（2017）京03民终5179号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-26
案件名称
尹进、尹海涛与窦岚岚、田茂兴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹海涛,尹进,窦岚岚,田茂兴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5179号上诉人（原审被告）：尹海涛，男，1966年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹进，女，1992年11月3日出生，住北京市朝阳区。法定代理人：尹海涛，男，1966年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：窦岚岚，1965年2月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马文熙，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬梅，北京市一法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田茂兴，男，1980年8月11日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：舒胜来，北京方耀律师事务所律师。上诉人尹海涛、尹进因与被上诉人窦岚岚、田茂兴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹海涛、上诉人尹进之共同委托诉讼代理人王西铭，被上诉人田茂兴及其委托诉讼代理人舒胜来，被上诉人窦岚岚之委托诉讼代理人马文熙、王冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹海涛、尹进上诉请求：请求撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初4246号民事判决，改判双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效或解除合同。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，部分事实认定证据不足。1.《北京市存量房屋买卖合同》及一系列文件都是由窦岚岚签字或由其代尹进签字，而窦岚岚不是以法定代理人的身份行使监护人的权利，况且窦岚岚不是尹进的监护人，一审对此事实没有认可。2.尹海涛是尹进的监护人。3.一审法院没有证据证明该房屋买卖合同是为了”被监护人的利益”，在该房屋买卖时，房价正处于上涨期间，限制行为能力人无法辨别，但普通大众都能辨别，故确实存在损害尹进利益的事实。4.田茂兴与中介公司恶意串通，进行偷漏税损害是国家利益的行为，根据合同法第五十二条规定，应当确认无效。5.根据合同法第四十七条规定，房屋买卖合同未经法定代理人追认，属于无效的情形，而由于尹进属于限制行为能力人，尹海涛曾经到房屋产权登记中心要求办理过户，但房产登记部门不予以办理，属于合同因客观原因不能履行或中介公司的原因不能履行，符合解除的条件。6.基于客观原因或中介公司的原因不能办理过户手续及买卖合同应当认定无效。二、一审法院适用法律有误。1.根据民法通则第十三条、四十七条规定，本案房屋买卖合同未经尹海涛代理或同意，未经其追认，房屋买卖合同无效。尹进也不存在违约的情形，一审法院判决错误。窦岚岚同意尹海涛、尹进的上诉请求。田茂兴同意一审判决，请求维持一审判决。尹海涛、尹进向一审法院起诉请求：确认尹进、窦岚岚与田茂兴2015年12月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，如果无法确定无效，要求解除合同。事实和理由：田茂兴与窦岚岚2015年12月8日签订房屋买卖合同（由案外人北京麦田房产经纪有限公司提供的房屋买卖合同范本），约定田茂兴以908万元购房款购买北京市朝阳区光华路××号房屋（房产证号：京房权证市朝私字第××号）。尹海涛系尹进父亲，尹海涛认为田茂兴与窦岚岚签订的房屋买卖合同中，尹进对该房屋享有99%的绝大部分产权，尹海涛对该房屋享有0.5%的产权，田茂兴与窦岚岚签订的房屋买卖合同并未与尹海涛、尹进协商，且亦未得到尹海涛、尹进同意或者授权，侵害了尹海涛、尹进合法权益，违反法律、行政法规的强制性规定，监护人处分被监护人财产应当是为被监护人的利益，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故诉至法院。田茂兴辩称：不同意尹海涛、尹进诉讼请求。签约过程中，尹海涛、尹进、窦岚岚均已在相关文件上签字，所以合同成立并生效。即便尹进属于限制行为能力人，但是尹海涛和窦岚岚是其法定代理人，有权利处分尹进名下财产。买卖合同经中介公司居间服务，按照市场成交价格达成，不存在合同法规定的无效情形。尹海涛、尹进要求解除合同没有法律依据，尹进是不是限制民事行为能力人不影响合同履行，因为房价上涨才引发诉讼。房价不是908万，签约时约定908万，后来由于尹海涛、窦岚岚的要求，房价款增加了40万。本案合同进行了网签。窦岚岚辩称：窦岚岚不懂法律，当时也没想到不能对尹进的财产随便处分。当时是二女儿上学，用钱着急，所以处分尹进的财产，现在窦岚岚也认为是买卖合同无效，应该解除。一审法院经审理查明：尹海涛与窦岚岚1992年4月1日登记结婚，尹进系二人之女。2016年2月2日，尹海涛、尹进提起本案诉讼，2016年2月26日尹海涛提出中止审理申请书，并向法院提出申请，要求宣告尹进为无民事行为能力人，并指定窦苗苗为尹进的监护人，2016年11月，法院作出判决，宣告尹进为限制民事行为能力人，驳回其他申请。2015年12月8日，经北京麦田房产经纪有限公司居间服务，尹进、窦岚岚作为出卖人与田茂兴作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《买卖合同》），约定出卖人出售北京市朝阳区光华路××号房屋（下称诉争房屋）给买受人，房屋成交价格908万元，收款账号为窦岚岚招商银行账户。该合同附件二约定，买受人以自行交接方式于2015年12月9日前（含当日）支付定金180万元，出卖人应该在2016年2月1日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记手续，该笔借款由出卖人自行清偿；买卖双方应于2016年2月15日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为400万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料；买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续，若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理；出卖人已经将该房屋出租，租赁期至2016年1月25日，出卖人应于收到银行贷款当日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。2015年12月9日尹海涛出具《配偶同意出售房屋声明》，内容为：”本人系窦岚岚的配偶，本人同意将位于朝阳区光华路××号房屋对外出售，并且认可其对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。”2015年12月9日，田茂兴以银行转账方式支付到窦岚岚招商银行账号中180万元。2016年1月7日，窦岚岚、尹进作为出卖人与田茂兴作为买受人签订《补充协议》，约定成交价格变更为948万元，双方约定2016年1月8日在网签合同上签字确认。上述合同和协议中尹进签名后均附有”代”字。2016年1月8日，中介机构工作人员去窦岚岚家楼下，由窦岚岚和尹进在网签合同上签名，显示成交价格为5845000元，2016年1月18日办理了网签合同登记，显示成交价格为5845000元。尹进享有诉争房屋99%的份额，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第××号，窦岚岚享有1%的份额，房屋所有权证号为京房市朝私字第××号共字第001号。诉争房屋所在楼层为4层，具有国有土地使用证。尹海涛、尹进认为买卖合同无效的理由为:违反了法律、行政法规的强制性规定，监护人处分被监护人财产应当是为被监护人的利益，本案中侵犯了尹进的利益；田茂兴和中介机构恶意串通，更改合同价格逃避税收，田茂兴可能就超出网签的价格提出不当得利诉讼。尹海涛、尹进要求解除合同的理由为：合同客观原因无法履行，诉争房屋99%的份额属于尹进，窦岚岚出售行为只能代表其1%的行为；无权处分应该经过权利人追认；窦岚岚属于无权代理；居间人有义务向委托人如实报告相关情况，负责承担赔偿责任。一审法院认为：根据残疾人证、居住情况及诉争房屋共有、权属状况等事实，可以认定尹海涛与窦岚岚系尹进监护人，履行着监护职责。尹海涛与窦岚岚知晓并同意出售诉争房屋。尹进作为限制行为能力人，根据规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。诉争房屋的出售是经中介机构居间服务并基于市场行为成就，现没有证据证明签订《买卖合同》时诉争房屋的价款损害了尹进的利益，不能以现在的价格来衡量评判签订《买卖合同》时的行为；且签订《买卖合同》后，又签订了《补充协议》，田茂兴增加了房价款，从而换取了窦岚岚和尹进在网签合同上签名，进一步印证了此次交易系尹海涛、窦岚岚深思熟虑后的决定，并未损坏尹进利益，故不能据此认定合同无效。关于网签价格低于实际成交价格的问题，对此窦岚岚与尹海涛是明知的，不能以此为由认定整个买卖合同无效。现也不存在可以认定买卖合同关系存在其他无效情形，故尹海涛、尹进要求确认合同无效的请求不能成立。尹海涛、尹进要求解除合同的理由亦于法无据。《买卖合同》、《补充协议》合法有效，尹海涛、尹进和田茂兴、窦岚岚均应该遵守并履行。综上，尹海涛、尹进的诉讼请求均缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十七条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第九十三条、第九十四条之规定，一审法院判决如下：驳回尹海涛、尹进的全部诉讼请求。本院审理过程中，上诉人尹海涛、尹进提交4月18日下午的录音文件文字整理稿，认为房屋不能过户。田茂兴认为证据形式存在问题，没有听到录音。谈话人员与本案没有关联，不能证明尹海涛、尹进的证明目的。窦岚岚提交一份录像文字整理稿，证明窦岚岚去朝阳区不动产交易中心询问是否可以过户，证明房屋不能过户，提交微信记录，证明房产中介让窦岚岚签署阴阳合同，存在偷税漏税。被上诉人田茂兴认为录像没有看到，真实性存疑，本案在一审判决之前进行了特殊诉讼，尹海涛作为尹进的法定代理人，在涉案房屋的交易过程中全程参与并确认，在法律角度看，房产交易没有问题。微信记录是2016年1月8日，在一审开庭过程中就已经取得，不应当作为一审不能取得的证据，关于网签的价格和成交价格不一致的问题，田茂兴愿意承担应承担的税费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有有房屋买卖合同及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：尹进作为本案涉案合同一方，系限制行为能力人，残疾证载明监护人为其父尹海涛，根据相关法律规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。结合本案，尹海涛在出售房屋过程中，出具《配偶同意出售房屋声明》，另根据《补充协议》显示，尹海涛与窦岚岚曾与田茂兴就价款予以协商，上述情形均足以表明尹海涛作为尹进的监护人，对买卖房屋一事经过慎重考虑并做出出售决定，系尹海涛真实意思表示，现并无证据表明该出售房屋行为侵犯并损害了尹进的利益，故尹海涛及尹进以此为由要求确认涉案合同无效无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还提出田茂兴与中介机构恶意串通，并无相关证据，本院亦不予采信。综上，涉案合同合法有效，双方均应遵照执行，上诉人亦无解除合同的合法理由，其要求解除的诉求，本院亦不予支持。综上所述，尹海涛、尹进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78160元，由尹海涛、尹进负担（与本判决书生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张岚岚审 判 员 宫 淼代理审判员 申峻屹二〇一七年四月十九日法官 助理 胡震霄书 记 员 祖志贤