（2017）苏05民终2420号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-29

案件名称

曾玉英、钱林妹等与朱阿平、苏州工业园区华联超市有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾玉英,钱林妹,钱林珍,朱阿平,苏州工业园区华联超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2420号上诉人（原审原告）：曾玉英。上诉人（原审原告）：钱林妹。上诉人（原审原告）：钱林珍。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利清，江苏胡文祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱阿平。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区华联超市有限公司（以下简称园区华联超市）,住所地苏州工业园区唯亭金陵西路288号4幢107室。法定代表人：朱阿平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王政，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅明辉，北京市惠诚（苏州）律师事务所实习律师。上诉人曾玉英、钱林妹、钱林珍因与被上诉人朱阿平、苏州工业园区华联超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初6570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。曾玉英、钱林妹、钱林珍上诉请求：撤销（2016）苏0591民初6570号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的两份租赁合同系各自独立的合同，不具有连续性。2009年签订的合同中约定交租日期推迟一个月，但双方在2011年签订的合同中对交付租金时间重新作出了约定，应按照新的合同履行。上诉人曾电话或口头告知被上诉人按照新合同约定的时间交付租金，被上诉人亦予以认可，但一审法院未予认定；2、被上诉人违反新合同的约定，多次逾期支付租金，已达到合同约定解除的条件，同时应当根据合同约定向上诉人支付违约金，但一审法院将双方约定的违约金从154000元调整为500元，超过了自由裁量的合理限度。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。朱阿平、园区华联超市书面辩称：1、双方签订的两份租赁合同具有连续性，从双方确认的2014年5月26日收条可以显示被上诉人当日交付的是2014年5月15日至2014年8月15日期间的房屋租金，足以表明后份合同在前份合同的基础上继续履行；2、从履行前份合同到后份合同七年多以来，被上诉人一直延后一个月按时交付房屋租金，上诉人也予以认可，实际上双方对交付房租的时间已由交易习惯所变更，故上诉人主张因被上诉人逾期交付房租而解除合同的理由不能成立。3、一审法院认定的违约金数额合理，被上诉人愿意承担。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法维持。曾玉英、钱林妹、钱林珍向一审法院起诉请求：1、解除双方于2011年4月26日签订的房屋租赁合同；2、判令朱阿平、园区华联超市向其支付违约金15.4万元；3、本案诉讼费由朱阿平、园区华联超市承担。一审法院认定事实：2011年4月26日，承租方朱阿平与出租方曾玉英、钱林妹、钱林珍签订房屋租赁合同，约定朱阿平承租曾玉英、钱林妹、钱林珍的位于苏州工业园区唯亭广场B幢106室房屋，建筑面积820平方米，作经营使用，租期自2014年4月16日起至2019年4月16日止，约定租金共计154万元：2014年4月16日支付75000元，2014年7月30日支付75000元，2014年10月30日支付75000元，2015年、2016年于每年1月30日、4月30日、7月30日、10月30日分别支付75000元，2017年1月30日支付75000元，2017年4月30日、7月30日、10月30日分别支付80000元，2018年1月30日、4月30日、7月30日、10月30日、2019年1月30日支付80000元，并约定朱阿平有任何一期不能按时支付租金需要支付违约金15.4万元，超过15天仍未支付，曾玉英、钱林妹、钱林珍可提前终止租赁合同。曾玉英、钱林妹、钱林珍、朱阿平签字，并加盖园区华联超市的公章。2009年2月5日，甲方出租方曾玉英、钱林妹、钱林珍与乙方承租方朱阿平签订涉案房屋的租赁合同，租期自2009年4月15日至2014年4月15日，约定第一期租金支付时间为2009年4月15日，此后租金支付时间为2009年7月30日、10月30日、2010年至2013年期间每年1月30日、4月30日、7月30日、10月30日、2014年1月30日，合同最后一页下方手写“补充：1、甲方同意交出房子后免租2个月（即5月17日起收房租），上面所有交租日期推迟1个月。2、引起火宅等一切责任由乙方负责。3、甲方确保不泄露合同的秘密。”曾玉英确认手写补充条款系其本人书写。另查明，双方确认的收据显示，2011年2月23日，曾玉英、钱林妹、钱林珍收到朱阿平、园区华联超市支付的2011年2月15日至2011年5月第一季度房租67500元；2011年5月21日，曾玉英、钱林妹、钱林珍收到朱阿平、园区华联超市支付2011年5月15日至2011年8月15日房租67500元；2013年11月26日，曾玉英、钱林妹、钱林珍收到朱阿平支付房租67500元；2014年5月26日曾玉英、钱林妹、钱林珍收到朱阿平、园区华联超市支付的2014年5月15日至2014年8月15日期间房租75000元；银行明细单显示，2014年8月23日朱阿平、园区华联超市支付房租75000元，2014年11月22日朱阿平、园区华联超市支付房租75000元，2015年6月12日朱阿平、园区华联超市支付房租75000元，2015年9月1日朱阿平、园区华联超市支付房租75000元，2015年11月27日朱阿平、园区华联超市支付房租75000元，2016年3月5日朱阿平、园区华联超市支付曾玉英、钱林妹、钱林珍75000元、2016年5月17日朱阿平、园区华联超市支付曾玉英、钱林妹、钱林珍2016年5月17日至8月房租75000元、2016年8月12日朱阿平、园区华联超市支付曾玉英、钱林妹、钱林珍房租75000元。曾玉英、钱林妹、钱林珍、蒋宝根、吴建兴、沈文龙为苏州工业园区唯亭金陵西路288号2幢110室的产权所有人。曾玉英与蒋宝根、吴建兴与钱林妹、沈文龙与钱林珍系夫妻关系。双方当事人确认涉案房屋的租金为三个月一付，先付后用；朱阿平向曾玉英、钱林妹、钱林珍支付5000元保证金。庭审中，曾玉英、钱林妹、钱林珍陈述，2009年的合同付房租都是推迟一个月缴纳，后来就按新合同约定时间执行，就朱阿平、园区华联超市逾期付款电话催过好几次，没有发过书面通知。以上事实，由房屋租赁合同、房屋产权证书、土地使用权证书、收据、短信记录以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。一审法院认为，曾玉英、钱林妹、钱林珍与朱阿平、园区华联超市签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。关于曾玉英、钱林妹、钱林珍主张解除租赁合同，其表示诉前未向朱阿平、园区华联超市发出书面解除通知，诉状中明确以朱阿平、园区华联超市多次逾期交付租金为由要求解除租赁合同并支付违约金，朱阿平、园区华联超市则认为未拖欠房租达15天，不同意解除。首先，本案中双方分别于2009年及2011年签订两份租赁合同，两份租赁合同租期分别自2009年4月15日至2014年4月15日以及2014年4月16日至2019年4月17日，两份合同的租赁期限具有连续性；其次，根据双方签订的2009年租赁合同显示，双方在补充条款中明确租金自2009年5月17日起计算，合同约定的交租日期均推迟1个月，曾玉英、钱林妹、钱林珍亦予以确认，足以表明双方对租金支付及对应周期进行相应变更；再次，双方确认的2014年5月26日收条显示被告当日支付租金对应的租期为2014年5月15日至2015年8月15日，结合2014年、2015年的租金支付情况，以及双方确认租金为先付后用、三个月一付，足以表明双方在2009年租赁合同租金支付条款进行变更的基础上继续履行2014年4月16日起的新租赁合同；最后，曾玉英、钱林妹、钱林珍虽主张朱阿平、园区华联超市多次违约，但并未提供证据证实已就对方多次违约主张过权利，且曾玉英、钱林妹、钱林珍仍收取租金、双方的租赁合同仍继续履行，故曾玉英、钱林妹、钱林珍的意见缺乏事实依据，不予采信。综上，结合朱阿平、园区华联超市租金的支付情况，认定朱阿平、园区华联超市作为承租方虽未完全按双方变更后的约定履行合同义务，但尚未达到合同约定解除租赁合同的程度，故曾玉英、钱林妹、钱林珍要求解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于曾玉英、钱林妹、钱林珍主张的违约金，承上述分析，双方租赁合同的实际履行情况均按合同约定延后一个月，曾玉英、钱林妹、钱林珍提供的银行明细单显示被告仅三期租金未按约定支付，双方虽签订的租赁合同中虽约定如有一期不能按时支付租金需要支付违约金15.4万元，但双方约定违约金计算标准明显过高，且曾玉英、钱林妹、钱林珍未提供相关证据证实其因朱阿平、园区华联超市逾期付款违约行为导致的损失，故依法予以调整，酌定朱阿平、园区华联超市支付曾玉英、钱林妹、钱林珍逾期付款违约金500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱阿平、苏州工业园区华联超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付曾玉英、钱林妹、钱林珍逾期付款违约金500元。二、驳回曾玉英、钱林妹、钱林珍的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1690元，由曾玉英、钱林妹、钱林珍负担1640元，由朱阿平、苏州工业园区华联超市有限公司负担50元。本院对一审法院查明的事实予以认定。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，本案中双方分别于2009年及2011年签订两份租赁合同，第一份合同期限自2009年4月15日至2014年4月15日，第二份合同期限自2014年4月16日至2019年4月17日，在时间上具有连续性。双方在第一份合同的补充条款中约定，所有交付租金日期均推迟1个月。从租金收条以及交付租金的银行记录可以显示，直至本案一审诉讼前，两份租赁合同的租金交付时间均是按照第一份合同补充条款的约定履行，虽然签订第二份合同时双方未就推迟1个月交付租金作出过约定，但通过被上诉人在履行第二份合同时交付租金的时间以及上诉人默认接收租金的事实可以认定双方在履约过程中对就原合同约定的租金交付时间进行了相应变更，已形成了新的交易习惯，即第二份合同交付租金时间仍按照第一份合同的补充条款履行。变更履行以后上诉人亦可以主张被上诉人按照原合同履行，但在双方已经形成新交易习惯的情况下，一方要求变更合同履行的，应征得对方的同意，但本案中在上诉人提出按照原合同履行的要求以后未得到被上诉人的认可，故交付租金的时间仍应按照双方变更后的时间履行。虽然按照双方变更后的交付租金时间，被上诉人仍有三期租金未按时支付，但并未出现超过15天的情形，故上诉人主张依据合同行使约定解除权，无事实和法律依据，应不予支持。关于违约金，一审中上诉人未就被上诉人延期支付租金造成的损失提供相应证据予以证明，一审法院根据被上诉人延期支付租金的数额和天数，酌情将违约金调整为500元，符合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，不违反法律规定，故该部分判决应予以维持。综上所述，曾玉英、钱林妹、钱林珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由上诉人曾玉英、钱林妹、钱林珍有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　包　刚代理审判员　赵　俊代理审判员　王　炜二〇一七年四月十九日书　记　员　王文君 更多数据：