（2017）青民申27号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-10
案件名称
青海泰阳房地产开发有限公司与何西林商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
青海省高级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
青海泰阳房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
青海省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）青民申27号再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：青海泰阳房地产开发有限公司。住所地青海省西宁经济技术开发区昆仑东路**号。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托代理人：隋玉才，青海佳一律师事务所律师。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：何西林，男，1963年4月24日出生，汉族，原住甘肃省兰州市，现住青海省西宁市。再审申请人青海泰阳房地产开发有限公司(以下简称泰阳公司)因与被申请人何西林商品房预约合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院(2016)青01民终1507号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。泰阳公司不服二审判决，向本院申请再审称：(一)一、二审判决将预约合同认定为本约合同，适用法律错误。1.双方当事人签订的订购书中约定十日内签订《商品房预售合同》，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，订购书是预约合同。2.订购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，泰阳公司也只收取了总价款的50%，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，订购书不应认定为本约合同。(二)一、二审法院分配举证责任错误，导致认定事实错误。何西林主张多次要求办理贷款手续，但未提交任何证据证实，根据双方合同约定订购书已经自动解除。何西林一审诉状中自认未签订商品房预售合同，但二审法院却推断出双方签订的商品房预售合同，该推断与事实不符。(三)违约损失确定错误。泰阳公司未能交房是因政府规划变更导致，属于不可抗力，不应承担违约责任；双方并未约定违约金数额，何西林也未举证证明其受到的损失，判决泰阳公司承担房款10%的责任依据不足。(四)一、二审判令双方当事人签订商品房买卖合同，超出了被申请人诉讼请求的范围。一、二审法院认为订购书属于本约合同，再判令双方签订一份本约合同，自相矛盾。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第十一项的规定申请再审。(一)关于订购书的性质本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签订的《青海泰阳国际商贸中心(商铺)订购书》中明确约定了当事人的姓名和住所、商铺、房号、位置、面积、商铺价款、总价款、交房时间等，具备了合同实际履行的条件，应当认定为订购书已经约定了《商品房销售管理办法》十六条规定的主要内容。何西林实际已向泰阳公司缴纳236650元，是全部购房款456650元的50%多，泰阳公司收取了该款，出具了收款收据，享受了该合同约定的权利，双方当事人通过履行合同主要义务已经就合同履行形成合意，双方当事人签订的《青海泰阳国际商贸中心(商铺)订购书》名为预约合同，实为本约合同。(二)关于违约责任的认定本院认为，我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：”商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据该条规定，商品房预售合同登记备案手续由开发商负责办理。何西林原审时提交的”商品房预售合同签约证明和预售登记申请书”记载：预售人：泰阳公司，预购人：何西林，所购房屋坐落：城东区互助西路1号1号楼1-1015号，商品房预售合同的编号为YS0080954，合同签约日期：2011年8月3日。据此可以认定，泰阳公司与何西林虽然未签订《商品房买卖合同》，但曾签订过《商品房预售合同》，并将该合同提交给房地产管理部门。结合何西林已经交纳236650元房款，该笔房款泰阳公司一直未予退还的事实，一、二审法院认定泰阳公司违约，参照订购书中关于何西林逾期付款的违约责任的约定，判令其承担房屋总价款百分之十的违约金45665元，并无不当。(三)关于一、二审判决是否超出诉讼请求且自相矛盾本院认为，何西林与泰阳公司订立的《青海泰阳国际商贸中心(商铺)订购书》虽具备商品房买卖合同的基本要素，应认定为本约合同，但因该合同签订时案涉房屋尚未建成，尚有许多具体条款仍需双方加以协商确定。实践中，双方当事人签订《商品房买卖合同》后，另行签订《补充协议》的情况也确有存在。故一、二审法院判决双方当事人签订《商品房买卖合同》，并不矛盾。何西林一审起诉时虽未要求双方当事人签订《商品房买卖合同》，但其主张泰阳公司继续履行合同，交付商铺，并办理产权登记手续。一、二审法院在未支持其交付房屋、办理产权登记的诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累，判决双方继续履行合同，并签订《商品房买卖合同》，并无不当。综上，泰阳公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回青海泰阳房地产开发有限公司的再审申请。审判长 王海明审判员 韩 锐审判员 张语芯二〇一七年四月十九日书记员 范人文 来源：百度搜索“”