（2017）豫0102民初1201号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-24
案件名称
河南省戴维斯物业管理有限公司与靳君召物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省戴维斯物业管理有限公司,靳君召
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初1201号原告：河南省戴维斯物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华北街2号。法定代表人：孔晓文，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志彦，河南中砥律师事务所律师。被告：靳君召，男，1984年10月5日出生，汉族，住河南省新郑市。原告河南省戴维斯物业管理有限公司（以下简称原告）与被告靳君召（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭志彦，被告靳君召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年10月15日期间的物业服务费1001元、违约金300元，合计1301元；2.由被告承担本案所有费用。事实和理由：原告是依法设立的物业服务有限公司，被告是郑州市中原区冉屯路与秦岭路交叉口向东200米路北晶华城小区28号楼1单元15楼南户的业主。2013年11月22日，原告与该小区的开发商河南洲海置业开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，双方就物业费用等事项进行了书面约定。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告从2016年1月至今，一直没有向原告交纳物业费。后经原告多次书面催要，被告仍没有交纳，故原告起诉要求解决。被告辩称：1.原告与开发商所签订的物业服务合同为无效合同。原告是如何与开发商签订合同的情况并没有对小区业主公示，业主对此事不知情。且在此合同中有严重侵害业主的条款。收费标准明显同原告资质等级不符，故根据合同法规定，此合同为无效合同。2.即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于原告没有提供服务或者提供服务严重不符合“合同”约定，业主也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权。原告进入小区后，自始至终都没有按照合同中规定的服务条款来执行。2016年1月以后基本完全停止提供物业服务。原告存在以下违约行为：其一，原告在服务过程中，对共用部位和设施设备的运行、维修和管理方面完全没有尽到自己的责任。在进入小区后，不积极、不配合对小区内公用设备进行维护和管理，仅仅两年时间内，就造成小区多项公用设施设备严重损坏，包括电子监控系统、小区篮球场健身器材、门禁系统、玻璃围挡及路灯、电梯、墙体瓷砖等。其二，原告对公用部位和相关场地的清洁卫生没有尽到职责。其三，原告完全没有对公共绿化和水系景观进行养护和管理，造成上述景观损坏。其四，原告对车辆停放管理不到位。其五，原告未尽到安全防范义务。其六，原告对消防通道和消防设施不加管理，甚至作出破坏消防设施的行为。3.原告从未对业主公示过物业服务合同，合同中的条款业主并不知情，原告诉状中的违约滞纳金是无稽之谈，即使合同有效，合同中约定的滞纳金过高，且因原告违约在先，业主不应承担违约责任。4.原告擅自安装广告设施、收取广告费，其未告知业主，也未公示其违法所得的广告费收支情况。5.业主是在无奈之下向原告交纳的物业费，对物业报以期望，但原告从未改善过服务。综上，原告的诉讼请求违背事实、违反法律规定，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为：原告按照每月每平方米1.38元的标准向被告收取了自2013年11月至2015年12月的物业服务费，原告虽未与被告签订书面的前期物业服务合同，但是双方存在事实上的物业服务合同关系，且原告执行的物业服务费标准不违反有关法律和行政法规的强制性规定，按照此标准向业主收取物业服务费的行为合法有效。原告称其于2016年10月15日从晶华城小区撤场，被告对此没有异议，故被告应当依照双方已经实际履行的每月每平方米1.38元的标准向原告支付自2016年1月1日起至2016年10月15日止的物业服务费，原告主张按照84平方米的房屋面积计算，金额为1217元，因原告只主张1001元，故本院对原告要求被告支付1001元物业服务费的诉讼请求予以支持。关于违约金，因原、被告双方没有明确约定，原告主张违约金没有依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告靳君召自本判决生效之日起十日内向原告河南省戴维斯物业管理有限公司支付所欠自2016年1月1日至2016年10月15日的物业服务费1001元；二、驳回原告河南省戴维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告河南省戴维斯物业管理有限公司负担6元，被告靳君召负担19元。本判决为终审判决。代理审判员 陈俊南二〇一七年四月十九日书 记 员 李胜阳 关注微信公众号“”