（2016）粤20民终4693号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-26
案件名称
柯丽红、李雪芝房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柯丽红,李雪芝,中山市德基物业代理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4693号上诉人（原审原告、反诉被告）：柯丽红，女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：韦思达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李雪芝，女，1996年1月25日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：凌玉成，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：游迪明，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中山市德基物业代理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇长平路1号御海园95卡。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯伟港，男，该公司员工。上诉人柯丽红、李雪芝因与被上诉人中山市德基物业代理有限公司（以下简称德基公司）房屋买卖合同暨居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。柯丽红上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李雪芝继续履行房地产买卖合同（No.0000611），配合柯丽红办理贷款手续，收取房款，交付涉案房屋，配合、协助柯丽红办理涉案房屋的不动产转移登记。二审诉讼中，柯丽红变更上诉请求为：撤销一审判决第三项，改判李雪芝继续履行合同，收取房款，交付涉案房屋，配合、协助柯丽红办理涉案房屋的不动产转移登记。事实和理由：一、一审判决认为涉案合同履行环节较多而没有全面支持柯丽红的诉讼请求，实际上并未解决本案纠纷。一审判决仅笼统作出“继续履行合同”的判项，使该判决无法得以强制执行。二、涉案合同合法有效，柯丽红为履行合同已做好包括资金在内的履约准备，所提出的诉讼请求具体可执行，应改判具体的履行行为。李雪芝辩称，涉案合同不便于强制执行，柯丽红的上诉没有事实和法律的依据。德基公司辩称，德基公司同意柯丽红的上诉请求。李雪芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回柯丽红、德基公司的全部诉讼请求，支持李雪芝的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）除了与本案有利害关系的柯丽红、德基公司称曾于2015年10月22日共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款手续外，没有任何其他证据证明柯丽红与德基公司申办了银行按揭贷款手续。且申办银行按揭贷款手续应当去银行办理。柯丽红向一审法院提交的贷款审批通知书应为无效证据，柯丽红、德基公司也没有举证证明银行同意向柯丽红贷款。柯丽红迟延支付购房款，经李雪芝多次催告后仍不履行，李雪芝通知柯丽红解除涉案合同，柯丽红、德基公司并未提出异议，合同自通知到达对方时解除。（二）李雪芝提交的其与柯丽红、德基公司通话清单可证明李雪芝多次催促柯丽红支付购房款。柯丽红、德基公司一审庭审时均未否认双方曾口头约定合同的全部履行期限不得超过2个月，否则合同自动解除的事实。二、一审审判程序严重违法。（一）柯丽红仅向李雪芝支付50000元购房定金的情况下，超标查封李雪芝690000元的财产。（二）本案纠纷是房屋买卖合同，诉讼标的为房屋或房屋价款，德基公司对诉讼标的明显没有请求权，与本案不具有关联性，不应作为诉讼主体参加诉讼。柯丽红辩称，一、2015年10月22日柯丽红及柯丽红丈夫、李雪芝的公证授权委托人曾金兰、德基物业的柯伟港、腾枝峰一起至广东保信律师事务所办理涉案房屋的银行按揭贷款申请事宜，各方在律师谢裕成的见证下签订了贷款申请书及贷款合同，双方一同签订了贷款资金划转授权委托书及首期证明。二、柯丽红向中山农行申请按揭贷款，中山农行出具了贷款审批通知书，各个银行对通知书没有统一的文件，一审法官向银行进行了书面咨询，确认了相关事实。李雪芝否认柯丽红没有进行并通过贷款申请的情况没有事实依据。德基公司辩称，不认可李雪芝的上诉意见，李雪芝未按照合同约定履行相应义务。柯丽红向一审法院起诉请求：1.判令李雪芝继续履行双方签订的《房地产买卖合同》（No.0000611），配合柯丽红办理贷款手续，收取房款，交付位于中山市××镇长××房（房地产权证号：02××56）（以下简称案涉房屋）；2.判令李雪芝配合、协助柯丽红办理案涉房屋的所有权变更登记。李雪芝向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖合同》（No.0000611）；2.判决李雪芝不再向柯丽红退还定金50000元。德基公司向一审法院起诉请求：判令李雪芝继续履行《房地产买卖合同》（No.0000611），支付佣金人民币20000元。一审法院认定事实：柯丽红、李雪芝及德基公司于2015年9月15日签订了《房地产买卖合同》（合同编号为：No.0000611），约定：李雪芝将其所有的案涉房屋以690000元的价格出售给柯丽红；购房定金50000元（由柯丽红于合同签订当日交付李雪芝）；首期购房款为购房价款690000元扣减柯丽红向贷款银行申请到的按揭贷款金额部分及购房定金50000元，该款柯丽红必须在双方办理案涉房屋产权登记过户手续前支付；余款即柯丽红向银行申请到的按揭贷款金额部分，该款由贷款银行按其操作程序支付给李雪芝；银行按揭贷款由德基公司协助柯丽红寻找银行贷款支付给李雪芝，办理银行按揭所发生的费用概由柯丽红承担，否则视为其违约；柯丽红需于合同签订之日起25个工作日内申请所需按揭，李雪芝须配合其提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，柯丽红银行按揭贷款以银行批准的金额为准；柯丽红、李雪芝应于银行同意按揭贷款金额通知后10个工作日内办理案涉房屋的产权登记过户手续；如因柯丽红或李雪芝未履行合同之条款，对方无需返还定金或两倍返还定金；基于德基公司已提供之服务，柯丽红、李雪芝应各向其支付10000元佣金，该佣金在买卖双方办理案涉房屋产权登记过户手续前付清。若柯丽红或李雪芝任何一方未能履行合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向德基公司支付买卖双方应付的佣金。合同签订后，在德基公司的配合下，柯丽红、李雪芝双方于2015年10月22日（李雪芝认为是2015年10月31日）一同前往广东保信律师事务所签署柯丽红向银行申请按揭贷款的相关文书。2016年1月20日，德基公司收到贷款银行关于同意向柯丽红贷款的通知后即通知柯丽红及李雪芝办理案涉房屋的登记过户及缴税手续。李雪芝以自己在老家过年为由答复德基公司在年后办理。年后，李雪芝即明确表示不卖案涉房屋，认为在本案合同签订后柯丽红未依合同约定在合同签订后25个工作日内向银行申请按揭贷款，也没有按合同约定向其交付首期房款和银行按揭贷款，且经多次电话催促柯丽红交付购房款，否则其将解除合同的情况下仍无果，故于2016年4月正式解除其与柯丽红、德基公司之间签订的合同，并于2016年4月14日向锦绣海湾城送达了《关于撤销“德基物业”等相关中介授权的公示函》，决定取消对德基公司的全部授权。柯丽红认为李雪芝行为构成违约，遂诉至一审法院，提出诉讼请求如上所述。李雪芝则坚持认为柯丽红违约，提出反诉请求如上所述。德基公司认为李雪芝的行为违约，应当按照合同的约定承担支付买卖双方佣金的责任，故申请以具有独立请求权的第三人参加诉讼。一审法院认为，合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。非有合同约定的解除情形或法定情形，当事人不得无故单方解除合同，否则构成违约，应当承担相应的法律责任。本案柯丽红、李雪芝及德基公司自愿签订房屋买卖合同，约定相关内容，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照执行。合同关于购房款分期支付的各期金额及其支付时间均约定了条件，为附条件的合同条款。合同的购房价款690000元实际分两期支付，两期付款的金额及支付时间均以柯丽红获得银行贷款金额而定的，即首期款为购房价款690000元扣减柯丽红向贷款银行申请到的按揭贷款金额部分及购房定金50000元，余款为柯丽红向银行申请到的按揭贷款金额部分。其中首期款支付时间为双方申请办理案涉房地产登记过户手续前，余款由贷款银行按其操作程序支付。而关于柯丽红申请银行按揭的时间在合同中进行了明确约定，即柯丽红应在合同签约之日即2015年9月15日起25个工作日内申请所需按揭。根据《国务院办公厅关于2015年部分节假日安排的通知》国办发明电〔2014〕28号，2015年中秋节9月27日放假，国庆节10月1日至7日放假调休，10月10日（星期六）上班。结合上述节假日实际情况及其他假日，柯丽红应在2015年10月23日前申请银行按揭。对于上述情况，柯丽红、李雪芝及德基公司均应知悉，在相关条件未成就之前，柯丽红没有义务提前向李雪芝支付相应的购房款。在本案合同的履行中，柯丽红、李雪芝及德基公司已按约定于2015年10月22日共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款手续。贷款银行同意向柯丽红贷款后，德基公司于2016年1月20日通知柯丽红、李雪芝办理案涉房屋过户登记及其他手续，但李雪芝以在老家过年为由要求在年后办理，年后又明确表示其已单方解除合同。李雪芝单方解除合同的行为没有事实和法律依据，为无效的解除合同行为，且构成违约。柯丽红据此请求判令李雪芝继续履行本案合同，理据充分，一审法院予以支持。但本案房屋买卖合同履行环节较多，不仅需要当事人积极履行，而且还需要第三方的审批同意及协助办理，合同目的能否顺利实现存在众多障碍，若一方执意毁约导致合同无法继续履行，守约方将无法通过申请人民法院强制执行予以弥补，而应通过另案诉讼或循其他途径解决。同理，柯丽红提出的其他诉讼请求因理据不足，一审法院不予以支持。鉴于李雪芝单方解除本案合同的行为无效，德基公司申请参加诉讼，请求判令其承担违约责任，理据充分，一审法院亦予支持。关于李雪芝指出三方共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款手续的时间应为2015年10月31日，据此认为柯丽红未按约定时间履行该义务的意见问题。其一，李雪芝没有充分证据否定柯丽红及德基公司述称该时间为2015年10月22日；其二，即使如李雪芝所述，该时间确实为2015年10月31日，亦应认为李雪芝作为具有完全行为能力人，在柯丽红逾期履行义务时非担不提出异议，还予以配合，应视其接受柯丽红关于申请银行按揭时间等的变更，理应承担不利的法律后果。至于李雪芝主张其已多次通过电话催促柯丽红支付购房款，否则其单方解除合同，以及主张双方口头约定合同的全部履行期限不得超过2个月，否则合同自动解除，其主张无合同和法律依据。因此，李雪芝提出的反诉请求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、李雪芝应当继续履行其与柯丽红于2015年9月15日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为：No.0000611）；二、李雪芝于一审判决发生法律效力之日起七日内向德基公司支付佣金20000元；三、驳回柯丽红的其他诉讼请求。四、驳回李雪芝的所有反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取5350元，诉讼保全费3970元，合计9320元（柯丽红已预交），由李雪芝负担，该款李雪芝于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付柯丽红；反诉费525元（李雪芝已预交），由李雪芝负担；德基公司案件受理费150元（德基公司已预交），由李雪芝负担，该款李雪芝于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付德基公司。本院二审期间，柯丽红围绕上诉请求依法提交了证据：1.中国银行账户余额打印清单一份，拟证明柯丽红拥有充足的存款，可一次性按双方所签订的房屋买卖合同所载价格支付涉案房屋的购房余款；2.房天下网站上锦绣海湾城同类房屋的报价资料，拟证明同类房屋最新价格已突破百万，柯丽红无法以本案约定的价格购买同类房屋。本院组织当事人进行了质证，李雪芝不确认上述证据的真实性、合法性和关联性；德基公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）2015年9月15日，柯丽红向李雪芝支付了购房定金50000元。（二）根据中国银行股份有限公司珠海高新科技园区支行2017年1月6日打印的账户余额打印清单，柯丽红此时在该行634055846282账户余额为640050.54元。二审诉讼中，柯丽红表示愿意一次性向李雪芝付清涉案房屋的购房余款。（三）柯丽红与李雪芝于涉案房屋买卖合同中约定，由买方承担交易需付的营业税、契税。本院认为，涉案合同由李雪芝、柯丽红和德基公司三方共同签署，该合同虽包括房屋买卖及居间合同两种法律关系，现李雪芝、柯丽红就房屋买卖合同关系产生争议，德基公司与李雪芝就居间合同关系产生争议，故本案系房屋买卖合同暨居间合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同解除条件是否成就；二、柯丽红能否请求李雪芝交付涉案房屋，配合、协助柯丽红办理涉案房屋的不动产转移登记；三、德基公司能否作为有独立请求权第三人请求李雪芝支付20000元佣金。关于争议焦点一，即涉案房屋买卖合同解除条件是否成就的问题，涉案商品房买卖合同系柯丽红、李雪芝的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，非经法律规定或合同约定不得解除合同。柯丽红按照合同约定于2015年9月15日向李雪芝支付了购房款定金50000元，于2015年10月22日，即合同签订后25个工作日内，与李雪芝共同委托广东保信律师事务所向银行申请按揭贷款。李雪芝主张柯丽红向广东保信律师事务所递交申请资料不等于履行合同义务。本院认为，合同主体可以委托代理人履行合同义务，委托广东保信律师事务所代为递交银行按揭资料系李雪芝与柯丽红的共同行为，柯丽红在李雪芝的认可下向广东保信律师事务所提交银行按揭贷款申请，应视为按照合同约定提交了申请。柯丽红在履行合同中不存在致使合同目的不能实现的违约行为。李雪芝主张双方口头约定应当于签订合同后2个月内付清全部购房款，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。另，李雪芝主张其不能确认银行审批贷款通知书的真伪，故其有权解除涉案合同。本院认为，首先，该银行审批贷款通知书系由中介方德基公司收取并出示，符合交易习惯，李雪芝在无证据证明的情况下主张该银行审批贷款通知书系伪造缺乏事实依据；其次，即使李雪芝不能确认该银行审批贷款通知书的真伪，根据《中华人民共和国合同法》的规定，其可中止履行并核实真伪，但该事由并非解除合同的法定事由。综上，柯丽红已按合同约定履行合同义务，不存在导致合同目的不能实现的根本性违约或经催告后仍迟延履行等事由，涉案房屋买卖合同解除的法定或约定条件并未成就，李雪芝在此情形下通知柯丽红解除涉案房屋买卖合同，拒绝继续履行合同缺乏事实和法律依据，系无效的通知。关于争议焦点二，即柯丽红能否请求李雪芝交付涉案房屋，配合、协助柯丽红办理涉案房屋的不动产转移登记的问题，李雪芝在解除权未成就的情况下通知解除合同，拒绝履行，系根本性违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现柯丽红请求李雪芝收取房款，交付涉案房屋，配合、协助办理涉案房屋的权属变更登记系请求李雪芝承担继续履行合同的违约责任。由于涉案合同不存在不能继续履行的障碍，且一次性支付购房款较之通过银行按揭贷款支付购房款更容易实现合同目的，更有利于李雪芝收取购房款，故柯丽红请求符合法律规定，本院予以支持。一审判决内容缺乏明确性和可执行性，本院予以补强，李雪芝应继续履行合同，交付涉案房屋并协助柯丽红办理涉案房屋的权属变更登记。关于争议焦点三，即德基公司能否作为有独立请求权第三人请求李雪芝支付20000元佣金的问题，涉案合同由李雪芝、柯丽红和德基公司三方共同签署，该合同包括房地产买卖及居间合同两种法律关系，李雪芝与柯丽红争议的诉讼标的系房屋买卖合同法律关系，德基公司诉请李雪芝支付20000元佣金并非基于该房屋买卖合同法律关系，故德基公司对李雪芝与柯丽红争议的诉讼标的并无独立的请求权，不应在本案中提出前述诉请。但基于德基公司作为居间服务的提供方，已促成李雪芝、柯丽红订立合同，履行了居间义务。李雪芝在解除权未成就的情况下明确拒绝继续履行房屋买卖合同，系根本性违约。根据涉案居间合同的约定，其作为房屋买卖合同的违约方应承担全部居间佣金。一审法院据此判令李雪芝向德基公司支付全部佣金于实体处理并无不当。且德基公司与李雪芝、柯丽红签订的居间合同与李雪芝、柯丽红签订的房屋买卖合同存在于同一合同文本中，两种法律关系存在一定的关联和交叉，基于诉讼便利原则，本院对一审判决关于居间合同关系的处理结果予以维持。关于李雪芝主张一审法院超范围保全李雪芝财产的上诉意见。本院认为，本案系房屋买卖合同关系，柯丽红起诉请求继续履行合同，为保障裁判执行，其申请对涉案房屋采取保全措施并无不当。故本院对李雪芝的该上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人柯丽红的上诉请求成立，上诉人李雪芝的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10414号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10414号民事判决第一项、第三项；三、李雪芝于本判决生效之日起十五日内协助柯丽红将位于中山市南朗镇长平路1号锦泉园87座1503房（房地产权证号：02××56）的权属变更登记至柯丽红名下，过户所产生的税费由柯丽红负担；四、柯丽红于双方办理位于中山市南朗镇长平路1号锦泉园87座1503房（房地产权证号：02××56）权属变更登记递件手续当日向李雪芝一次性支付剩余购房余款640000元；五、李雪芝应当于柯丽红付清购房余款640000元当日将位于中山市南朗镇长平路1号锦泉园87座1503房（房地产权证号：02××56）交付柯丽红使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11750元（柯丽红、李雪芝各预交10700元），由李雪芝负担（李雪芝于本判决生效之日起七日内向本院交纳1050元）。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年四月十九日书 记 员 高 丽 微信公众号“”