（2017）沪02民终1211号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海志一种鸽养殖发展有限公司与青浦区华新镇叙中村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海志一种鸽养殖发展有限公司,青浦区华新镇叙中村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1211号上诉人(原审被告)：上海志一种鸽养殖发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：卢志杰，总经理。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：占庆华，上海汪石如律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：青浦区华新镇叙中村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜靖，主任。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：章俊，上海卿云律师事务所律师。上诉人上海志一种鸽养殖发展有限公司(下简称“志一公司”)因与青浦区华新镇叙中村村民委员会(下简称“村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。志一公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院现场查看，只有被上诉人到场，相关笔录未经过质证。一审法院认为2016年现状与被上诉人2014年照片一致，不合情理。合同约定的土地用途为申办养殖业及相关产业等。上诉人被吊销营业执照，被上诉人村支书系上诉人公司股东，对上诉人无经营利润明确知晓。故被上诉人无权解除合同。村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人十余年未支付过租金，而上诉人一直在承担损失，合同应当解除。村委会向一审法院起诉请求：1、解除1999年11月1日签署的《土地租赁协议书》，志一公司立即迁出华新镇叙中村旺西队租赁地块；2、志一公司赔偿村委会2013年损失人民币(以下币种均为人民币)33,010元、2014年损失39,600元。一审法院认定事实：2000年前后，案外人卢志杰、陆荣发、苏凤珍、王福华等协商设立志一公司。1999年，卢志杰代表“股权群体”作为乙方，原青浦区凤溪镇叙北村民委员会作为甲方签订《土地租赁协议》，约定乙方为了申办养殖业及相关产业等，向甲方租赁该村队土地约2.2公顷(土地面积按国家标准计量单位计算、本村旺西队)；乙方向甲方租赁的土地期限为47年，即从1999年11月1日起2047年12月31日止；租赁费按乙方经营利润的5-10%反馈，没有利润不反馈，一年结算一次，原则以一月份为反馈月；本协议双方不得任意违约，若有违约的，则按照协议精神及国家有关规定，违约一方赔偿另一方的各项经济损失。协议另约定了其他事项。该协议由原上海市青浦区凤溪镇人民政府加盖公章确认情况属实。志一公司在2000年5月24日设立，志一公司的工商档案中存有上述《土地租赁协议书》，股东为卢志杰、陆荣发、苏凤珍、王福华四人；志一公司原名称为“上海志一野生动物养殖发展有限公司”，后更名为现在的名称；志一公司经营范围为养殖鸽子、水产品、家禽、花木种植。经镇、村合并，原青浦区凤溪镇叙北村与其他村于2002年合并为青浦区华新镇叙中村。志一公司至今未支付过村委会租金。一审法院审理中，双方存在如下争议焦点：一、现系争土地用途是否符合法律规定、合同约定；二、志一公司不付租金是否违约。针对争议焦点一。村委会称，志一公司擅自变更租赁用途。系争土地用途系菜地和设施农业用地，协议中约定志一公司应将土地用于养殖产业及相关产业，但志一公司没有养殖鸽子，擅自转租给他人用于石材加工、种菜、堆场。对此村委会提供如下证据：1、土地性质地图1张、《土地分类》1份，以证明系争土地系菜地(指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地)和设施农业用地(指工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地)。志一公司对地图与土地分类文件无异议，但认为合同是1999年签订的，而该份文件是2002年颁布的，不影响合同效力，且地图上仅标注了土地分类代码，未明确地块位置；志一公司现在的土地用途也符合农业类，农业用地不仅限于种菜。2、航拍照片1张、2014年拍摄的现场照片一组，以证明志一公司擅自转租给他人牟利，用途是石材加工、种菜、堆场，其中航拍图中的白色部分是堆场，蓝色部分是石材加工厂房。志一公司对航拍地图真实性无异议，但认为地面颜色不能证明反映用途，养鸽子也要盖厂房的；对现场照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。3、村委会制作的叙中村鸽场暂住外来人员名单1份，以证明很多安徽来沪借住在系争土地上。志一公司对证据不予认可。志一公司称，系争土地性质是农用地，合同并未限定用途，志一公司的使用用途是符合土地性质的，农业用地不能仅限于种菜。法院认证如下：关于土地性质地图和土地分类文件，由青浦区华新镇土地管理所盖章确认，法院予以采纳；关于航拍图和现场照片，审理中，法院于2016年11月4日到现场查看，确认村委会提供的照片与系争场地现状一致，场地东部建有房屋用于住宿，场地南部建有棚舍用于堆放旧设备等杂物，场地西部用于石材加工及堆放，场地北部用于种植蔬菜，法院予以采纳；关于外来人员名单，系村委会自行制作，无法确认信息来源，志一公司不予认可，法院不予采纳。据此，法院确认如下事实：系争土地北部性质为菜地(指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地)，南部性质为设施农业用地(指工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地)；志一公司使用状况为：场地东部用于住宿，场地南部用于堆放旧设备等杂物，场地西部用于石材加工及堆放，场地北部用于种植蔬菜。关于争议焦点二，志一公司称，本案合同中约定有利润才反馈租金，现志一公司经营过程中，因“非典”、禽流感等因素影响，一直没有利润，故一直未支付租金。对此志一公司提供2001年至2004年损益表、利润表等工商档案材料一组，以证明志一公司一直处于亏损状态。村委会认为志一公司仅提供了几年的文件，且系志一公司单方制作，真实性不予认可，且一直亏损还要营业是不合理的。法院认证如下：志一公司提供的工商档案材料系从工商管理部门调取，村委会不予认可，但未提供相关材料予以推翻，故法院予以采纳。据此，法院确认2001年至2004年期间志一公司处于亏损状态。一审法院审理中，法院于2016年3月17日送达志一公司起诉状副本。一审法院审理中，村委会称，村委会针对系争土地补偿了相应的承包户土地流转费，其中2013年33,010元、2014年39,600元，合计72,610元，要求志一公司补偿村委会上述损失。对此村委会提供如下证据：1、收益分配单、委托流转发放单、发放清单、流转委托书一组，以证明村委会向系争土地承包户发放了流转费，其中2013年33,010元、2014年39,600元。2、华新镇华府[2010]25号文件、2013年华新镇关于进一步规范农村土地承包经营权流转的工作意见各1份，以证明2013年起华新镇土地流转费补贴标准不低于每亩1,200元。志一公司对上述证据无异议，表示愿意按照市场价补偿。一审法院认为，村委会前身叙北村村委会与志一公司发起人签订的的土地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，除租赁期限外的内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，但租赁期限超出二十年的部分无效。现村委会、志一公司均表示双方已受让各自对应的权利义务，与法无悖，法院予以确认，村委会、志一公司双方均应按约履行。上述合同约定土地用途系养殖业及相关产业，并未明确限定系争土地用于养殖业，故本案合同并未违背国家规定的系争土地性质。村委会称志一公司擅自转租，但对此未提供相关凭证，志一公司不予认可，法院不予采信。但志一公司现在将部分土地用于石材加工，违背了土地性质，该用途与养殖业并无关联，亦违反了合同约定。关于租金，租赁合同应当以支付租金为原则，以不支付租金为例外，故志一公司认为自己始终没有利润可以不支付租金，应由志一公司举证证明其支付租金的义务可免除，现志一公司提供证据仅能证明2001年至2004年的经营状况，未能证明之后的经营状况，即使志一公司确实始终没有利润，长达十几年不支付租金，亦致使村委会收取租金的合同目的不能实现。故村委会可行使法定解除权。本案起诉状副本可视为解除合同通知，故本案租赁合同于2016年3月17日起诉状副本送达之日解除，志一公司应腾退土地。关于村委会主张的流转费损失,因志一公司实际利用土地的用途违反合同约定和国家规定，长期不付租金，构成违约，根据合同约定应赔偿村委会相应的经济损失，现村委会主张的损失标准合理，志一公司亦予以认可，法院予以支持。一审法院判决如下：一、青浦区华新镇叙中村村民委员会与上海志一种鸽养殖发展有限公司因1999年11月1日签订的《土地租赁协议书》而形成的土地租赁合同关系于2016年3月17日解除；二、上海志一种鸽养殖发展有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于青浦区华新镇叙中村旺西队的2.2公顷地块；三、上海志一种鸽养殖发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付青浦区华新镇叙中村村民委员会经济损失72,610元。本院对一审法院认定事实予以确认。二审中，上诉人向本院提出申请，要求本院勘查系争场地现场。本院认为，上诉人发起人与被上诉人签订的土地租赁合同合法有效，但租赁期限超出二十年的部分无效。上诉人将部分土地用于石材加工，与养殖业并无关联，一审法院认定违反了合同约定，并无不当。合同约定上诉人以其利润的5-10%作为租赁费。上诉人未支付过租金，且主张其始终没有利润可以不支付租金，但其未能提供证据证明2004年之后的经营状况，应承担举证不利的后果。被上诉人认为其应当付租的主张，法院予以采纳。一审法院以被上诉人收取租金的合同目的不能实现而可行使法定解除权的意见并无不当，本院予以认同。一审法院已经实地勘查现场，上诉人请求本院再行勘查，本院不予准许。上诉人认为一审法院勘查未通知上诉人违反程序，因勘查的系上诉人租赁使用的场地，上诉人应当知道该情况，故上诉人该意见，本院难以采纳。综上所述，上诉人的上诉人请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,615.20元，由上诉人上海志一种鸽养殖发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年四月十八日书 记 员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”