（2016）皖1323民初4260号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-17
案件名称
原告陈某与被告杨某某农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
灵璧县人民法院
所属地区
灵璧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,杨某某
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十七条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1323民初4260号原告（反诉被告）：陈某，男，1972年8月9日出生，汉族，初中文化，农民，住安徽省宿州市灵璧县。委托代理人：征军，安徽龙庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某某，女，1968年9月9日出生，汉族，文盲，农民，住安徽省宿州市灵璧县。委托代理人：宋颖，安徽徽灵律师事务所律师。原告陈某与被告杨某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年8月14日作出(2016)皖1323民初1777号民事判决，陈某上诉至安徽省宿州市中级人民法院。安徽省宿州市中级人民法院于2016年11月10日以（2016）皖13民终1962号民事裁定，发回本院重审。本院在重审过程中，原审被告杨某某提出反诉。本院依法另行组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了合并审理，陈某的诉讼代理人征军、杨某某及其诉讼代理人宋颖、证人贺某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称：2015年3月16日，原、被告签订房屋买卖合同（协议书）一份，约定：被告购买原告在灵璧县某某镇某某村一处两间两层房屋，后因原告未取得土地使用证，被告也不是灵璧县某某镇某某村村民，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，该房屋买卖合同是无效合同。为此，原告起诉请求判令原、被告签订的房屋买卖合同无效，同时判令被告承担本案的诉讼费用。被告杨某某辩称：该房屋是谢某某、陈某、贺某三人合伙开发，售价21万元。其在杨疃司法所，签订购房协议时，给付陈某10万元；因合伙人谢某某与其有经济纠纷，经冯庙法庭调解，谢某某欠其7万元抵付购房款；后因谢某某带人殴打其，经渔沟派出所处理，需要赔偿其2万元，也抵作购房款，其共给付购房款19万元。其要求解除合同，并向本院提出反诉请求，要求陈某返还其19万元购房款及利息；支付违约金3万元。陈某对杨某某的反诉辩称：该房屋系陈某和贺某开发，谢某某是在工地帮忙的，并非合伙人。杨某某仅支付陈某5万元购房款，其与谢某某的经济纠纷与陈某无关。因该合同系无效合同，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据购房协议书，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、杨某某提交的证明陈某收到购房款10万元的《收条》系直接证据，而陈某提交的证明其仅收到购房款5万元的胡兴志的证明及贺某的证言，均系间接证据，证明力小于收条，故，本院对该收条证明的事实予以确认；对陈某提交的证明及证人证言不予采信；2、对陈某提交的证明杨某某尚欠11万元房款的《欠条》，因系复印件，且杨某某当庭予以否认，因真伪不明，本院不予采信；3、对杨某某提交的证明该房系陈某、贺某、谢某某三人合伙的视听资料，因无法全面客观证明合伙关系存在，无其他证据佐证，且贺某、陈某均否认谢某某系合伙人，故对该视听资料不予采信；4、对杨某某提交的证明其与谢某某协议以欠款和赔偿款共9万元抵作购房款的两份证据，因谢某某非房屋买卖法律关系的当事人，与本案不具有关联性，且陈某对该事实不予认可，故对该两份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某系安徽省宿州市灵璧县杨疃镇朱某村村民，被告杨某某系安徽省宿州市灵璧县渔沟镇某村村民。2015年3月16日，原、被告签订房屋买卖合同（协议书）一份，约定：陈某自愿将坐落在灵璧县某某镇某某村杨东小学西侧第一处两间两层房地产出卖给杨某某，总价款21万元。在签订购房协议时，先支付现金10万元，下欠11万元于2015年农历腊月30日前一次性付清。陈某保证该房产合法、权属清楚。若一方违约，须支付对方违约金3万元。陈某与杨某某均在其上签字按手印确认。贺某作为中间人签字按手印。合同签订后，杨某某于2015年3月16日支付陈某购房款10万元。该房因陈某未取得土地使用证，无合法权属证明，杨某某剩余购房款未付清，陈某未交付房屋。陈某要求确认合同无效，杨某某要求解除合同、返还购房款及利息并支付违约金，双方无法达成共识，请求本院依法判处。本院认为：根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原告陈某未取得土地使用证，且未提供预售许可凭证或房屋权属证明等证据，即与杨某某订立的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。陈某在订立买卖合同时保证该房产合法、权属清楚的意思表示不具有真实性，应对合同无效承担赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；合同无效并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；故杨某某反诉中要求陈某返还已付购房款并支付违约金符合法律规定及双方合同约定，应予支持。陈某称其只收取杨某某购房款5万元，与其书写的收条上数额10万元不相符，且无其他证据否定该收条的真实性，该辩称不予采信；杨某某其共给付陈某19万购房款，与其提供的陈某书写的收条内容不相符，其称将9万元与谢某某协议抵作购房款，因不能充分证明谢某某系房屋买卖合同关系的当事人，故，对该事实本院不予采信。因双方在订立买卖合同时，并未对购房款逾期支付及返还问题约定利息，且约定的违约金条款，足以弥补其经济损失，故杨某某要求支付购房款的利息不予支持。因该房屋现仍由陈某本人占有，故不存在需返还事由。综上，陈某收取杨某某的购房款10万元，因其不能提供房屋合法权属证明，导致合同无效，合同目的无法实现，应按双方约定，返还购房款、支付对方违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）陈某与本诉被告（反诉原告）杨某某之间签订的房屋买卖合同无效；二、反诉被告陈某应于本判决生效后10日内返还反诉原告杨某某人民币10万元；三、反诉被告陈某于本判决生效后10日内支付杨某某违约金3万元；四、驳回反诉原告杨某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，由原告陈某负担；反诉案件受理费2525元，陈某负担2000元，杨某某负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 张莺歌审 判 员 张 平人民陪审员 陈 亚二〇一七年四月十九日书 记 员 陈康君附相关法律条款：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：