴定结论确认为12479.00元；原告因房屋存在质量问题装修后未入住继续租房居住至2016年10月初，因此对原告主张租房款27000.00元的诉讼请求，本院对2015年10月至2016年9月期间的租房款18000.00元予以确认；对于原告主张被告支付装修损失50704.00元的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决：一、被告承德华峰房地产开发有限公司自本判决生效后二十日内赔偿原告郎宗怀房屋裂缝修补费用12479.00元，房租损失18000.00元，合计30479.00元。三、驳回原告郎宗怀其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人承德华峰房地产开发有限公司与被上诉人郎宗怀于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人郎宗怀于2015年２月４日接房，上诉人承德华峰房地产开发有限公司出具了《河北省商品住宅质量保证书》。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住房质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容，承担相应的保修责任”，《河北省商品住宅质量保证书》中报修及处理约定：“在保修期内，房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应及时向本公司报修，本公司免费承担保修责任，在接到用户报修后，本公司应到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间”。依照前述合同约定，上诉人承德华峰房地产开发有限公司对所卖出的房屋在保修期内应当承担修复责任。被上诉人郎宗怀在发现房屋墙体存在质量缺陷后，其及时向小区物业报修、向承德市工程质量监督站房屋质量投诉中心投诉，但上诉人承德华峰房地产开发有限公司在知道涉案房屋墙体存在质量缺陷仍在合理期限内拖延修复，给被上诉人郎宗怀的正常生活造成了一定的影响。经法院委托，承德方兴资产评估有限责任公司作出的承德方兴评报字[2016]第265号评估报告，认定被上诉人郎宗怀所有的房屋因裂缝导致装修损失12479.00元，故上诉人承德华峰房地产开发有限公司应承担修复费用及修复期间造成的其他损失。被上诉人郎宗怀提供关于修复、租赁房屋等相关证据事实清楚，具有真实性和合法性。一审法院判决上诉人承德华峰房地产开发有限公司赔偿被上诉人郎宗怀房屋裂缝修补费用12479.00元及房租损失18000.00元符合合同约定和法律规定，应予支持。上诉人承德华峰房地产开发有限公司否认涉案房屋墙体存在质量缺陷，但其没有提供足以反驳被上诉人郎宗怀所诉系不真实的证据，上诉人承德华峰房地产开发有限公司主张其所出售房屋已经由各相关部门进行竣工验收合格，被上诉人郎宗怀损失与其无关的上诉理由缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人承德华峰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2854.00元，由上诉人承德华峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张认众审 判 员 李红梅代理审判员 王立娟二〇一七年四月十九日书 记 员 李云骐 来源：百度“”