（2017）湘0104民初806号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-11-11

案件名称

罗海波、张冲与长沙吉信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗海波,张冲,长沙吉信房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2017）湘0104民初806号原告罗海波，男，1980年10月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。原告张冲，女，1985年5月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告长沙吉信房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林二路高信向日葵园营销中心。法定代表人刘XX，董事长。委托代理人罗杰，湖南君见律师事务所律师。委托代理人钱冲，湖南君见律师事务所律师。原告罗海波、张冲与被告长沙吉信房地产开发有限公司(以下简称“吉信公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗海波、张冲、被告吉信公司的委托代理人罗杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗海波、张冲诉称：2010年12月15日，被告吉信公司与原告罗海波、张冲签订了《长沙市商品房买卖合同》一份。协议约定，被告将开发项目高信·向日葵园（原名：高信·郁金香，宣传名：高信·向日葵）的XX栋XXXX房以604485元的总价格销售给原告，2012年10月31日前将房屋交付使用。合同约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”。此房屋所有权证已于2014年8月6日下发，但因被告原因，至今办理土地证事宜遥遥无期。我们业主多次找被告方交涉土地证办证事宜，对方均采取拖延态度，承诺办理的日期一推再推。综上，请求依法判决：1、被告继续履行合同，责令其2017年12月31日前必须办妥土地使用权证；2、要求被告支付违约金6044.85元；3、被告承担本案诉讼费。被告吉信公司辩称：第一、根据合同约定被告办理土地使用权证的时限为房屋所有权证办理过后180日内，被告办理土地使用权证中的前置条件尚未成立。第二，根据国务院2015年下发的不动产登记条例及2016年长沙市政府出具的不动产登记通知，长沙市房屋产权登记部门及国有土地登记部门已不再办理土地使用权证，已办理了房屋所有权证的可以由产权人自行到长沙市国土资源局换发不动产登记证。因此，被告已没有义务为原告办理土地使用权证，也不具备办理该权证的法律依据。经审理查明：2010年12月15日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及附件，原告购买了被告开发的位于长沙市××××号高信向日葵园项目中的第XX栋N单元X层XXXX号房。合同第四条约定房屋总金额为604485元；合同第十条约定房屋的交付时间为2012年9月30日前；合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，在小区所有住户办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖��的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦按照合同约定将原告所购房屋交付给原告使用。2014年8月6日，被告为原告所购买的房屋办理了房屋产权证书，现该房屋的土地使用权证尚未办理。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记��按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证。此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋产权证书、契税完税证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，依法成立并生效；原、被告合同第十八条约定：“在小区所有住户办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，因该条款系被告吉信公司提供的格式条款，属于免除或者限制其责任的条款，且并未采取合理的方式提请对方注意，应认定为无效条款。现原告要求被告在2017年12月31日前为其办理土地使用权证，根据合同约定被告有义务为原告办理，但根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神和长沙市不动产登记中心对我院咨询的答复，长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证；此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项，故对原告要求被告在2017年12月31日前为原告办理国有土地使用权证的主张，本院不予处理。对原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，双方合同第十八条关于国有土地使用权证的办理时间的约定条款被认定为无效，因此，双方关于办理国有土地使用权证的时间约定不明，现原告主张被��存在逾期办理国有土地使用权证的违约行为，并要求支付违约金，没有事实及法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告罗海波、张冲的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由原告罗海波、张冲予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　肖必芳二〇一七年四月十九日书记员　　周　依微信公众号“”