（2016）粤0403民初2396号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-15
案件名称
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司与宁源、柳兰廷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司,宁源,柳兰廷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2396号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号1栋物业管理用房，统一社会信用代码9144040074919744XJ。法定代表人：王庆芬，总经理。委托诉讼代理人：胡悦，该公司职员。被告：宁源，男，1950年2月10日出生，汉族，，住甘肃省金昌市金川区。被告：柳兰廷，1953年2月19日出生，，住甘肃省兰州市七里河区。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚公司）诉被告宁源、柳兰廷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告忠诚公司的委托诉讼代理人胡悦到庭参加诉讼，被告宁源、柳兰廷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2015年1月至2016年9月欠缴的物业服务费2899.34元，2014年12月至2016年7月公摊电费236.43元；2.被告向原告缴纳违约金972.25元；3.本案受理费由被告承担。事实理由：被告是珠海市斗门区桃源居某号房屋的业主。原告为桃源居小区提供物业服务。原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》约定原告按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取物业服务费，保修期满后，未按时缴纳物业管理费用的，每日加收欠缴金额5‰的违约金。公共电费按房屋建筑面积实际分摊。被告的房屋面积为86.29平方米，被告每月应支付物业服务费138.064元。被告自2015年1月开始拖欠物业服务费，至2016年9月，被告共欠物业服务费20个月，共2899.34元及违约金972.25元（违约金按1‰计算）。2014年12月至2016年7月公摊电费236.43元，合计被告应支付4108.02元。经原告多次催收，被告仍未缴纳。故原告诉至法院。原告忠诚公司对其诉称提供如下证据：1．《前期物业管理服务协议》、委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同一份，拟证明原告与被告签订的前期物业服务协议；2．《物业服务合同》、补充协议、物业管理合同续订书一份，拟证明原告与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同；3．违约金计算表一份，拟证明被告拖欠物业服务费的情况及应当支付的违约金；4．公摊电费明细一份，拟证明被告应支付的公摊电费；5．公告、通知及公示照片、桃源居物业费调整征求意见表一组，拟证明原告对涉案小区的物业服务费进行了调整；6．不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案房产的业主；7．收据、忠信桃源居小区公共用电分摊明细、发票一份，拟证明被告应支付的公摊电费；8．照片一组，拟证明原告公示公摊电费的情况；9．资质证书一份，拟证明原告具有相应的物业管理资质；10．收据及银行转账记录一组，拟证明被告按调整后的物业服务费缴纳过相关费用及公摊电费。被告宁源、柳兰廷缺席，未向本院提交书面答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告缺席，也未向本院提交书面质证意见。对原告提交的证据本院认定如下：对原告提交的证据1、2、5、6、9、10的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的其他证据，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告对位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号的忠信桃源居小区提供物业服务，服务期限从2008年8月1日起至2013年8月1日止。2008年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订补充协议，约定桃源居电梯房首层住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.1元收取；电梯房住宅物业费按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取等。2013年7月30日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同续订书》，约定双方续订物业管理合同，本次合同期限从2013年8月1日起至本小区业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。2009年6月10日，原告与被告宁源签订《前期物业管理服务协议》约定原告为被告宁源购置的位于珠海市××区××单元××房提供物业服务，合同期限从发展商公布竣工交楼日（以政府文件为准）至三年止，被告宁源从发展商公布竣工交楼日起（以政府文件为准），开始向原告缴纳物业服务费，首屋住宅按建筑面积计算每月每平方米1.1元收取，电梯住宅按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取，每月10日前缴纳，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金。2014年3月17日，原告通知涉案小区的业主从2014年4月份开始，一楼物业服务费调升至每月每平方米1.3元，二楼以上（含二楼）物业服务费调升至每月每平方米1.6元，公摊水电费按实际分摊。2014年5月份开始扣取4月份的物业服务费。从涉案小区交楼给业主的时间起，原告按新区住宅按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向业主或物业使用人收取物业服务费。同日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订补充协议，约定房屋建筑的共同部位及共用设施设备的维修经费，在保修期满后，由原告与涉案小区业主协商，可按规定在原告收取的维修基金中支付。另查明，位于珠海市××区白蕉镇××单元××房的权属人为被告宁源、柳兰廷，建筑面积86.29平方米。被告于2010年5月7日取得该房产的产权。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》已于2013年期限届满，原告没有提交双方续订物业服务合同的证据。原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与涉案小区开发商签订及续订的前期物业服务合同无效。虽然原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的期限已届满，原告与开发商签订的《物业管理合同》无效，但上述协议、合同可以证明原告为涉案小区提供了相应的服务。被告作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了原告提供的相关服务。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过借的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当对原告提供的物业服务折价补偿。原告主张被告拖欠2015年1月至2016年9月的物业服务费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为被告放弃对原告的主张进行抗辩的权利，对原告主张的欠费期间，本院予以确认。原告主张的物业服务费收费标准，没有超过当地物业服务企业的一般收费标准，本院予以采纳。经本院核算，从2015年1月至2016年9月被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为2899.34元（86.29平方米×1.6元×21个月）。关于原告主张的违约金的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》已于2013年到期，原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》无效，因此原告依据上述协议及合同的约定要求被告承担违约责任没有依据。但是被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了损失，本院酌情确定被告按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告相应的损失。原告每月10日收取当月的物业服务费，原告主张被告支付2015年1月1日至2016年9月30日的违约金，故本院确定被告应以当月欠缴的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从欠缴当月11日至2016年9月30日止的利息作为欠付物业服务费的赔偿。原告要求被告支付公摊电费，但其没有提供相关证据证明公摊电费的具体发生金额，故本院对原告的该主张不予支持。综上所述，原告请求的物业服务费、违约金，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。原告其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁源、柳兰廷于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付从2015年1月至2016年9月物业服务费2899.34元；二、被告宁源、柳兰廷于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司赔偿欠付物业服务费的损失（以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠缴物业服务费当月11日计至2016年9月30日）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担32元，被告宁源、柳兰廷负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯审 判 员 何 莹人民陪审员 梁国裕二〇一七年四月十八日书 记 员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自