（2016）苏0602民初4639号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-09-01
案件名称
4639张造林与南通金地投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张造林,南通金地投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初4639号原告：张造林。委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。被告:南通金地投资发展有限公司，住所地南通市青年东路观音山太平路口东侧。法定代表人:张建石，董事长。委托诉讼代理人:黄冰、徐燕，北京大成（南通）律师事务所律师。原告张造林与被告南通金地投资发展有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，于2016年9月28日适用简易程序公开进行了审理，后发现本案不适用简易程序，遂裁定转为普通程序，于2017年1月6日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁慎言，被告金地公司委托诉讼代理人黄冰、徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张造林向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付经验收合格、完成装修、符合使用条件的金地峰汇中心53幢801室商品房；二、判令被告承担逾期交房违约责任，自合同约定的商品房交付期限（2014年12月30日）的次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；三、判令被告立即按多退少补原则退还原告所购商品房面积差异价款人民币11558元；四、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于南通金地峰汇中心53幢801号房屋，价款人民币1700000元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年12月30日前将验收合格并且装修后的商品房予以交付。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三。另根据被告提供的测绘数据，被告应当退还房屋差价款人民币11558元。因被告至今未能交付房屋，现原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告金地公司辩称，一、案涉房屋无法完成装修，只能毛坯交付，面积差异款同意按实结算，本来应该在房屋交付时一并结算，但是由于没有交房所以没有能够及时结算面积差异款；二、合同中约定的违约金过高，请求法院予以减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对被告提供的搜房网房租信息及已出租房屋照片，原告对此不予认可，因被告提供的证据为复印件，对其真实性本院难以确认，并且该组证据与本案无直接关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月10日，原告张造林（作为买受人）与被告金地公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：GB0021)，合同约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南通市房产管理局，商品房预售许可证号为通房预售证〔2013〕004号。买受人购买的商品房为金地峰汇中心第53幢8层801号房屋，该商品房用途为公寓式办公，属框剪结构，层高为5.5米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房建筑面积共132.37平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12842.79元，总金额为人民币1700000元。付款方式及期限：本合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款人民币850000.00元整（捌拾伍万元整），剩余房款人民币850000.00元整（捌拾伍万元整）在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。买受人须于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任。交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（商品房经验收合格，出卖人完成装修后予以交付），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更、交接、产权登记、装饰、设备标准等事项作了相应的约定。2013年3月25日，原告张造林与中国银行股份有限公司签订个人商业用房贷款合同，其向中国银行股份有限公司贷款人民币85万元用于支付上述房屋购房款。2015年11月20日，被告取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明书（毛坯）。原、被告双方确认被告应退还原告房屋面积差价款人民币11558元。诉讼中，被告述称案涉房屋因消防验收等原因至今未能完成精装修。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，原、被告均应按约履行，根据合同约定，被告应当于2014年12月30日前向原告交付精装修房屋，而被告金地公司至今未能完成案涉房屋的精装修义务，应为违约，原告有权要求被告继续履行交付房屋的义务并支付违约金。关于违约金数额，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案双方合同约定的违约金为每日房款总额的万分之三，尽管被告提出违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的违约责任由违约方承担，被告仅提供了搜房网及已出租房屋的照片，不足以证明原告主张的违约金偏高，对被告的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告张造林交付经验收合格、完成装修、符合使用条件的金地峰汇中心53幢801室商品房。二、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告张造林违约金（以人民币1700000元为本金，按照每日万分之三的标准，自2014年12月31日至实际交付房屋之日止）。三、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告张造林房屋差价款人民币11558元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22942元，由被告南通金地投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币22942元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长 巫劲松审 判 员 周继鹏人民陪审员 周美兰二〇一七年四月十九日书 记 员 陈枫茜 关注微信公众号“”