（2016）豫0825民初3237号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-07-11
案件名称
吉志远与温县黄庄镇前崔庄村第一村民小组、温县黄庄镇前崔庄村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温县人民法院
所属地区
温县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉志远,温县黄庄镇前崔庄村第一村民小组,温县黄庄镇前崔庄村村民委员会,温县黄庄镇敬老院
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款
全文
河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0825民初3237号原告（反诉被告）：吉志远，男，1972年5月28日出生，汉族。委托代理人：张明文，温县第四法律服务所法律工作者。执业证号：03910160。被告（反诉原告）：温县黄庄镇前崔庄村第一村民小组，住所地：温县黄庄镇前崔庄村。诉讼代表人：张益康，该组组长。委托代理人：职占久，温县第二法律服务所法律工作者。执业证号：03910166。被告：温县黄庄镇前崔庄村村民委员会，住所地：温县黄庄镇前崔庄村。组织机构代码：08482687-X。法定代表人：吉春发，村民委员会负责人。委托代理人：赵三发，被告村委会会计。委托代理人：郑小平，被告村妇女主任。第三人：温县黄庄镇敬老院，住所地：温县前崔庄村。组织机构代码：31732263-0。法定代表人：孙天柱，院长。委托代理人：王长明，温县黄庄镇司法所所长。原告吉志远与被告温县黄庄镇前崔庄村第一村民小组（以下简称前崔庄一组）、温县黄庄镇前崔庄村民委员会（以下简称前崔庄村委会）、第三人温县黄庄镇敬老院（以下简称敬老院）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，因案情复杂及追加第三人，转为普通程序，于2017年4月17日依法组成合议庭二次公开开庭进行了审理。原告吉志远及其委托代理人张明文，被告前崔庄村一组诉讼代表人张益康及其委托代理人职占久，被告前崔庄村村委会的委托代理人毛赞全、赵三发、郑小平（二次开庭更换），第三人敬老院的法定代表人孙天柱及委托代理人王长明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉志远诉称，2010年8月5日，原告与被告村委会签订租赁协议一份，约定原告租赁被告的旧场地一处，租金每年4000元，租赁期限20年，租赁期间如有人干涉，由被告村委会负责解决。协议签订后，原告向被告村委会交付租金并修建了围墙及250平米的钢架厂房、修建了400平米旧厂房、安装了大门、接通水电，原告全家搬到厂内居住，并在空闲地上种植了蔬菜。自2014年起的租金，被告村委会让交付敬老院，由敬老院转交。2016年10月9日，被告一组张贴公告，将原告租用的场地租赁给杨占营，限原告在一星期内搬迁，并将原告的大门锁住。同年10月17日，被告一组组长带领村民数十人进入原告租用的厂内，双方发生争执，原告拨打110报警，黄庄镇派出所民警到场后要求被告一组组长等人保持现状，并让原告对现场进行拍照。被告一组组长等人不听劝阻，强行将原告种植的蔬菜铲除后拿走。原告认为，被告一组的行为侵犯了原告的合法权益，根据法律规定，诉至法院请求依法判令被告前崔庄村一组停止侵害，并赔偿原告损失8000元；判令被告黄庄镇前崔庄村民委员会对原告的损失承担连带赔偿责任；诉讼费由二被告承担。被告前崔庄村委会辩称，第一、村委会未侵犯原告权利，因为原告只调解原告和其他人的纠纷，村委会未锁住原告的大门，未铲除原告的蔬菜。第二、在2010年之前，争议的12.4亩土地全部由村委会办纸厂使用，村委会一直给一组交纳租金，长达20年左右。2010年之后，由于纸厂不干了，而黄庄镇政府建敬老院需要用地。2010年6月1日，敬老院与一组签订了租赁合同，面积为12.4亩，租赁期限为25年，约定租金每亩700元。原告与被告村委会所签合同涉及的土地，原是敬老院南边部分空闲地用于种菜。原告想租用该地方，便和敬老院协商。原告要求如有纠纷，出租方应予解决，但敬老院没有解决能力，于是敬老院与村委会协商以村委会名义租给原告，村委会有民调组织，且村委会系享有法律权利的民间组织。村委会为减轻敬老院负担，且根据土地管理法要合理利用每寸土地的原则，在原被告双方要求下以村委会名义与原告签订了租赁合同，但该块土地实际是敬老院租给原告的，2014年之后的租金是原告交给敬老院，敬老院将12.4亩的租金交给一组，实际是原告与敬老院之间形成租赁合同关系。因此，村委会不存在租赁该土地主体不适格的问题。故应驳回原告的诉讼请求。被告前崔庄一组答辩、反诉称，被告一组并未对原告构成侵权，原告所诉没有事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。首先，原告租用的土地的所有权人是一组，并非前崔庄村委会，被告一组亦未将诉争土地租赁给原告使用。其次，原告也无证据证明被告一组侵害其合法权利。原告想当然的计算损失，要求被告一组赔偿，没有事实依据和法律依据。由于原告认可其使用被告一组的土地，且原告与被告前崔庄村委会签订的租赁合同，因主体不适格，应为无效合同。故要求原告支付被告一组占用土地7年的租赁费28000元。原告吉志远辩称，原告与村委会签订的土地租赁合同是在一组和敬老院签订25年合同基础上签订，属于转租性质，且原告从2010年12月1日开始按照合同约定交纳租金，不存在欠交租金问题。因此，被告一组要求原告支付占用土地租金28000元，没有法律依据。被告一组和敬老院签订的租赁合同期限未届满，被告一组没有权利收回土地，应驳回被告一组的反诉请求。第三人敬老院陈述，敬老院既不是原告起诉的被告，也不是被告一组反诉的被告，原诉、反诉与第三人无关。敬老院原法定代表人是尚玉虎，现任法人代表接任不足一年，对本案的事实不清楚。被告一组对其与敬老院签订的租赁合同持有异议，双方也曾协商重新签订合同未果，故敬老院仍按原租赁合同履行支付租金的义务。请人民法院依法判决。根据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述意见，归纳案件争议焦点：1、原告与被告村委会之间签订的租赁合同的效力问题；2、原告所使用的土地是与被告村委会形成的土地租赁关系还是与第三人敬老院之间形成的土地租赁关系；3、被告前崔庄一组是否存在侵权行为；4、原告的诉讼请求能否支持；5、被告前崔庄一组的反诉请求能否支持。原告举证及二被告、第三人的质证及意见：1、2010年8月5日村委会与原告签订的租赁合同一份。证明原告享有该土地的收益和使用权。2、2010年12月30日和2012年1月12日由村委会给原告出具的收取租赁费的收据两张，证明原告按照合同约定向村委会交纳租金且之后交给敬老院。公告一份，证明被告一组在2016年10月9日让原告将租赁土地上的货物腾清。4、照片六张，证明2016年10月17日一组组长带领群众将原告蔬菜损坏。5、2016年10月17日报警记录，证明被告一组的侵权行为。6.蔬菜价格标签、网上下载的蔬菜每亩产量数额，证明原告蔬菜损失情况。被告前崔庄一组对1号证据的合法性及关联性有异议，认为村委会不具备主体资格，该协议不具备合法性。该协议能证明原告2010年8月占用一组土地的事实。对2号证据的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。村委会不是出租方，收取租金不合法。对3号证据的真实性无异议，对证明指向有异议，土地不是一组租给杨占营，而是杨占营租赁尚玉虎原有房屋一年用于放沙发。对4号证据有异议，不符合证据的形式要件，没有拍摄时间，不能证明原告的证明指向。对5号证据真实性无异议，但不能证明原告的证明指向，报案记录中报案人称“有人来我家中闹事”与本案无关联性。对6号证据的真实性有异议，原告提供的蔬菜价格及产量应提供有效的，权威的证据，该证据不能证明原告证明指向。被告前崔庄村委会对1号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该合同是在敬老院的授权下以村委会名义签订，第三条条款中约定如出现纠纷由村委会解决。对2、3、4、5、6号证据无异议。第三人质证意见为不清楚。被告前崔庄村委会举证及原、被告、第三人质证意见：1、2010年6月1日敬老院与一组签订的合同，证明该块土地是一组租给敬老院，敬老院有权让村委会与原告签订转租合同。2、敬老院给一组的交款收据5张，证明该12.4亩土地的租金敬老院每年都交给了一组，一组收到租金后没有权利干涉该土地上的经营管理。原告对上述证据无异议。被告前崔庄一组对合同真实性有异议，认为按照该合同签订的时间，原第一组组长没有民事行为能力，原任组长已经去世。合同上第二个签字人吉得旭的签字不是本人书写，吉士军的签名真实性无法确认，但他们二人在签字时不是群众代表。对收据真实性有异议，无法确定是否为吉定鑫本人书写，且在组长移交手续时并未向现任组长转交类似手续和收据。第三人质证表示对合同真实性无异议，其他证据不清楚。被告前崔庄一组举证及原被告、第三人质证意见：前崔庄村委会出具的证明一份，证明本案争议土地所有权为一组所有。原告对证据真实性无异议，质证认为土地已经租给敬老院，在租赁期间一组没有使用权。被告前崔庄村委会对证据关联性有异议，证明称所有权是一组，但本案审理的是使用权，因此与本案无关联性。第三人质证无异议。第三人提供证据及原、被告的质证意见：第三人在黄庄镇财税所调取的支付凭证一份，证明第三人于2016年12月14日将租金4340元支付被告一组的事实。原告质证无异议，被告一组质证称未收到租金，被告村委会对证据的真实性无异议，对具体情况不清楚。事实及证据的分析与认定：对当事人无异议的证据本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。对当事人存在争议的证据分析认定如下：被告一组对原告提供的租赁合同虽有异议，但该合同来源合法，能够证明尚玉虎代表被告村委会及第三人敬老院与被告一组签订租赁合同后，与原告签订了合同，将敬老院租用的空闲土地转租给原告使用的事实。故对原告提供的合同，予以采信。被告一组对被告村委会提供的合同虽有异议，但被告一组对合同上加盖的敬老院印章的真实性无异议，被告一组亦未能提供有效证据支持其质证意见，且第三人实际使用土地建敬老院在先，租赁合同签订在后，被告一组应该知道第三人使用涉案土地建敬老院，故双方签订的租赁合同，应是双方当事人的真实意思表示，故对被告提供的合同真实性，本院予以采信。被告对原告提供6号证据有异议，原告提供证据来源不清，不能证明被告一组将其种植的蔬菜挖走的事实，且不能证明蔬菜的实际重量，故不予采信。第三人提供的证据，理由合法能够证明其已将2016年下半年证据支付被告一组的事实，予以采信。根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认案件基本事实如下：本案诉争的12.4亩土地所有权人系被告一组。2006年之前，由被告村委会租赁用于开办纸厂，被告村办纸厂关停后，争议土地仍由被告村委会使用。2006年温县黄庄镇政府与被告村委会协商利用该块土地建敬老院，租金由被告村委会向被告一组支付。2007年3月，温县黄庄镇政府投资在争议土地上建房，开办了温县黄庄镇建敬老院，敬老院院长由时任被告村委会主任尚玉虎兼任。同时，尚玉虎个人投资在争议土地上建了老年公寓。期间，诉争土地的租金一直由被告村委会向被告一组交纳。二被告之间没有争议。2010年6月1日，第三人与被告一组签订了土地租赁合同，载明：为了养老事业，黄庄镇（政府）与前崔庄村委会在2006年建敬老院和前崔庄老年公寓一处，2010年6月1日经村委会与一组协商订立如下协议：1、甲方用乙方土地一块，南至居民、北至河道、东至居民、西至大道，南北宽70米，东西长118.10米，面积12.40亩。2、租赁期限25年，2010年6月1日至2035年5月31日。3、租金每年每亩700元，付款方式：每年6月30日前付4340元，12月30日前付4340元。4、合同到期可延续，以外组租地同等价格涨浮。尚玉虎在协议上签名，第三人在合同上加盖印章，一组组长吉德生及组员吉士军、吉得旭在协议上签名。协议签订后，被告村委会按约将租金交付被告一组。2010年8月5日，被告村委会与原告签订土地租赁协议一份，协议载明：甲方前崔庄村委会、乙方吉志远，甲方在老年公寓南有旧厂址一处，东西长（南79米、北75.5米）、南北宽（东38.5米、西41.9米），租赁给吉志远使用，租金每年4000元，租期20年（2010年8月5日至2030年6月5日）；交款时间是每年的1月份交清一年租金。吉志远在租赁期间，任何人不得干涉，如果有人干涉，由村委会负责解决。协议签订后，原告按约将租金交付被告村委会，并在租赁土地上建了围墙及250平米的钢架厂房、修建了400平米旧厂房、安装了大门、接通水电，原告全家搬到厂内居住，并在空闲地上种植了蔬菜。2015年，被告一组组长因病去世，组长更换为现任组长。2016年10月9日，被告一组在原告租用的场地张贴公告，载明：前崔庄一组其他社员开会决定东纸厂南段租给杨占营所用，凡在此院内存放的一切货物，在一星期内清理干净，否则后果自负。将原告租用的土地租赁给杨占营，限原告在一星期内搬迁。同年10月17日，被告一组将原告租用的场地大门锁住。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案土地的所有权人系被告一组，被告村委会2006年前系该涉案土地的使用权人。之后，涉案土地由第三人及尚玉虎个人共同使用，建敬老院及老年公寓。2010年6月1日，尚玉虎作为第三人及被告村委会的法定代表人与被告一组签订的土地租赁合同，是签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。且签约双方均已按约实际履行，而双方在合同履行中并未产生纠纷，故应认定租赁合同合法有效。但合同约定的租赁期限25年，违反了《合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，合同约定的多出的5年租赁期限无效，租赁期限应按20年计算。鉴于租金是由被告村委会支付被告一组，第三人只支付2016年下半年的租金的事实，结合第三人与被告一组签订的租赁协议，应认定被告村委会与第三人是涉案土地的共同使用人。被告村委会为了减少支出，将剩余空闲土地转租给原告使用，并与原告签订的转租协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但租赁期限应与第三人与被告一组租赁合同的期限一致，超出期限部分无效。被告一组虽是涉案土地的所有权人，但其将土地租赁给被告村委会及第三人后，被告村委会及第三人即享有土地的占有使用的权利，被告村委会及第三人在租赁期限内将空闲土地转租给原告的行为，并不违反第三人与被告一组所签租赁合同的约定。被告一组主张第三人与其签订的租赁合同无效，但未提供有效证据证明合同无效的事实，故对被告一组的诉辫意见，本院不予采纳。被告一组采取张贴公告及锁门的方式，否认原告租赁使用权及限制原告使用租赁土地的行为，构成侵权，依法应承担侵权的民事责任。原告要求被告一组停止侵权的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告要求被告一组及村委会赔偿其损失，但原告未能提供有效证据，证明其损失的数额。对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告及被告村委会、第三人提供的有效证据，能够证明原告将租金交付被告村委会，被告村委会及第三人已将租金交付被告一组的事实，故对被告一组要求原告支付租金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（一）项“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；”的规定，判决如下：一、被告温县前崔庄村第一村民小组应立即停止阻止原告吉志远对租赁土地的占有使用权。二、驳回原告吉志远的其他诉讼请求。三、驳回被告温县前崔庄村第一村民小组的反诉请求。案件受理费100元，反诉费250元，由原告吉志远承担50元，被告温县前崔庄村第一村民小组承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 王鸿元人民陪审员 周艳艳人民陪审员 王新良二〇一七年四月十九日书 记 员 许甜甜 微信公众号“”