（2017）京03民终4893号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-07-05
案件名称
北京金联渝商贸中心与北京和缘宝藏文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京金联渝商贸中心,北京和缘宝藏文化发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4893号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金联渝商贸中心，住所地北京市海淀区清华东路*号金码大厦*座*层。法定代表人：汤省令，总经理。委托诉讼代理人：魏鹏，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李风昌，北京市安衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京和缘宝藏文化发展有限公司，住所地北京市海淀区北洼路90号16号楼一层1024室。法定代表人：陆风越，总经理。上诉人北京金联渝商贸中心（以下简称金联渝中心）因与被上诉人北京和缘宝藏文化发展有限公司（以下简称和缘宝藏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金联渝中心之法定代表人汤省令及其委托诉讼代理人魏鹏、李风昌，被上诉人和缘宝藏公司之法定代表人陆风越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金联渝公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回和缘宝藏公司要求金联渝中心支付30000元房屋租金的反诉请求，撤销一审判决第二项，依法改判支持金联渝中心全部诉讼请求，退还金联渝中心保证金90000元，赔偿金联渝中心装修损失90000元，一、二审诉讼费由和缘宝藏公司承担。事实和理由：涉案合同解除的原因并非金联渝中心不愿履行合同，而是和缘宝藏公司给涉案房屋擅自加锁，导致金联渝中心经营商品部的合同目的不能实现，根据合同法第九十二条之规定，和缘宝藏公司作为出租人未能保证金联渝中心在租赁期内对涉案租赁房屋的正常使用，和缘宝藏公司构成违约，金联渝中心不应当支付租金；金联渝中心没有收到和缘宝藏公司交付的关于港中旅维景酒店正式开业的书面文件，和缘宝藏公司擅自加锁的违约行为，致使金联渝中心无法正常经营，和缘宝藏公司应当按照《补充协议》约定赔偿金联渝中心装修损失90000元，并退还保证金90000元。和缘宝藏公司辩称，涉案商铺里还有金联渝中心装修过的东西不能移动，双方签订的协议还在履行中，保证金不应退还，金联渝中心应当支付违约金。金联渝中心向一审法院起诉请求：1.要求依法判令和缘宝藏公司退还保证金90000元；2.和缘宝藏公司赔偿装修损失90000元；3.和缘宝藏公司承担本案诉讼费。和缘宝藏公司向一审法院反诉请求：1.请求判令金联渝中心继续履行协议，支付欠缴的六个月租金180000元；2．请求判令金联渝中心支付拖欠租金利息1800.9元；3．由金联渝中心承担本案诉讼费和公证费。一审法院认定事实：2015年11月15日，金联渝中心作为乙方、和缘宝藏公司作为甲方签订《合作协议》及《补充协议》，约定甲方将诉争商铺交于乙方全权经营管理，从事酒店商品部的经营，自负盈亏。协议期限自2016年1月1日至2018年12月31日，期限三年。在合作期间，乙方同意支付甲方每月30000元租金，三年合计1080000元，作为甲方的合理收益。协议期间内乙方经营产生的一切债权债务与甲方无关。乙方应在每季伊始前三日向甲方交清，合计人民币90000元整，未满一个月的租金及其他费用按当月的实际使用天数计算费用。本协议签订之日，乙方应向甲方支付人民币90000元整，作为履约保证金，双方应书面约定签订协议日期。本协议期内，乙方不得将保证金折抵租金或本协议约定各项费用，不得将保证金作为债权转让或用于债务的担保。保证金不计利息。协议期内，如甲方需提前收回房屋，须提前叁个月书面通知乙方，在甲方确认乙方完好交还房屋并不存在拖欠租金或其它违约行为后30日内全额返还保证金。如乙方需提前退租，需提前叁个月书面通知甲方。在甲方确认乙方不存在拖欠租金或其它违约行为且房屋完好方可迁出，保证金不予退还。本协议期满时，如乙方不再续约并已完全履行本协议，且房屋完好交还甲方后，甲方将保证金全额退还乙方。在本协议期满、终止或解除时，甲方可保留乙方安装的任何固定装置或附加物的部分或全部无须向乙方支付补偿，或甲方可要求乙方支付给甲方为恢复房屋原状及修复甲方固定装置或附加物的损坏而发生的一切费用，使之达到原状或修复水平。甲方可采取下列措施避免损失的继续扩大：要求乙方及时付清有关费用并赔偿全额损失以及全额支付相应的滞纳金。乙方在甲方书面通知后伍日内仍未以书面形式答复并得到甲方认可的方式实际履行的，甲方将停止部分或全部服务（包括水、电、空调、通讯设施等）在停止服务叁日后，甲方可随时解除本协议。乙方提出解除本协议日期在本协议规定终止日期前时，须支付交清所有相关款项，所交保证金不予返还。因中旅大厦现正重装改造升级中，原甲方租赁合同起始日2016年1月1日起，但正式营业后方能计算租金与其它费用，正式起租日从港中旅维景酒店证实书面文件确认为准。故甲方与乙方的实际起始日也应与大厦与甲方的约定为准，以酒店官方证实书面通知为准。甲方承诺本酒店商品部仅乙方一家，不再有其它经营此类商品的商户。另外，在协议期间若甲方无故将乙方清场不让乙方正常经营，甲方则需赔偿乙方90000元作为装修补偿，并退还全部保证金。但若因乙方违反协议规定或违规经营造成大厦形象或经济受损导致的清场的情况，甲方则无需赔偿乙方。审理中，金联渝中心向法庭提供收据等单据，表示已向和缘宝藏公司支付了铺位合作保证金90000元。和缘宝藏公司对以上证据的真实性予以认可。法院对以上证据予以确认。审理中，金联渝中心向法庭提供录像，表示和缘宝藏公司将诉争商铺锁门。和缘宝藏公司对以上证据的真实性基本认可，但是对其合法性和证明目的均不予认可。审理中，和缘宝藏公司向法庭提供：1.该公司与中旅大厦有限责任公司之间签订的《租赁合同》、与北京维景国际大酒店有限责任公司（以下简称维景公司）之间签订的《补充协议》，约定：和缘宝藏公司自2016年8月1日起向维景公司支付约定的租金和其他费用。2.维景公司的通知，写明：根据早前双方签订的《租赁合同》，定于2016年1月1日起租我酒店三层大堂的三间商铺。由于酒店一直处于前期完善及资源调配的过程，导致原合同不能正常履行。现我酒店已进入正式运营阶段，贵公司须根据早前与我酒店签订的《租赁合同》，于2016年8月1日起正式履行。为了双方长期友好合作，贵公司需根据《租赁合同》中的条款按期缴纳租金。3.电话通话清单和通话录音、公证书，表示多次通知金联渝中心缴纳费用，于2016年7月30日和缘宝藏公司交与金联渝中心工作人员书面通知，告知：2016年7月30日以后所有店内事宜均以电话或短信告知。4.证明，证明金联渝中心于2016年9月1日将诉争商铺内的货物取走，但所做的嵌入式货柜、移动式货柜仍留于商铺中。5.向法庭申请证人周某到庭作证。周某陈述称：我是维景公司的助理总经理。去年维景国际酒店与和缘宝藏公司签订了《租赁合同》，当时维景国际酒店还未营业，我们双方约定维景国际酒店于2016年1月1日开业，但如没有开业就往后顺延起租时间。2016年4月份维景国际酒店试营业，没有收取和缘宝藏公司的租金，2016年7月份维景国际酒店告知和缘宝藏公司于2016年8月1日开始缴纳租金。和缘宝藏公司与金联渝中心之间的其他问题不归我管。但是我知道金联渝中心已经实际经营了，经营商品有香烟、饮料、箱包之类。我从2016年5、6月份的时候看见金联渝中心开始经营。因为我通知和缘宝藏公司交纳租金的时候，和缘宝藏公司还通知金联渝中心了。现在诉争商铺是空着的，关着门。在维景国际酒店通知和缘宝藏公司交房租后，我还给和缘宝藏公司和金联渝中心做过调解工作。后来金联渝中心就把货物拉走了。虽然我没有亲眼看见金联渝中心把东西拉走，但是我通过玻璃往里边看，看见里边东西没了。他们租的都是空屋子，金联渝中心拉走的和留下的东西都不是我酒店的。金联渝中心对证据1真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，表示该合同的履行期限开始的条件是从维景国际酒店开始正式营业之日起开始计算，且根据双方约定，我公司向和缘宝藏公司支付租金的时间是从维景国际酒店书面通知我公司开始计算，但是我公司没有收到任何通知。即便维景国际酒店是2016年8月1日开始对外营业的，在此之前和缘宝藏公司已经将涉案商铺大门上锁限制我公司进出，直到2016年9月1日才允许我公司将自己的货物搬出。所以，实际上我公司在履行期限开始以后并没有实际经营一天；对证据2真实性不予认可，我公司认为公章不是公司而是营销部，并且没有在工商局备案；对证据3中通话清单、公证书的真实性予以认可，但表示无法证明通话内容，公证书中的内容系把金联渝中心的回复删除的。对证据4真实性予以认可；对证据5证人的身份不予认可，对证人证明的内容不予认可。鉴于金联渝中心对和缘宝藏公司以上证据未提供相反的证据加以证实其主张，故法院对和缘宝藏公司以上证据的真实性予以认可。一审法院认为：金联渝中心与和缘宝藏公司之间签订的《合作协议》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现金联渝中心表示不再履行合同，双方没有履行合同的基础，故法院对以上合同予以解除。根据合同约定，金联渝中心未在提前退租的情况下，提前3个月书面通知和缘宝藏公司，且未交齐租金，和缘宝藏公司对保证金不予退还，故对金联渝中心之要求和缘宝藏公司返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。和缘宝藏公司要求金联渝中心支付租金的反诉请求，法院予以支持，但金联渝中心于2016年9月1日将货物搬离诉争商铺，故对和缘宝藏公司主张自2016年8月1日至2017年1月31日共6个月的租金的反诉请求，法院不予支持。合同中没有关于利息的约定，故对和缘宝藏公司要求金联渝中心支付租金利息的反诉请求，法院不予支持。合同约定在本协议期满、终止或解除时，和缘宝藏公司可保留金联渝中心安装的任何固定装置或附加物的部分或全部无须向金联渝中心支付补偿，或要求恢复房屋原状及修复和缘宝藏公司固定装置或附加物的损坏而发生的一切费用，使之达到原状或修复水平。考虑本案实际情况节省双方诉讼成本，法院采用第一种方法予以处理，对和缘宝藏公司之要求金联渝中心恢复原状的反诉请求，法院不予支持。对和缘宝藏公司要求金联渝中心支付公证费之反诉请求，在协议中没有相关约定，根据相对性原则，法院不予支持。和缘宝藏公司在协议期间并未无故将金联渝中心清场不让金联渝中心正常经营，则无需赔偿金联渝中心装修补偿90000元，故对金联渝中心之要求和缘宝藏公司支付装修补偿90000元的诉讼请求，法院不予支持。因金联渝中心未提前三个月前书面通知和缘宝藏公司退租事宜，且存在拖欠租金的行为，故对金联渝中心要求和缘宝藏公司退还房屋租保证金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、金联渝中心于判决生效后十日内向和缘宝藏公司支付房屋租金三万元；二、驳回金联渝中心的全部诉讼请求；三、驳回和缘宝藏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：金联渝中心与和缘宝藏公司签订的《合作协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据《补充协议》约定，金联渝中心和和缘宝藏公司的租金实际起始日以酒店官方正式书面通知为准，即以维景国际酒店正式书面通知的开业时间作为租金起算日，并非以金联渝中心收到维景国际酒店正式开业的书面通知作为支付租金的前提条件。庭审中，金联渝中心认可2016年7月20日即收到和缘宝藏公司2016年8月1日前交清房租的通知，金联渝中心以没有收到维景国际酒店和和缘宝藏公司的通知为由拒绝支付租金，缺乏依据，金联渝中心拒绝支付租金的行为，已经构成违约，故对金联渝中心要求和缘宝藏公司返还保证金的请求，本院不予支持。金联渝中心与和缘宝藏公司签订的《合作协议》约定，在本协议期满、终止或解除时，和缘宝藏公司可保留金联渝中心安装的任何固定装置或附加物的部分或全部无须向金联渝中心支付补偿，或要求恢复房屋原状及修复和缘宝藏公司固定装置或附加物的损坏而发生的一切费用，使之达到原状或修复水平，现金联渝中心要求和缘宝藏公司赔偿装修损失，没有合同依据，本院不予支持。和缘宝藏公司在2016年1月即将涉案商铺交予金联渝中心，金联渝中心陈述2016年5月接到酒店通知开始试营业，2016年7月20日和缘宝藏公司通知金联渝中心2016年8月1日前交清房租租金，在多次通知未果的情况下，和缘宝藏公司将涉案商铺上锁，不构成违约。金联渝中心关于和缘宝藏公司擅自加锁导致金联渝中心不能正常营业构成违约，不应支付租金的上诉意见，本院不予采信。综合考虑金联渝中心在2016年5月酒店试运营期间开始陆续上货，以及后续争议期间涉案商铺空置情况，一审法院认定金联渝中心应当支付一个月租金，数额适当，本院予以维持。综上，金联渝中心的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由北京金联渝商贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 张玉娜代理审判员 姜 君二〇一七年四月十九日法官 助理 孟 磊书 记 员 左 爽