（2017）沪02民终3112号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-02
案件名称
谢金梅与上海高星置业有限公司、陈某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢金梅,上海高星置业有限公司,陈某某,肖甲,肖乙,翁洋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3112号上诉人(原审被告)：谢金梅，女，1981年2月26日出生，汉族，户籍地广东省。委托诉讼代理人：胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海高星置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：JAMESGILLESRAYNOR，总经理。委托诉讼代理人：乐佳，上海合勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈某某，女，1976年10月24日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：肖甲，男，2000年11月29日出生，汉族，住址同上。法定代理人：陈某某，年籍见上。被上诉人(原审被告)：肖乙，男，2007年4月9日出生，汉族，住址同上。法定代理人：陈某某，年籍见上。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：范如苗，上海申如律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：翁洋，男，1986年8月21日出生，汉族，住上海市。上诉人谢金梅因与被上诉人上海高星置业有限公司(以下简称“高星公司”)、陈某某、肖甲、肖乙、翁洋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢金梅上诉请求：依法撤销上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1485号民事判决。改判驳回高星公司一审全部诉请。事实与理由：谢金梅作为股东不应承担赔偿责任。其作为股东仅需以其出资额为限对公司债务承担清偿责任，且高星公司没有证据证明公司财产与股东财产混同。上诉人已经举证其完成了实际出资义务。宏禄(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“宏禄公司”)已经清算完毕，股东不应再承担责任。被上诉人高星公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。被上诉人陈某某、肖甲、肖乙共同辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。被上诉人翁洋辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。高星公司向一审法院起诉请求：1、谢金梅即刻原状返还上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室。2、谢金梅向高星公司支付欠款计人民币(以下币种均为人民币)428,723.65元。3、谢金梅支付房屋占用使用费192,576元，陈某某、肖甲、肖乙、翁洋(肖江的继承人)对此承担连带责任。4、谢金梅支付延期付款滞纳金31,445.74元，陈某某、肖甲、肖乙、翁洋(肖江的继承人)对此承担连带责任。一审法院认定事实：2012年7月31日，高星公司和肖江(2015年8月7日去世)签订了坐落上海市大渡河路XXX弄XXX号“长风景畔广场”X层XXXX室房屋(租赁面积472平方米)的《上海市房屋(商品房租赁)租赁合同》及“上海长风景畔广场租赁合同补充条款”。补充条款附表一约定系争商铺的租赁期自交付日起第5年后之当日的前一天。装修期：为自交付期算105天。租金交付期为“装修期结束后的第一天或乙方开业日两者取优先者”。基本租金：2012年7月31日至2015年7月30日，4元/平方米；2015年7月31日至2017年7月30日，5元/平方米。附表二约定物业管理费的标准为每月26,432元。推广费每月4,720元。保证金构成为租金保证金172,280元、物业管理费保证金79,296元、推广费保证金14,160元，计265,736元。附表五第二条约定：租赁商品房使用交接书签订之日即为房屋租赁的起始日，该房屋租赁期自2012年10月8日至2017年10月7日止。“上海长风景畔广场租赁合同补充条款”约定：12-6-3“如本合同由于乙方(肖江)的原因提起终止，则在不影响本合同项下甲方(高星公司)其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金”。12-7-6“倘乙方向甲方支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、推广费、其他费用等各项费用超过7日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息百分之零点一(日息按单利计)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用本金、滞纳金和其他相关费用”。12-20开张营业及正常经营“……若乙方在开张日仍未能正式对外营业或在租赁期内(包括法定节假日)任何时间中断、停止其经营，则乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、物业管理费、推广费及其他费用外，还应自开张日后的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向甲方缴纳金额为日基本租金，物业管理费及推广费3倍的违约金，直至乙方实际正式对外营业，甲方有权向乙方发出不少于30天的书面通知后终止本合同并收回该房屋，没收乙方已经缴交的保证金，并保留向乙方追讨一切损失之权利。若乙方在未能以书面形式通知甲方并经甲方事先书面同意之情况下中断、停止经营持续3日，则乙方被视为违约，甲方有权提前终止本合同并收回该房屋。”上述合同及补充条款签订后，高星公司和肖江各自履行了义务，肖江并支付高星公司各项保证金计265,736元。租期自2012年10月8日起算。嗣后，肖江经工商登记注册成立了宏禄公司，为此高星公司、肖江及宏禄公司作为新承租方一同签订了《租赁合同转让协议》，转让协议第2条约定：原承租方拟将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给新承租人方并为新承租方履行本转让协议及租赁合同进行担保，新承租方愿意承继原承租方在租赁合同项下的全部权利义务，且出租方亦同意该等权利义务转让。三方并确认租赁合同的转让期限为2013年4月5日，肖江缴纳的保证金265,736元“视为自始由新承租方向出租方就该房屋进行的缴纳”。2014年12月4日，高星公司发出催款函，要求承租方支付租金及各项费用计106,326.16元。2015年1月23日，宏禄公司致函高星公司休业，时间为“2月1日至3月5日”2015年2月27日，高星公司再次发函催讨欠租203,162.31元，并表示“于贵司违反双方租赁合同项下关于正常经营条款的约定，根据合同贵司应自停止正常经营之日(2015年2月1日)起至贵司恢复正常经营之日(2015年3月1日)需每日向我司承担日基本租金(1,880元)，日物业管理费(869元)及推广费(155.18元)的3倍的违约金。贵司停业共33天，合计为288,305.82元……”，“应向我司支付根据上述条款1及2的所拖欠的费用及所产生的违约金，即491,468.13元”。2015年3月27日，高星公司致函宏禄公司称：贵我双方签署的该合同于2015年3月5日终止。2015年4月27日，高星公司再次致函宏禄公司称：请贵司于2015年4月30日前将该房屋内的所有物品清空，逾期未清的，我司将入该商铺并自行处置该商铺内的一切物品并对该商铺进行装修复原，所产生的一切费用由贵司承担。2015年6月，高星公司经查询发现宏禄公司股权于2014年2月即转让给谢金梅。经谢金梅的申请，宏禄公司于2015年5月14日被注销。为此高星公司诉至法院要求法院判决支持如其诉请。一审法院另查明，2015年1月15日，高星公司和谢金梅就上海市大渡河路XXX号“长风景畔广场”地下二层B2-15场地签订了“场地使用终止协议”。该协议约定：水电费等其他费用按实际读数收取、使用方(宏禄公司)产生欠费2,000元。该欠费于2015年1月15日前付清。一审法院审理中，高星公司称，谢金梅作为宏禄公司的唯一股东，明知与高星公司间有债权债务关系，却不通知高星公司而注销公司，谢金梅对此应承担责任。由于肖江承诺对租赁合同担保，故其应对前述还款应承担连带责任。谢金梅认为，其已付的租金超过其注册资本，目前公司已清算完毕且亏损，因此不应再承担还款责任。一审法院庭审中，高星公司称，欠款的构成：2014年12月欠租0.67元、2015年1月至3月5日租金124,294.01元。使用费自2015年3月6日起至实际交付房屋之日止，按每日1,888元计。105天装修免租期租金计198,240元(1,888*105)。2015年1月1日至3月5日的物业管理费计26,432元，同期的推广费为10,215.89元。违约金288,305.36元{(1,888%+881.07+157.33)*3*33}。滞纳金212,914.29元。另有场地使用终止协议确认的宏禄公司欠付电费1,517.04元及水费4,025元，时间段均为2015年1月15日至2015年2月28日；仓储费2,000元，时间段为2014年12月至2015年1月。同时高星公司称，保证金265,736元未包含广告位押金5,000元，实际支付保证金应为270,736元。高星公司表示押金可抵扣欠款。谢金梅认为，双方的租赁合同于2015年3月5日终止，因此租赁合同终止后的费用高星公司不应再提出主张，况且高星公司自己主张系争商铺内物品于2015年4月30日前不搬归高星公司所有，故高星公司不应主张租赁合同终止后的费用。宏禄公司已清算完毕，审计显示亏损因此其无须再支付高星公司费用。陈某某、肖甲、肖乙表示，系争房屋的租赁合同已于2015年3月5日终止，且高星公司亦表示2015年4月30日后系争商铺内的物品属高星公司所有，因此高星公司不应再主张之后的费用。在宏禄公司股权转让于谢金梅后，从常理上，肖江不应再对宏禄公司对外的债务承担连带责任。现肖江已去世，其担保责任不应存在，即使有亦应以其出资范围为限。高星公司表示，租赁合同的终止函发出后，谢金梅未回复，致高星公司无法处理物品，故谢金梅仍应支付物品占用期间的使用费。2015年8月20日，高星公司派员对系争商铺内的可移动物品进行回收、清运。由于系争商铺恢复原状所需费用颇巨，因此高星公司仍要求谢金梅将系争商铺恢复原状后返还。为此谢金梅称，高星公司的行为表明系争商铺由其控制，且高星公司自行提出逾期不搬系争商铺内的物品归其所有，对此不持异议，故高星公司不能要求将系争商铺恢复原状后返还。一审法院庭审后，高星公司向法院书面表示，谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙逾期付款的起算日统一调整为2015年3月2日，并放弃对2015年3月2日之前的逾期付款滞纳金的主张。一审法院认为，高星公司和肖江于2012年7月31日签订的《上海市房屋租赁合同》及2013年4月签订《租赁合同转让租赁合同补充确认函》系签约双方的真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。审理中，谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙对高星公司提出的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月5日解除不持异议，对此法院予以确认。租赁合同解除后，谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙应给付高星公司2015年3月5日之前的租金，即124,294.01元。至于房屋使用费，高星公司给予谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙最后的搬离期限为2015年4月30日，因此谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙应支付房屋使用费期限至2015年4月30日止，按每日1,888元计。至于高星公司称谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙未交付房屋，由于高星公司明确告知谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙最后的搬离期限及后果，因此2015年4月30日后因高星公司的不作为而产生的损失应由其自行承担，故对高星公司要求谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙支付2015年4月30日后的房屋使用费的诉请，法院不予支持。现谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙对欠付的相关费用不存异议，故谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙应支付高星公司仓储费2,000元，推广费10,215.89元，物业管理费57,208.99元，电费15,170.40元，水费4,025元。租赁合同解除的原因在谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙，因此高星公司要求谢金梅支付免租期租金的诉讼请求，符合双方的约定，法院应予准许。至于高星公司主张的停业违约金，符合双方的约定，法院可予支持。但谢金梅、陈某某、肖甲、肖乙称，违约金约定过高要求减免，法院将依据实际情况酌定谢金梅给付高星公司违约金计96,102元。至于延迟付款滞纳金，高星公司的主张符合合同约定，法院应予准许。同样，法院根据实际情况调整为按银行同期贷款利率计，以高星公司主张的2015年3月2日为支付起算日，至谢金梅实际付清之日止。至于肖江承诺的连带责任，肖江将宏禄公司股权转移给谢金梅时并未通知高星公司，且肖江是对宏禄公司承担担保责任，故肖江的担保责任不应其去世而灭失。故高星公司要求肖江的继承人陈某某、肖甲、肖乙、翁洋对谢金梅的还款承担连带责任的诉讼请求，法院应予准许，该责任以前述当事人在继承财产范围内予以承担责任。至于谢金梅称，公司已完成清算，处于负债状态，故谢金梅不应再支付高星公司款项。由于谢金梅清算时并未通知高星公司，且该公司为一人有限责任公司，在谢金梅不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，谢金梅应当对公司债务承担连带责任。由此对谢金梅的主张，法院不予采纳。高星公司愿将谢金梅支付的押金抵扣谢金梅的欠款，但根据本案的实际情况，法院将分别判明。翁洋经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的据实裁判。一审法院判：一、谢金梅应于判决生效之日起十日内给付上海高星置业有限公司租金124,294.01元；二、谢金梅应于判决生效之日起十日内支付上海高星置业有限公司房屋使用费，自2015年3月6日起至2015年4月30日止，按每日1,888元计；三、谢金梅应于判决生效之日起十日内支付上海高星置业有限公司仓储费2,000元、推广费10,215.89元、物业管理费57,208.99元、电费15,170.40元、水费4,025元；四、谢金梅应于判决生效之日起十日内支付上海高星置业有限公司上述三项款项的逾期付款滞纳金，自2015年3月2日起至谢金梅实际付清之日止，按银行同期贷款利率计；五、谢金梅应于判决生效之日起十日内支付上海高星置业有限公司装修免租期租金198,240元；六、谢金梅应于判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司违约金96,102元：七、陈某某、肖甲、肖乙、翁洋在继承肖江遗产范围内对上述还款承担连带责任；八、上海高星置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还谢金梅押金270,736元；九、对上海高星置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。一审法院判决：二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人上诉主张高星公司没有证据证明其公司财产与股东财产混同，但依照《中华人民共和国公司法》的规定，对于一人有限责任公司，股东财产与公司财产未混同的证明责任在于股东，并不在高星公司，上诉人对此未能提供充分证据予以证明，对此上诉理由，本院难以采信。基于一人有限责任公司的特殊性质，即使公司已完成清算，但谢金梅在清算时未通知高星公司且不能证明股东财产独立于公司财产，因此，一审法院判令其承担责任并无不当，本院予以维持。上诉人谢金梅的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,327元，由上诉人谢金梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年四月十九日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：