（2017）吉01民终1253号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-07-26
案件名称
朱晓营与长春市名人娱乐有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱晓营,长春市名人娱乐有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉01民终1253号上诉人（原审被告）：朱晓营，女，1972年2月13日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市名人娱乐有限公司,住所南关区东七马路7-1号。法定代表人：李晓林，董事长。委托诉讼代理人：耿剑波，湖北联正律师事务所律师。上诉人朱晓营因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱晓营及其委托诉讼代理人冷保亭，被上诉人长春市名人娱乐有限公司（以下简称名人公司）的委托诉讼代理人耿剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名人公司原审诉称：2011年12月23日原告召开股东会，就公司所有的位于长春市南关区东七马路7-1号房屋进行处置，用于偿还高亿信非法集资涉案资产的债务问题。与会股东一致同意由青山区非法集资案清算工作领导小组办公室（以下简称青山区清算办）处置该房产，处置变现的款项70%存入青山区清算办指定的账户，30%由股东杨光和倪东平领取。依据该股东会决议，原告向青山区清算办出具授权委托书，委托青山区清算办将坐落于（1、长春市南关区七马路7-1号房屋建筑面积176.82平方米。房产证编号209031**号。长春市南关区东七马路7-1号，房屋建筑面积1273.40平方米，房产证编号209031**号；长春市南关区东七马路7-1号房屋，建筑面积3902.54平方米，房产证编号209031**号；长春市南关区东七马路7-1号房屋建筑面积1228.56平方米，房产证编号209031**号）四套房屋进行评估及拍卖，收取变现资金。并对股东会决议及授权委托书在吉林省长春市国民公证处办理了公证。青山区清算办依据委托授权于2013年6月3日与黑龙江中恒拍卖有限公司签订了委托拍卖合同，委托该拍卖公司在中国拍卖行业协会网络拍卖平台举办的拍卖会上对上述房产进行拍卖。被告获知拍卖信息后，以竞买人的身份参与拍卖活动，并对拍卖公司的竞买须知及承诺予以签字确认，2013年6月24日，被告成功竞得上述四套房产，总金额为3710万元。2013年7月25日，被告与原告的受托人青山区清算办签订了《拍品成交补充协议》，约定买受人即被告自成交之日起十五个工作日内，将成交款的50%存入拍卖人的指定账户，其余50%存入委托人与竞买人双方指定的银行。协议签订后，被告支付了50%的房款，原告的受托人青山区清算办于2013年9月6日将房屋全部移交给被告，被告亦签字确认。即从全部移交之日起，由被告享有占有、管理、支配、使用的权利，同时房产的消防义务也随之移交。但被告在实际占有、管理该房产后，就拖延支付余下的房款，为此，被告于2015年11月20日在相互谅解的基础上，与原告的受托人达成《长春名人房产过户和余款支付补充协议》。协议约定被告先行支付1467万元到指定的银行，另300万元留作履约责任担保。在原告无过错的情况下立即支付。如任何一方违约，需按银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失，同时还应赔偿守约方的律师费、交通费等实现债权的费用。现原告依据《拍品成交补充协议》已将全部房产移交给了被告，被告亦已接受并占有、管理。期间因房产所得的租金等费用也由被告在收取，原告已全部履行了约定义务。但被告却以种种理由拒不支付余下房款，其行为严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1.判令被告支付拖欠购房款3006276.00元，并承担利息损失249364.42元（从2016年3月4日计算至8月24日）；2.请求判令被告支付原告律师代理费100000.00元及交通费、差旅费160000.00元；3.诉讼费由被告负担。朱晓营原审辩称：原告主体资格不适格。根据原告起诉所主张的事实，原告与青山区清算小组办公室存在相应的权利义务关系，而被告与青山区清算小组办公室签有合同，并按合同约定履行相应的付款义务，被告与该清算小组签有相关协议，并按协议约定对清算小组提起了民事诉讼，已立案，本案原告主体不适格，因房屋未全部交付于被告，因此另案起诉清算小组案件案由为房屋买卖合同纠纷，领导小组没有将全部房屋向被告交付。因此被告有权暂扣300万元，待被告向法院起诉，由法院确定违约事实后再行确定是否应当交付该款项。原审法院审理查明：原告长春市名人娱乐有限公司于2011年12月23日上午召开股东会，并达成股东会决议，同意转让处置本公司位于长春市南关区东七马路7-1号的房产，用于偿还高亿信非法集资案涉案资产的债务。同意由青山区清算办处置该房产（长春市南关区七马路7-1号房屋，建筑面积176.82平方米，房产证编号209031**号；长春市南关区东七马路7-1号，房屋建筑面积1273.40平方米，房产证编号209031**号；长春市南关区东七马路7-1号房屋建筑面积3902.54平方米，房产证编号209031**号。长春市南关区东七马路7-1号房屋，建筑面积1228.56平方米，房产证编号20903175）。处置变现的款项，总额扣除在处置变现过程中产生的合理规费和税费后的款项70%存入青山区非法集资案清算小组办公室指定账户，30%由相应的股东（杨光、倪东平）享有并存入指定的账户。2011年12月23日，原告长春市名人娱乐有限公司出具《法人授权委托书》，将上述房屋委托湖北省武汉市青山区清算办评估拍卖，收取变现资金，办理过户手续，清退租户及办理一切与上述事宜有关的事项，青山区清算办在办理上述事宜中所签署的一切文书原告长春市名人娱乐有限公司均予以承认，该《法人授权委托书》于2012年1月10日在长春市国民公证处进行了公证。2013年6月3日，青山区清算办与黑龙江中恒拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，拍卖合同中约定：青山区清算办委托黑龙江中恒拍卖有限公司负责在中国拍卖行业协会网络拍卖平台举办的拍卖会上对该上述房屋进行拍卖。2013年6月20日，被告朱晓营签订了《黑龙江中恒拍卖有限公司竞买须知及承诺》，承诺书中规定了上述房屋交付的时间与交易价款的支付方式，被告朱晓营同时了解了责任的承担问题，签字予以确认了承诺书中的事项。被告朱晓营于2013年6月24日与黑龙江中恒拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，确认书中确定被告朱晓营已经合法购得上述房屋并确认交易款额3710万元。2013年9月6日，被告朱晓营在武汉市青山区清算办出具的《房屋全部移交确认函》上签字，确认函中载明鼎闻广告，永吉广告、兴源广告，海通广告，非常广告，三友广告，鑫隆广告，广源广告、天马广告，精一格广告、鸿都广告，吉林大药房、三发电动机，李红斌麻将机等门面，倪东平现居住房屋（系自建无籍房），以及3-6楼房产，千亿广告和洗车门面等全部房产均已移交。其中，没交2013年6月24日以后的房租的有千亿广告，鑫隆装饰、精一格广告等三家门面，移交时间是2013年6月24日，移交之后，移交部分的房产由朱晓营占有、管理、支配、使用，同时已经移交房产的消防义务。2015年11月20日，青山区清算办与被告朱晓营签订《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，协议第二条第一款的约定，“鉴于甲乙双方对房屋买卖过程中，双方是否适当履行买卖合同有争议，乙方拟向法院起诉确定双方责任，故预留300万元，作为诉讼完成后依照生效判决双方结算的余款”；第二条第六项约定“若被告朱晓营未在四个月内起诉的，视为被告朱晓营认为青山区清算办在房屋买卖合同履行过程中没有过错，应当立即支付余款。”第三条第一项约定：“任何一方违约，需要按照银行同期贷款利率的四倍，赔偿对方到期应付款项的利息损失，同时还应赔偿守约方包括律师费、交通费等实现债权的费用。”被告朱晓营未结款数额为300.6276万元。2016年8月17日、11月2日青山区清算办委托湖北联正律师事务所分二笔共支付律师费用100000元。庭审中原告放弃了关于差旅费的诉讼请求。原审法院认为：被告签署的《房屋全部移交确认函》为双方的真实意思表示，证明了武汉市青山区清算办已代理原告长春市名人娱乐有限公司将买卖房屋全部移交给被告朱晓营占有使用，被告朱晓营提供的房屋权属登记信息查询并不能证明原告长春市名人娱乐有限公司没有交付该房屋，被告朱晓营主张未将房产证上记载的一层建筑面积54.86平方米及半封闭室外楼梯三层14.18平方米交付的事实，本院不予支持。被告朱晓营知道武汉市青山区清算办受原告长春市名人娱乐有限公司委托处置房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受委托人和第三人的除外。并且原告长春市名人娱乐有限公司为该房屋的所有权人，所以原告长春市名人娱乐有限公司为本案适格的原告，被告朱晓营主张原告长春市名人娱乐有限公司主体资格不适格，本院不予支持。《长春名人房屋过户和余款支付补充协议》为双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效，被告朱晓营未在签订后的四个月内起诉，应视为原告在房屋买卖合同履行过程中没有过错。从证据中表明原告长春市名人娱乐有限公司已经将全部房屋交付给被告朱晓营，被告朱晓营并未全部交付交易款额为违约方，按照协议的规定被告朱晓营应承担应付款额及利息损失包括律师费以及交通费，原告长春市名人娱乐有限公司当庭放弃对交通费的主张符合法律规定，原告提供的证明律师代理费的湖北省增值税普通发票，购买方为青山区清算办并非本案原告，因此关于该律师费的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定判决如下：一、被告朱晓营于本判决生效后即支付原告长春市名人娱乐有限公司购房款人民币3006276元；并承担利息损失（从2016年3月4日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费34925元，由被告负担29864.88，其余由原告负担。宣判后，朱晓营不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.名人公司无原告诉讼主体资格。朱晓营通过竞拍购得案涉房屋，并与拍卖委托人青山区清算办签订《拍品成交补充协议》及《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，朱晓营与青山区清算办存在合同关系。而名人公司并非合同当事人，依据合同主张权利违反合同相对性原则，不具有诉讼主体资格。依据《合同法》第四百零二条的规定，该规定赋予委托人的介入是基于由于第三人的原因使受托人无法履行受托义务的情况下，允许委托人自动介入到受托人和第三人所订立的合同中去。而本案中，合同无法履行的原因并不能归责于朱晓营，原审依据该条规定确认名人公司具有诉讼主体资格错误。2.原审法院仅依据《房屋全部移交确认函》确认青山区清算办将案涉房屋全部交付给朱晓营错误。3.原审认定朱晓营没有在约定的四个月期限内起诉，从而认定名人公司在履行合同中没有过错，属认定事实错误。朱晓营在取得房产证后四个月内，因未检索到青山区清算办法人信息，遂以武汉市青山区人民政府为向长春市南关区人民法院起诉，在该案中，武汉市青山区人民政府出示了青山区清算办的法人证书，南关区法院裁定驳回了我方起诉。裁定生效后，我方再次以青山区清算办为被告提起诉讼，现在审理过程中。以上事实证明我方按照约定提起诉讼，没有过错。本案应以我方为原告的案件结果做出裁判。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由青山区清算办负担。名人公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.2013年5月13日、2013年5月14日，青山区清算办与朱晓营及其他人员进行对话磋商，形成《会议纪要》，部分内容为：有意竞买方考察了高亿信清算组的人员组成、任务等，通过查阅资料和对话沟通，消除了对清算组处置名人公司房产合法性的顾虑，取得了彼此的信任。2.2013年9月6日，青山区清算办向朱晓营出具《委托书》，该委托书记载：“名人公司委托青山区清算办变卖其位于长春市南关区东七马路7-1号房产。青山区清算办接收委托，通过拍卖的方式，朱晓营以3710万元成功竞买该房产。”3.2016年1月5日，青山区清算办委托邱玉堂办理案涉房屋土地证过户事宜，并出具《授权委托书》。4.2016年3月3日，青山区清算办出具《说明》，主要内容为：2016年3月3日，朱晓营已将部分房款1467万元转入我方账户。我方将已办理过户的“两证”全部移交给朱晓营。同时保证按已签订的协议在四个月内将未移交的房产全部移交给朱晓营。5.2016年6月16日，朱晓营作为原告，将被告武汉市青山区人民政府诉至长春市南关区人民法院，因被告主体不适格法院裁定驳回了朱晓营的起诉。后朱晓营于2016年9月再次以青山区清算办为被告诉至长春市南关区人民法院，现该案尚未审结。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，青山区清算办并无证据证实其在朱晓营竞拍案涉房屋前曾向朱晓营告知名人公司与青山区清算办之间的委托关系，朱晓营作为名人公司与青山区清算办委托关系的第三人，在认为其权利受到侵害后，已通过诉讼的形式选择受托人青山区清算办作为相对人主张权利。在朱晓营选定相对人后，合同相对关系已经确定，应由受托人青山区清算办与朱晓营解决本案纠纷，委托人名人公司再直接向朱晓营主张权利，不符合该法律规定，故青山区清算办不具有原告诉讼主体资格，依法应驳回起诉。原审判决认定青山区清算办具有原告主张资格不当，应予纠正。青山区清算办虽抗辩主张朱晓营在竞拍案涉房屋前已知晓名人公司与青山区清算办系委托关系，依法并不适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，并提供《会议纪要》及2013年9月6日的《委托书》予以证实，但《会议纪要》并未明确表示名人公司委托青山区清算办处置房屋，只表示“消除了清算组处置名人房产合法性的顾虑”，而青山区清算办作为政府设立的组织，朱晓营相信其以政府的名义处置非法集资赃物，符合一般购买人的认知，2013年9月6日的《委托书》则出具在朱晓营竞拍房屋的时间之后，故该两份证据均无法证实青山区清算办该主张，其抗辩理由不成立。综上，原判决事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初3154号民事判决；二、驳回被上诉人长春市名人娱乐有限公司的起诉。一审案件受理费34925元返还被上诉人长春市名人娱乐有限公司，二审案件受理费34925元返还上诉人朱晓营。本裁定为终审裁定。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年四月十九日书 记 员 王心钰 微信公众号“”