（2016）鄂0106民初6002号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-09-30

案件名称

秦飞与胡峻豪、武汉德易居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

秦飞,胡峻豪,武汉德易居房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初6002号原告（反诉被告）：秦飞，男，1985年4月21日出生，汉族，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：苏清，湖北大晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡峻豪，男，1976年3月18日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，委托诉讼代理人：张克笠、王海强，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告:武汉德易居房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡武青三干道旁3-11号。法定代表人：杨军，店长。委托诉讼代理人：王金龙，员工。原告（反诉被告）秦飞与被告（反诉原告）胡峻豪、被告武汉德易居房地产经纪有限公司（以下简称德易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序审理。被告（反诉原告）胡峻豪于2016年12月20日提出反诉。本院将本诉、反诉合并于2016年12月26日对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）秦飞及其委托诉讼代理人苏清，被告（反诉原告）胡峻豪及其委托诉讼代理人张克笠，被告德易居公司委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。庭后双方当事人均同意调解，经本院调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。2017年5月3日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦飞及其委托诉讼代理人苏清，被告（反诉原告）胡峻豪，被告德易居公司委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）秦飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2016年9月29日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同；2、请求判令胡峻豪向秦飞双倍返还定金20万元；3、请求判令由胡峻豪、德易居公司承担本案诉讼费；4、判令德易居公司向秦飞返还佣金48000元。事实和理由：2016年9月29日，秦飞与胡峻豪、德易居公司共同签订了存量房居间（买卖）合同，约定由秦飞出资240万元购买胡峻豪所有的位于武汉市武昌区徐家棚街团结村福星惠誉国际城K2地块2栋9层1室的房产，该房屋面积为127.01平方米。合同签订当天，秦飞已经向胡峻豪支付购房定金10万元，完全按照合同的约定履行了付款义务。另据合同约定，买方首期房款（不含定金）68万元应于2016年10月10日前支付给卖方。秦飞在2016年10月10日前多次主动联系胡峻豪办理首期付款事宜，但至今一直无法联系上。根据合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总楼价10%的违约金。被告（反诉原告）胡峻豪辩称，胡峻豪在2016年10月21日前并未收到秦飞的主动联系，并且秦飞履行合同向胡峻豪支付首付款也并不需要联系胡竣豪。因胡竣豪已经向秦飞提交了收款账号，并在收取定金时确认了该卡有效。故胡竣豪已经完成了合同约定的前期义务，反而是秦飞并没有按照合同约定履行在2016年10月10日支付首付款的义务，故秦飞违约，胡竣豪并无任何违约行为，请求驳回秦飞全部诉讼请求。被告德易居公司辩称，2016年9月29日签订合同，30日胡峻豪想毁约，德易居公司几次与其联系都是关机，4号以后就联系不上了。德易居公司通过短信、微信通知胡峻豪，秦飞要交首付款，一直没有消息。21日胡峻豪才到德易居公司，当天德易居公司把秦飞也叫过来了，让双方当面沟通，但胡峻豪拒绝沟通，并表示秦飞逾期支付房款。21号之后，胡峻豪就联系不上了。对秦飞的诉讼请求，佣金48000元应该由违约方承担，不应当由德易居公司返还。被告（反诉原告）胡峻豪向本院提出反诉请求：1、判决确认解除双方之间的《存量房居间（买卖）合同》，并判令秦飞另行向胡竣豪支付违约金14万元；2、判令德易居公司向胡竣豪退换交楼保证金1万元和房产证、土地证原件；3、全部诉讼费由秦飞承担。事实和理由：2016年9月29日，胡峻豪、秦飞与德易居公司就秦飞购买胡峻豪位于武汉市武昌区团结村福星惠誉国际城K2地块2栋9层1室房屋签订了《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：合同签订当日，秦飞向胡竣豪支付定金10万元；秦飞于2016年10月10日前支付68万元,剩余房款以贷款方式支付。合同签订后，胡竣豪向秦飞提供了其银行卡账户，秦飞亦当天按照合同约定向胡竣豪支付了定金。但之后，秦飞在明知胡竣豪银行卡账户信息情况下，并未按照合同约定在2016年10月10日前打款给胡竣豪，且迟至今日仍未打款，早已逾期10天。按照《存量房居间（买卖）合同》第四条第二款规定，胡竣豪有权解除该合同，且秦飞仍需向胡竣豪支付总楼价10%违约金，即24万元。胡竣豪也向秦飞下发了解除合同的函。因秦飞之前支付了10万元定金冲抵该违约金，故秦飞仍需再支付违约金14万元给胡竣豪。此外，胡竣豪收取的定金10万元中的1万元被德易居公司收取作为了交楼保证金，同时收取了胡竣豪的房产证、土地证，因本合同已经解除，故德易居公司应将该1万元交还给胡竣豪，房产证、土地证还给胡竣豪。原告(反诉被告)秦飞针对反诉辩称：一、胡竣豪所称不属实，2016年9月30日，秦飞与胡峻豪经中介通知曾见过面，谈话目的是胡峻豪称他户口不能迁户，房屋可以卖，但户口不能迁出去，当时秦飞不同意，说合同已经签了，要求他与中介商量，下午中介给秦飞打电话，说去派出所咨询过，说可以办托管的情况。因此，可以看出，签订合同次日胡峻豪就有反悔的意识。二、秦飞完全按照合同履行了支付定金的义务，而胡峻豪自10月4日后便消失联系不上，其行为已经构成违约。因此依合同约定，秦飞有权解除合同并要求胡峻豪支付违约金。请求法院驳回胡竣豪的全部诉讼请求。被告德易居公司针对反诉辩称，因为合同还未解除，请求驳回胡竣豪对德易居公司的诉请。买卖双方打款，中介方一般是要求三方当面完成。原告(反诉被告)秦飞围绕其诉讼请求和反诉答辩意见依法提交了《存量房居间（买卖）合同》、购房定金收据及银行转账回执、中介费收据、解除合同通知书、EMS快递单回执、中介员工与胡峻豪的微信聊天记录、秦飞与胡峻豪的短信聊天记录、德易居公司员工王金龙与胡竣豪的谈话录音。被告（反诉原告）胡峻豪提交了《存量房居间（买卖）合同》、转账凭证照片、定金收据照片、提前还款预约单、个人贷款对账单、解除合同通知书复印件及发送记录、中介方收到1万元押金的收据、中介方收到胡峻豪房产证和土地证的收据。被告（反诉被告）德易居公司提交了情况证明。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，胡峻豪（卖方），秦飞（买方）与德易居公司（经纪方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：买卖双方就该物业所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：1、物业地址：武汉市武昌区团结村福星惠誉国际城K2地块2栋9层1室（以下简称该物业），建筑面积：127.01平方米，以《房屋所有权证》《土地使用权证》记载为准。《房屋所有权证》号：2014109122，《土地使用权证》号：16643；2、该物业总楼价为240万元；……；6、基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中买方应向经纪方支付佣金48000元。在履行合同中，任何一方不履行合同，构成违约，经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金。若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿；合同三方的权利义务及违约责任：（一）卖方权利义务：……；6、及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续；（二）买方权利义务：1、依约按时支付售房款项；……；（四）违约责任：1、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。房地产买卖合同附件另约定：一、定金付款1、定金10万元买方须在2016年9月29日支付给卖方。收款方卡号：建设银行：6227002873520180093胡峻豪；二、首期楼款及房价余款的具体支付按照以下所述实际约定执行。……；二）按揭付款1、首期房款：（不含定金）68万元于2016年10月10日之前支付给卖方；买卖双方应于2016年11月前到房屋登记机关办理产权买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间应顺延，顺延至上述情况解除之日止，若买方或卖方的原因导致未能办理贷款或未能办理过户，则构成违约，守约方有权解除合同，且违约方应向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金；三、交楼保证金：买卖双方一致同意从定金或首期款中预留1万元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款，欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算。秦飞、胡峻豪分别于合同及附件末尾签名捺印，德易居公司于合同末尾盖合同专用章。合同签订当日，秦飞向胡峻豪支付定金10万元，该款通过银行转账方式支付到合同载明的胡竣豪建设银行账户内，胡峻豪向其出具了购房定金收据。秦飞向向德易居公司支付中介服务费48000元，德易居公司向其出具了中介服务费收据。同时德易居公司向胡竣豪出具收到1万元交楼保证金的收据，承诺买卖双方物业交割清楚当天退还。另外，德易居公司出具收到胡峻豪该房屋所有权证及国有土使用证原件的收条。胡峻豪于合同签订当日向建设银行江岸支行预约了提前还款。2016年9月30日，秦飞、胡峻豪于德易居公司就合同履行进行协商。秦飞及德易居公司称此后一直联系胡峻豪支付首付款未果，胡峻豪称国庆节期间及节后其一直在本地，未收到秦飞对自己的联系信息。2016年10月11日，胡竣豪到德易居公司询问秦飞未支付首付款的原因。秦飞、德易居公司均称12月11日当天秦飞携带了68万元首付款希望继续履行合同，但胡竣豪表示买方逾期支付房款，要求追究秦飞的违约责任。截至起诉之日，秦飞仍未向胡峻豪支付首付款68万元。2016年10月22日，秦飞向胡峻豪邮寄了解除存量房居间（买卖）合同通知书律师函，该邮件因原写地址不详及收件人电话关机退回。本院认为，秦飞、胡峻豪及德易居公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。由于该合同对首付款68万元以何种方式支付没有明确约定，在合同履行中，秦飞称在合同约定的首付房款交付日期（2016年10月10日）之前无法联系胡峻豪。虽无证据证明胡峻豪恶意回避，但秦飞及德易居公司员工的陈述，结合秦飞提交的微信、短信记录，可以确认秦飞、德易居公司在2016年10月10日前一直积极联系胡峻豪。秦飞主观上并无拒不付款的意思表示，相反其积极地希望促成合同的履行。胡峻豪主张双方支付定金时已经确认了收款账号，秦飞支付首付款不应该以联系到胡峻豪本人为前提，可以直接转账打款。但对安土重迁的国人而言，买房是人生中最重大的事项之一，对2016年城镇人均可支配收入27051元的我省居民而言，68万元属于数额较大的款项。故即便不存在三方到场付款的二手房交易习惯，秦飞在支付首付款时，希望先得到胡峻豪确认，其作为交易者的审慎态度合情合理。虽然合同约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金”，但秦飞逾期付款有其合理原因，不属于无故不履行合同项下义务的违约情形，应当给予一定的延期支付期限。故胡峻豪主张解除合同并支付总楼价百分之十的违约金本院不予支持。2016年10月11日，胡峻豪到德易居公司质疑付款问题时，要求追究秦飞逾期付款违约责任。当天秦飞亦在德易居公司，胡峻豪虽称未见到秦飞且不知其携带了68万元准备继续履行合同，但胡峻豪却并未联系秦飞催款，亦未向中介表示催款意思。结合2016年9月30日胡峻豪与德易居公司员工的电话录音，可以确认胡峻豪在合同签订后就有解除合同的意思表示。2016年10月21日，胡峻豪通过短信向秦飞表示退定金解除合同，2016年10月25日通过短信向秦飞发送《解除合同通知书》，明确表示不履行合同。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…。”之规定，秦飞有合理原因逾期付款，且在合理的延期支付期限内一直积极要求履行合同，属合同守约方。胡峻豪于2016年9月30日即向德易居公司表示不履行合同，在约定逾期违约之日的次日即向秦飞明确表示解除合同，应该承担违约责任。故秦飞主张解除合同并要求双倍返还定金，本院予以支持。合同第6条约定，“在履行合同中，任何一方不履行合同，构成违约，经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金。若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿”。佣金应向违约方追偿，秦飞主张德易居公司返还佣金48000元，本院不予支持。合同附件第三条约定“买卖双方一致同意从定金或首期款中预留1万元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款，欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算。”秦飞已依法行使合同解除权解除了涉案合同，德易居公司应当退还交楼保证金及房产证、土地证，但胡峻豪要求德易居公司退还交楼保证金1万元及房产证、土地证系反诉主张，因反诉只能针对本诉原告秦飞而非本诉的被告德易居公司，故对此主张，胡竣豪可另行与德易居公司协商或通过诉讼解决，本案中不一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：解除原告（反诉被告）秦飞、被告（反诉原告）胡峻豪及被告武汉德易居房地产经纪有限公司于2016年9月29日签订的存量房居间（买卖）合同；被告（反诉原告）胡峻豪自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）秦飞返还双倍定金20万元；驳回原告（反诉被告）秦飞的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）胡峻豪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5020元，减半收取2510元,反诉案件受理费1650元，共计4160元，由被告（反诉原告）胡峻豪负担（此款中有2510元由秦飞垫付，由胡峻豪连同上述款项一并给付秦飞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员　　金　勇二〇一七年四月十九日法官助理　　贾心瞾书 记 员　　余梦林 更多数据：