（2017）苏民申951号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-07-14

案件名称

蒋某与丹阳信达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

丹阳信达房地产开发有限公司,蒋某

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏民申951号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：丹阳信达房地产开发有限公司。住所地：江苏省丹阳市开发区银杏路**号**幢。法定代表人：张伟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周东剑，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟飞飞，男，该公司工作人员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋某，男，1996年2月25日出生，汉族，住江苏省丹阳市。再审申请人丹阳信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）因与被申请人蒋某商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2016)苏11民终614号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。信达公司申请再审称，蒋某与信达公司曾数次共同到金融机构申请办理按揭贷款，并非说明双方均有按照约定办理按揭贷款的意愿，仅能证明信达公司作为按揭贷款的代办人，履行了合同义务。涉案商品房原本系蒋某的法定代理人巢红霞认购，后巢红霞申请由蒋某作为买受人签订商品房买卖合同，蒋某无法获得金融机构批准按揭贷款，是蒋某及其法定代理人巢红霞的过错导致，其责任应由蒋某承担。蒋某在签订合同时为限制民事行为能力人，应由其法定代理人巢红霞继续履行合同义务，并按合同约定办理按揭贷款。导致蒋某不能办理按揭贷款的原因是其法定代理人不愿意作为贷款申请人向银行提出贷款申请，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，蒋某无权解除合同。而且，双方在商品房买卖合同补充协议第五条中约定若因买受人的原因导致按揭贷款无法在上述期限内到位，则买受人应主动改用其他方式付清全部房款。因此，在蒋某无法获得金额机构按揭贷款的情况下，仍应以其他方式支付房款，而非解除合同。请求对本案进行再审，撤销二审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由蒋某负担。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。蒋某与信达公司签订商品房买卖合同时虽为限制民事行为能力人，但根据信达公司提交的蒋某与其法定代理人巢红霞共同签名的《客户更名申请（减名、更名）》，事后巢红霞支付首付款及在诉讼中认可系为了规避限购政策而购买涉案房屋的事实，可以认定蒋某系在巢红霞授意下购买的涉案房屋，其行为得到巢红霞的认可，故蒋某与信达公司签订的商品房买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在商品房买卖合同中约定采取按揭方式付款，但事后双方多次到金融机构贷款均未获得金融机构的批准，至于金融机构未批准的原因，双方均未提供证据证明，即便按照信达公司的主张，系由于蒋某系未成年人所致，作为专业的房地产开发商，信达公司应当比普通购房人更清楚银行贷款的要求，但其却同意蒋某以个人名义购买商品房并在合同中约定按揭贷款，对于蒋某因年龄、收入、资信等状况不能通过银行审查导致无法办理按揭贷款，信达公司负有责任。虽然双方在商品房买卖合同补充协议第五条中约定若因买受人的原因导致按揭贷款无法在上述期限内到位，则买受人应主动改用其他方式付清全部房款，但鉴于信达公司在此问题上存在过错，故不能依据该条款主张蒋某继续履行合同。相关部门对于未成年人购买房屋办理按揭贷款规定了较为严格的要求，如需监护人在商品房买卖合同上签字、由监护人提出贷款申请、办理父母与子女关系公证、共有产权和父母代为还款的承诺公证等等，即便完成以上程序，银行基于贷款人资信状况、抵押房屋增贬值情况等的考虑，也不是必然能够办理到按揭贷款。双方在合同中约定涉案房屋需办理按揭贷款57万元，在按揭贷款无法办理的情况下，要求蒋某现金支付57万元，显然属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项所规定的“履行费用过高”的情形，其履约成本超出了其所能获得的利益。故二审判决支持蒋某要求解除合同的诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回丹阳信达房地产开发有限公司的再审申请。审　判　长　　张　娅审　判　员　　吴　艳代理审判员　　周杨明二〇一七年四月十八日书　记　员　　陈婷婷 来自：