（2017）粤0605民初2613号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-09-25
案件名称
谢爱金与何艳艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢爱金,何艳艳,中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行,广州市宝城房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初2613号原告：谢爱金，女，1977年3月28日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆炯敏，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：何艳艳，女，1985年12月25日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：杨继华，广东凯邦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅，广东凯邦（广州）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地：广东省广州市。负责人：邓鸿岗，行长。委托诉讼代理人：刘清鑫，该行员工。委托诉讼代理人：何怡，该行员工。第三人：广州市宝城房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：肖捷作。原告谢爱金与被告何艳艳、第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）、广州市宝城房地产代理有限公司（以下简称“宝城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，于同年4月5日公开开庭审理了本案。原告谢爱金的委托诉讼代理人陈智英、陆炯敏，被告何艳艳及其委托诉讼代理人杨帅、杨继华到庭参加诉讼，第三人工行开发区支行、宝城公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，即协助原告办理佛山市南海区XX室（以下简称“涉讼房屋”）的交易过户手续；2.第三人工行开发区支行在被告清偿贷款后协助办理注销抵押登记；3.被告向原告支付违约金75万元（自2016年10月18日起至还贷赎契之日止，现暂计至2017年2月17日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月13日，原、被告及第三人宝城公司签订《房地产买卖合同》，由原告向被告购买涉讼房屋。签约后，原告分别于2016年10月13日向被告支付购房定金20万元，于同月17日向被告支付定金40万元和首期购房款260万元。原告依约履行了合同，被告于2016年10月17日向原告交付了涉讼房屋的钥匙，但却没有依约向第三人工行开发区支行还贷赎契。原告多次要求被告办理交易过户手续，被告均以种种理由推搪，后经了解，被告并未将原告支付的首期款用于向第三人工行开发区支行还贷赎契，导致无法办理交易过户手续，故起诉。被告辩称，原被告双方于16年10月13日签订房屋买卖合同，原告应于2016年10月13日支付定金20万元，10月14日支付够60万元，首期楼款270万元。合同签订后，原告于2016年10月13日向被告支付购房定金20万元，但未按合同约定向被告支付剩余40万元定金，而是于2016年10月17日向被告支付40万元款项（首付款）。原告违反合同约定后，经双方协商，由原告直接向被告支付首期购房款，原告2016年10月17日向被告支付260万元的购房首期款后，被告于2016年11月3日向银行提出还贷申请，原告在支付完首期款260万元后，剩余10万元购房首期一直未支付。根据合同法相关规定，当事人互负债务，被告在原告未履行完合同的义务，有权行使后履行抗辩权。被告配偶也认为原告不诚信违约支付首期款，不同意出售涉案房屋。因被告的配偶亦未在合同签字确认，未经共有人同意的房屋买卖合同应无效。综上，原告的履行合同、支付违约金的请求，因合同无效，故无需支付违约金。第三人工行开发区支行辩称，请法院依法处理，并反映情况如下：一，工行开发区支行不清楚原、被告及第三人宝城公司之间关于房屋买卖的情况，关于房屋买卖的情况，由法院依法审理查明。二，被告是第三人工行开发区支行的住房贷款客户，涉讼房屋为该笔贷款的抵押物，已办妥抵登记手续，第三人工行开发区支行对涉讼房屋享有抵押权，至2017年3月28日，被告在该行贷款本金余额2475768.15元，无积欠利息。三，被告2016年11月3日到第三人工行开发区支行签署提前还贷申请资料，但因被告未在该行要求时间内存足款项，导致提前还贷业务尚未成功办理。在被告全部清偿完毕该笔贷款本息及相关费用之前，第三人工行开发区支行不同意为被告办理贷款结清及涂销抵押手续。根据贷款合同第14条约定，若贷款抵押物出现合同约定的情形，即视为被告违约，依约应承担相应的违约责任。第三人宝城公司没有答辩。原、被告及第三人工行开发区支行围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织到庭当事人进行证据交换和质证，第三人宝城公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证和质证的权利，第三人工行开发区支行经本院传票传唤未到庭，视为放弃当庭质证的权利。经审查，原、被告及第三人工行开发区支行提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，相对方对其真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以采信。本院综合采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为被告何艳艳。2016年10月13日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人宝城公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.BC0000441），约定：被告将涉讼房屋以625万元的总价售予原告；定金60万元，其中签约当日支付20万元，定金余款40万元在2016年10月14日付清；被告在签约后10日内向抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷的一切手续费用；赎契款项由原告负责，原告应在抵押银行通知还贷之日起三日内（最迟不得迟于银行扣款当日）将首期楼款270万元存入被告供款账户内，赎契款项一旦划入被告供款账户，到账即视为被告已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，被告不得擅自挪用；余款295万元在递件成功当日直接支付予被告；因原、被告违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，如逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；如逾期超过三十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，卖方违约的还需返还全部已收买方之款项；逾期超过三十天但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续履行合同并按每日总楼价千分之一支付逾期违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。同日，原告向被告支付购房定金20万元，并与第三人宝城公司签订《服务费确认书》，确认就本案交易，原告应向第三人宝城公司支付中介服务费40000元，先支付20000元，余款过户付清，原告已于当日向第三人宝城公司支付中介服务费20000元。同月14日，原告向被告转账支付40万元，被告于同月17日开具《收款收据》确认收到该款，但在《收款收据》中注明该款性质为“首期款”。同月17日，原告向被告转账支付260万元，被告于同日开具《收款收据》确认收到该款，并明确该款性质为“首期款”。同年11月3日，被告向第三人工行开发区支行申请提前还款，该行在给予被告的《提前还贷客户受理回执》中告知被告：该行将于2月安排扣款，请及时足额将还款资金存入账户内以备扣款，本次提前还款收取补偿金26162.58元（具体金额以扣款为准），如在该行扣款当天，被告的还款存折金额不足或存在逾期款项，将导致提前还款失败，该行将不另行通知且不再补扣。2017年2月28日，原告提起本案诉讼。至庭审辩论终结时，涉讼房屋项下的预抵押登记尚未注销，预抵押权人为第三人工行开发区支行。诉讼中，被告明确拒绝提前偿还涉讼房屋项下的贷款、费用；原告明确同意代被告向第三人工行开发区支行清偿涉讼房屋项下的贷款、费用；第三人工行开发区支行陈述因被告申请提前还贷之后未按该行要求存足款项，导致提前还贷业务尚未办理成功，并明确截至2017年3月28日止，被告就涉讼房屋项下贷款尚欠该行贷款本金余额2475768.15元，无积欠利息。本院认为，原、被告与第三人宝城公司签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效。被告辩称涉讼房屋为其与其配偶婚姻关系存续期间取得的财产，其未经配偶同意签约售房，属于无权处分，故《房地产买卖合同》应为无效合同。经查，涉讼房屋登记在被告名下，原告根据该房屋的登记情况与被告签订合同购买涉讼房屋，不存在任何过错。至于涉讼房屋是否属于被告与其配偶的夫妻共同财产，这属于被告与其配偶之间的内部权利义务分配，原告作为善意相对方无从获知。即使涉讼房屋为被告与其配偶的夫妻共同财产，被告作为夫妻一方、产权登记人对外出售该房产，在无相反证据支持的情况下，相对方亦有理由相信被告的出售行为已获得配偶的同意。因此，《房地产买卖合同》合法有效，被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条第一款规定：事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此，本院综合《房地产买卖合同》的约定及各方履行情况，认定双方关于合同的约定及各方应否承担违约责任如下：关于原告是否存在违约的认定被告主张原告未按期支付首期购房款270万元构成违约。经查，虽然《房地产买卖合同》约定首期购房款为270万元，但该款支付时间为第三人工行开发区支行通知还贷之日起三日内（最迟不得迟于银行扣款当日），被告并未举证证明其有将通知还贷时间告知原告，原告据此主张270万元首期款支付期限尚未届满符合双方约定，本院予以采纳；被告主张原告未按期支付首期购房款270万元构成违约没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告是否存在违约的认定被告主张其已依约在签约之后10日内向第三人工行开发区支行申请提前还款，但未举证证明，而根据被告举证及第三人工行开发区支行的举证和陈述，被告申请提前还贷的时间为2016年11月3日，超出了合同约定的申请提前还款的时间；因原告在支付首期购房款270万元的期限尚未届满的情况下，已付首期购房款260万元，该款已远超截至2017年3月28日止涉讼房屋项下的贷款余额，被告未将该款用于提前还贷，违反了双方关于首期购房款用于提前还贷、不得挪作他用的约定。综上，被告在申请提前还贷时间超出合同约定的最后期限，且未将原告支付的首期购房款用于提前还贷，违反了《房地产买卖合同》的约定，原告主张被告应承担违约责任符合双方约定，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未能举证证明原告在履行《房地产买卖合同》过程中存在根本违约情形，故被告无权主张不出售涉讼房屋。虽然涉讼房屋目前在第三人工行开发区支行名下的预抵押尚未注销，但原告明确自愿代被告向该行清偿预抵押贷款、费用，第三人也未提出异议，故《房地产买卖合同》可继续履行，原告诉请被告协助办理涉讼房屋过户登记至其名下的相关手续，在原告自愿代为清偿涉讼房屋项下预抵押贷款、费用的情况下，本院予以支持。如上所述，被告在申请提前还贷以及办理提前还贷手续过程中违反了《房地产买卖合同》约定，导致提前还贷不成功，依约被告应承担相应的违约责任。关于违约金计付起算日的认定，依照双方约定，被告至迟应在2016年10月22日向第三人工行开发区支行申请提前还贷，再结合被告于2016年11月3日向第三人工行开发区支行申请提前还贷、该行受理回执明确将于2月安排扣款、扣款周期约为四个月的情况，本院认定被告应从2017年2月1日起计付逾期申请提前还贷赎契的违约金予原告；关于该违约金的标准，《房地产买卖合同》约定为按逾期每日总楼价的千分之一计付，因被告不同意支付，且该标准过高，故本院根据公平及诚实信用原则，将该标准调整为日万分之五，即被告应从2017年2月1日起、以6250000元为本金，按日万分之五计付违约金予原告。又因为至庭审辩论终结之时止，涉讼房屋预抵押尚未注销，过户手续也未办理，且存在不确定因素，在庭审辩论终结之后被告应承担的责任目前尚无法明确，故综合本案实际情况，本院在本案中对原告要求被告承担庭审辩论终结之后的违约责任的主张不作处理，原告可根据被告后续履约情况另行主张权利。综上，经核算，被告应支付截至2017年4月5日止的违约金200000元（6250000元×64天×0.0005）予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。第三人工行开发区支行、宝城公司经本院传票传唤未到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告谢爱金应于本判决发生效力之日起十五日内代被告何艳艳清偿第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行就位于佛山市南海区XX室办理的预抵押登记项下的全部债务。二、第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行、被告何艳艳应于原告谢爱金履行上列第一项确定的债务之日起十五日内协助原告办理位于佛山市南海区XX室注销预抵押登记的相关手续。三、被告何艳艳应于佛山市南海区X室预抵押登记注销之日起十五日内内协助原告谢爱金办理将位于佛山市南海区X室过户登记到原告名下的相关手续。四、被告何艳艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金200000元予原告谢爱金。五、驳回原告谢爱金的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计30400元、财产保全费5000元，合共35400元（原告已预交），由原告负担1925元，由被告负担33475元并应于在本判决发生法律效力十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢晓东二〇一七年四月十九日书记员 罗静雯 来源：