（2017）云04民终41号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-10-30

案件名称

李智林、汤红军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李智林,汤红军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终41号上诉人（原审原告）：李智林，男，1974年3月5日生，汉族，居民，住玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：谢实龙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张蓉，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：汤红军，男，1980年9月2日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区，现住玉溪市红塔区。上诉人李智林因与被上诉人汤红军房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李智林及其委托诉讼代理人谢实龙、被上诉人汤红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智林上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判由汤红军返还李智林剩余购房预付款20万元并按年利率6%计算赔偿自2012年8月15日起至清偿完毕之日的资金占用费。2、一、二审诉讼费由汤红军承担。事实和理由：1、确认合同无效是法律对合同当事人意思自治的否定，只有人民法院或仲裁机构才有权确认合同是否有效，而非以“双方均明知”就能“排除合同无效的因素”。因此，基于合同确认无效后，合同当事人具有返还财产请求权的诉讼时效应从确认合同无效的裁决文书生效之日起计算。2、双方未就剩余20万元购房预付款确定返还期限，汤红军也未举证证明其在何时明确向李智林表示不履行义务，对此履行期限不明确的义务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，李智林在给予汤红军合理期限后有权随时要求汤红军履行，根本不存在超过诉讼时效的问题。3、诉讼时效制度是为了督促权利人及时行使权利，而非为债务人逃避债务“张声”。以诉讼时效经过驳回债权人诉求是对债权人极其严重的惩罚，这要求法庭审判对诉讼时效的计算有明确的依据。原审在陈述诉讼时效起点的说理时仅有“在双方未对剩余20万元如何及何时退还有约定的情况下，诉讼时效期间应从2014年7月7日起再计算二年”的陈述，完全未考虑2014年7月7日是汤红军返款给李智林的日期，而非汤红军明确表示不履行义务的日期的事实，也未考虑法律规定，严重损害了李智林的合法权益。汤红军辩称，李智林明知所购房屋属小产权房，双方达成的房屋买卖合同无效并已主张返还购房款。2014年7月7日，其返还李智林20万元购房款后，应视为同意履行义务诉讼时效中断而重新起算，一审以该日为诉讼时效起算点符合事实和法律规定，所作判决正确，应予维持。李智林向一审法院起诉请求：1、确认其与汤红军达成的口头购房协议无效；2、判令汤红军返还其购房预付款20万元并按年利率6%计算赔偿自2012年8月15日起至清偿完毕之日止的损失（资金占用费），暂计算至2016年11月8日为74533.34元，二项暂合计274533.34元；3、诉讼费由汤红军承担。一审法院认定的事实：李智林系峨山县人，汤红军的父亲汤某有的户口在红塔区春和街道XX居民委员会X组。2011年汤啟有以其名义申请在XX居民委员会X组批得一块集体宅基地，并建盖了三层半房屋。汤红军在玉溪花灯团工作，户口已迁到工作单位。2012年初，李智林与汤红军经人介绍协商向汤红军购买汤某有在X组建盖的房屋事宜。经协商双方达成口头协议，汤红军以96万元的价格将上述房屋卖给李智林。口头协议达成后，汤红军支付了14万元现金，汤红军向李智林出具了14万元的收据。过了一段时间，李智林于2012年8月15日通过其中国农业银行卡号为62×××11帐户又支付汤红军26万元。汤红军确认收到此26万元后向李智林出具一张收据，内容为：“今收到李智林购房预付款肆拾万元整（400000元）。房子总价玖拾陆万元整（960000元）。约定于全额付清后交房。”后李智林因资金不足一直未交付其余购房款。2013年汤红军的父亲将上述房屋出卖给他人并进行了交付。2014年7月7日，汤红军退还了20万购房款到李智林卡号为62×××81的银行卡上，其余购房款至今未退。一审审理中，李智林称2014年7月7日退了20万元后又多次找汤红军催要剩余的20万元，汤红军仅承认李智林于2016年10月找其和其父亲要过钱，其他时间没有要过。汤红军称李智林所付40万元是定金，李智林毁约，不应退还，后在双方劝说下才退了20万元。双方口头约定支付余款的时间为半年，因李智林经多次催要一直不付尾款，并明确表示没有能力继续支付，汤红军才将房屋出卖给他人。双方对上述各自主张均未提供相应的证据证实。一审法院认为，双方当事人对口头买卖合同的成立及效力无异议，争议的是李智林支付的40万元是预付款还是定金，在合同无效的情况下，剩余20万元是否应当返还，李智林的诉讼请求是否超过二年的诉讼时效期间。针对上述争议，一审法院认为，一、定金是一种担保方式，具有担保合同履行的意义。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，支付定金一方不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行合同的，应当双倍返还定金。而预付款则没有担保的意义。本案中虽然双方没有签订书面房屋买卖合同以明确双方的权利及义务，但汤红军于2012年8月15日出具给李智林的收据已明确上述款项为购房预付款，并没有明确定金的性质。故汤红军辩称双方约定上诉款项为定金，应对该主张承担举证责任，其未提供相关证据，应承担举证不能的责任。故李智林交付汤红军的40万元应认定为预付款而不是定金。另外，双方买卖合同标的涉及法律限制买卖的集体宅基地，李智林不具有相应的买方主体资格，买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。买卖合同无效，即使定金担保合同成立，也同样无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，李智林有权要求汤红军返还剩余的20万元购房预付款。二、关于李智林的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十四条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，双方签订合同时即明确知道买卖合同无效。李智林支付预付款40万元后，没有继续支付其余购房款，汤红军催要未果后，于2013年将房屋另行出卖给他人。李智林要求汤红军退还预付购房款，汤红军于2014年7月7日退还了20万元，此后就没有证据证实向汤红军催要过上述款项，直至2016年10月才再次追要，并于2016年12月7日向本院起诉。因双方均明知买卖合同无效，故应排除合同无效的因素，诉讼时效不应从合同成立，李智林支付购房预付款之日起计算。李智林2013年即知道汤红军家已将房屋出卖给他人，不管合同有无效力都已无法履行，李智林即应向汤红军主张退还其已付购房款40万元。也就是说，李智林知道房屋被出卖给他人，即应知道其权利受到了侵害，诉讼时效从该时起即应开始计算。经催要，汤红军于2014年7月7日退还了李智林20万元，依法应视为诉讼时效中断，重新计算。在双方未对剩余20万元如何及何时退还有约定的情况下，诉讼时效期间应从2014年7月7日起再计算二年。李智林于2016年12月7日向法院提起诉讼，汤红军仅承认李智林于2016年10月向其催要过上述款项，而李智林没有证据证明存在诉讼时效中断或中止的法定情形，故李智林的起诉已经超过法律保护的诉讼时效期间。另外，李智林称本案是因合同无效引起的返还购房预付款的诉讼，其诉讼请求不应适用诉讼时效的规定没有法律依据，不予采纳。对李智林要求汤红军返还购房预付款20万元的诉讼请求，不予支持。汤红军的诉讼时效抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告李智林与被告汤红军的口头购房协议无效；二、驳回原告李智林要求被告汤红军返还剩余购房预付款20万元并按年利率6%计算赔偿自2012年8月15日起至清偿完毕之日止的资金占用费的诉讼请求。案件受理费5418元，减半征收2709元，由原告李智林承担1709元，由被告汤红军承担1000元。二审中，双方当事人均未提交证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，李智林对一审认定其因“资金不足”未交付其余购房款提出异议，认为是双方协商未果其才未支付剩余购房款。汤红军对一审认定的事实无异议。经审理，李智林对一审认定的事实提出的异议未提供证据证实，不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。二审中，李智林陈述与汤红军协商返还40万元购房预付款时，已明确只需返还40万元购房预付款，无需汤红军支付利息。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，李智林并非玉溪市红塔区春和街道刘总旗居民委员会二组的集体经济组织成员，其不具有使用该小组宅基地的资格，而双方口头达成的购房协议是一种集体土地上房屋买卖，因此该口头协议因违反国家法律和行政法规而无效，且双方当事人对协议无效并无异议，一审判决确认协议无效正确，本院予以维持。汤红军因该无效协议取得李智林预付的购房款应予返还。对于本案李智林的起诉是否超过诉讼时效的问题，经审查，因本案系基于合同无效引起的当事人实体权利救济，合同被确认无效后，给付方才能现实地行使返还财产、不当得利或赔偿损失的请求权，此时，诉讼时效期间起算的事由出现，时效期间应自该日期的次日起算，故本案并未超过诉讼时效，一审认定李智林的起诉超过诉讼时效不当，本院予以纠正。关于李智林主张的资金占用费，因其未提供证据证实双方约定过返还期限并已超过该约定期限，且诉讼中李智林陈述其曾表示无需汤红军支付占用预付款期间的相关费用，故对李智林的该项主张，本院不予支持。综上所述，李智林的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初3681号民事判决第一项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初3681号民事判决第二项；三、由汤红军于本判决生效后三十日内返还李智林购房预付款20万元；四、驳回李智林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5418元，减半收取2709元，由李智林负担734元，由汤红军负担1975元；二审案件受理费5418元，由李智林负担1468元，由汤红军负担3950元。本判决为终审判决。审判长　荆　燕审判员　龚　辉审判员　方明慧二〇一七年四月十九日书记员　王航宇 微信公众号“”