（2017）鲁02民终886号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-12

案件名称

张波涛、青岛平度市仁兆农贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张波涛,青岛平度市仁兆农贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2017）鲁02民终886号上诉人（原审被告、反诉原告）：张波涛委托诉讼代理人：周爱兰，山东诺远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛平度市仁兆农贸有限公司法定代表人：李启延，总经理。委托诉讼代理人：刘文辉，山东雅君律师事务所律师。上诉人张波涛因与被上诉人青岛平度市仁兆农贸有限公司（以下简称仁兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张波涛及其委托诉讼代理人周爱兰，被上诉人仁兆公司的法定代表人李启延及委托诉讼代理人刘文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张波涛上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判张波涛支付仁兆公司租赁费4000元；2、撤销一审判决第三项，依法改判仁兆公司支付张波涛经济损失66670元；3、一、二审诉讼费由仁兆公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，事实上，张波涛已交齐合同期内的租赁费，不存在拖欠租赁费的问题。一审法院认定“仁兆公司主张张波涛以所欠仁兆公司饭费抵顶租赁费36543元，并提交饭费原始单据予以证实；张波涛主张以仁兆公司所欠饭费抵顶租赁费46540元，没有提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果”，一审法院认定的上述事实与仁兆公司于2015年10月13日给张波涛发出的通知中确认张波涛尚欠租赁费29486元的事实自相矛盾。1、仁兆公司于2015年10月13日发给张波涛的通知中确认张波涛尚欠仁兆公司租赁费29486元，根据该通知，张波涛分别于2015年10月13日交纳租赁费8000元，2015年10月31日交纳租赁费16460元，两项合计24460元，与通知的29486元的差额是5026元，以仁兆公司在张波涛处就餐所欠的饭费抵顶。至此，张波涛已交齐租赁期内的租赁费，这一点从张波涛最后交纳的一笔租赁费数额并非整数可以看出，且与仁兆公司于2015年10月13日给张波涛所下的催款通知相互印证。2、张波涛在一审中提交的录音资料中，其中2015年11月28日张波涛与仁兆公司之法定代表人李启延的对话录音中，双方多次提到张波涛已交齐租赁期内租赁费的事实，也可以看出张波涛已交齐租赁期内的租赁费。3、一审法院认定仁兆公司用饭费抵顶租赁费36543元，既与事实不符，也与仁兆公司于2015年10月13日发给张波涛通知的数额相互矛盾。实际上以饭费抵顶租赁费的数额应为46560元。在一审过程中，仁兆公司提交的饭费单据只是部分，并非全部，对此张波涛已提出异议，因该证据在仁兆公司的手中，张波涛无法取得，因此对于该数额的确认应作出不利于仁兆公司的解释。况且，仁兆公司对于2015年10月13日给张波涛所发通知以后的交费情况，也未作出合理的解释。总之，张波涛已交齐租赁期内的租赁费，不能因为仁兆公司的否认而颠倒是非，无视事实真相的存在。二、一审法院判决仁兆公司青岛平度市仁兆农贸有限公司赔偿张波涛经济损失一万元显失公平，不足以弥补张波涛对涉案房屋进行修缮所造成的经济损失。本案的基本事实是：自2010年秋天起，该合同项下的房屋出现漏雨情况，导致墙皮脱落，影响了张波涛的正常经营。张波涛多次找仁兆公司对该房屋进行维修，但当时因仁兆公司的法定代表人李启延因他案不在公司，公司其他人员均不敢做主对该房屋进行修缮，而本案张波涛经营的是餐厅及宾馆业务，仁兆公司对漏雨房屋不进行修缮，致使张波涛租赁该房屋初始目的无法实现。为了使因漏雨导致的损失降到最低，张波涛请人对房屋漏雨部分进行了修缮，共花费20470元。上述漏雨的事实、张波涛对房屋进行修缮的事实由张波涛提供的证人证言及张波涛与仁兆公司的会计毛某的对话录音均可证实。张波涛每次对房屋进行修缮后便对房屋修缮的花费情况进行了详实的原始的记载，该修补记录虽说是张波涛单方记录，但该原始记载也与证人证言、张波涛与仁兆公司会计的录音等证据相互印证、相互吻合，已形成完整的证据链条，足以证实该合同项下的房屋存在漏雨的事实及张波涛对房屋进行修缮所花费的具体情况及数额。综上，张波涛维修房屋的直接花费就有20470元之多，加上经营损失46200元，两项合计高达66670元。因此，一审法院判决仁兆公司赔偿张波涛经济损失一万元明显低于张波涛的经济损失。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，损害了张波涛的合法权益。请求二审法院依法改判支持张波涛的上诉请求。仁兆公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。仁兆公司向一审法院起诉请求：立即将租赁仁兆公司的供销宾馆二楼、三楼及部分场地腾出交给仁兆公司；支付仁兆公司自2010年至2015年11月份拖欠租赁费及利息共计49845元，后续利息由张波涛承担至还清本息之日；支付仁兆公司自2015年12月1日至张波涛腾出房屋、场地之日每天按照1000元加收的损失费；本案诉讼费用由张波涛承担。一审法院认定事实：2005年9月30日，仁兆公司、张波涛签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：经仁兆公司、张波涛双方协商，仁兆公司同意将供销宾馆二、三层楼房及部分场地租赁给张波涛经营中餐，具体条款如下：一、租赁期限：自2005年10月1日起至2015年9月30日止，合同期满，双方可协商续签。二、租赁费：张波涛每年上缴仁兆公司租赁费18000元，先交费后使用，如不按时交纳，仁兆公司有权单方解除本合同。三、仁兆公司提供营业执照并负责年检，负责房屋漏雨修缮。四、张波涛负责室内装修，负责税务、卫生防疫、健康查体、电费等一切费用。五、张波涛如对房屋、场地改造，须经仁兆公司同意，且费用自理，否则造成的责任及损失全部由张波涛承担。六、张波涛装修所上的设施，合同期满或中途终止合同，固定不动的墙壁、天棚、墙裙、门窗膀等全部保持装修后的现状，仁兆公司不予作价。仁兆公司所投入的设施，张波涛应妥善保管使用，不得损坏，合同期满或中途终止合同，应保持原样，否则折价赔偿。七、合同期内，张波涛形成的债权、债务由张波涛自行承担，与仁兆公司无关。仁兆公司、张波涛均在合同上面签字盖章。合同签订后，仁兆公司依约向张波涛交付了房屋及场地。自2005年10月1日至2009年9月30日的租赁费双方已结算张波涛已全部付清。自2009年10月1日至2015年9月30日的租赁费，张波涛给付仁兆公司现金61460元，用仁兆公司所欠饭费抵顶36543元。另查明，青岛平度市仁兆农贸有限公司成立于2002年12月3日，系由原平度市仁兆供销合作社改制而成立的公司，原仁兆供销社除综合楼二、三楼房屋10间、土地134.66平方米外，其余全部资产全部出售给仁兆公司。又查明，2015年10月13日，仁兆公司向张波涛发出《通知》一份，内容为：“张波涛：你租赁的仁兆农贸有限公司的供销宾馆已于2015年9月30日到期，但你至今尚欠租赁费29486.00元，限你务于2015年10月20日前交清所欠租赁费，并交回所租赁的楼房及大院。”2015年10月20日，张波涛向仁兆公司出具《证明》一份：“到2015年11月30号前把供销宾馆二楼、三楼、大院交还给承（出）租方，房屋保持原样，并把欠的承包费交齐（10月31号前）。10月份、11月份的租赁费4000元交给承（出）租方。”一审法院认为，仁兆公司、张波涛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同约定租赁期限自2005年10月1日至2015年9月30日，现租赁期间已届满，且仁兆公司明确表示不再续签合同，张波涛已经无权再继续占用租赁房屋，故仁兆公司要求张波涛腾出所租赁的供销宾馆二、三层楼房及部分场地并交付仁兆公司，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租赁费问题，自2009年10月1日至2015年9月30日，共计租赁费108000元。期间张波涛给付仁兆公司现金61460元，双方均无异议，一审法院予以确认。仁兆公司主张张波涛以仁兆公司所欠饭费抵顶租赁费36543元，并提交饭费原始单据予以证实；张波涛主张以仁兆公司所欠饭费抵顶租赁费46540元，没有提交相关证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。故合同期内张波涛尚欠仁兆公司租赁费9997元（108000元－61460元－36543元）。因双方在合同中并未约定利息，且仁兆公司于2015年10月13日给张波涛发出的通知中确认张波涛尚欠租赁费29486元，亦未主张利息，故仁兆公司主张的租赁费利息，一审法院不予支持。2015年10月1日至11月30日，双方认可租赁费4000元，一审法院予以支持。2015年12月1日至张波涛腾出房屋之日的房屋占有使用费，可参照前面两个月的租赁费即每月2000元予以计算。关于张波涛因房屋漏雨造成的经济损失问题。张波涛提交的漏雨修补记录，系张波涛单方记录形成，难以对实际损失予以有效的证明，张波涛提供的两个证人证言亦不能对损失的数额予以证明，应承担举证不能的不利后果。但是根据张波涛提供的录音资料，双方对于张波涛的经济损失曾经予以协商，仁兆公司同意赔偿张波涛经济损失10000元，据此一审法院酌情支持仁兆公司赔偿张波涛经济损失10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，一审判决：一、张波涛于判决生效之日起30日内将租赁青岛平度市仁兆农贸有限公司的供销宾馆二、三层楼房及部分场地腾出并交付青岛平度市仁兆农贸有限公司；二、张波涛于判决生效之日起10日内给付青岛平度市仁兆农贸有限公司租赁费13997元（9997元＋4000元）；三、青岛平度市仁兆农贸有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张波涛经济损失10000元；四、张波涛于判决生效之日起10日内给付青岛平度市仁兆农贸有限公司2015年12月1日至租赁房屋交付之日的使用费（每月按2000元计算）；五、驳回青岛平度市仁兆农贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张波涛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1046元，保全费520元，合计1566元，由张波涛负担440元，青岛平度市仁兆农贸有限公司负担1126元。反诉案件受理费733元，由青岛平度市仁兆农贸有限公司负担110元，张波涛负担623元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，经本院释明，张波涛与仁兆公司于2017年3月16日办理了涉案房屋书面交付手续，张波涛于2017年3月16日将涉案房屋腾出交还仁兆公司。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、张波涛是否拖欠仁兆公司房屋租赁费；2、张波涛主张的因房屋修缮造成的经济损失应如何认定。关于第一个焦点问题。本院认为，张波涛与仁兆公司于2005年9月签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。张波涛租赁使用涉案房屋期间，应当依约按时向出租人仁兆公司交纳租金。根据双方合同约定，2009年10月1日至2015年9月30日期间，张波涛应支付仁兆公司租赁费108000元，张波涛支付现金61460元，仁兆公司同意抵顶饭费36543元，张波涛尚欠仁兆公司该期间的租金9997元。仁兆公司的法定代表人李启延在与张波涛的多次对话中，双方就涉案房屋租金支付、漏雨维修赔偿、饭费抵顶等问题进行了协商、交涉，李启延在对话中并未认可张波涛在租赁期内租金已交齐。张波涛主张应抵顶饭费46560元、租金已交齐，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，根据本案业已查明的事实，张波涛在使用涉案房屋期间涉案房屋的确存在漏雨的问题，仁兆公司作为出租人对涉案房屋未予以维修，仁兆公司同意赔偿张波涛漏雨损失1万元，系对自身权利的处分，本院予以确认。张波涛主张修缮房屋漏雨部分共花费20470元，仁兆公司不予认可，张波涛提交的维修记录系其单方记录，证人证言及张波涛与仁兆公司会计之间的对话录音均不足以证明张波涛修缮房屋的实际花费情况。张波涛主张修缮房屋花费20470元，证据不足，本院对其该项主张不予支持。双方已于2017年3月16日办理涉案房屋书面交付手续，张波涛已于同日将涉案房屋腾出并交还仁兆公司，本院对该事实予以确认。一审判决第一项不再履行。综上所述，上诉人张波涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1467元，由上诉人张波涛负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　付代理审判员　　安太欣代理审判员　　齐　新二〇一七年四月十九日书　记　员　　韩明玉书　记　员　　于国英关注公众号“”