（2017）鄂05民终267号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-21
案件名称
孙涛与盛俊、刘开红合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盛俊,刘开红,孙涛
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终267号上诉人（原审被告）：盛俊，女，1972年1月3日出生，汉族，住长阳土家族自治县。上诉人（原审被告）：刘开红，男，1969年7月15日出生，汉族，住长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：盛俊，系刘开红之妻。一般授权代理。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：田昌陆，湖北仁辉律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）孙涛，男，1976年1月19日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：谢进，湖北楚鼎律师事务所律师。一般授权代理。上诉人盛俊、刘开红因与被上诉人孙涛合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛俊及其与刘开红的共同委托诉讼代理人田昌陆、被上诉人孙涛的委托诉讼代理人谢进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛俊、刘开红上诉请求：1、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初920号民事判决书第三项中“被告盛俊、刘开红支付原告违约金213000元”，改判被上诉人承担房屋占用期间的房租损失63000元，上诉人返还被上诉人预付款60万元及支付资金占用利息36375元，两项冲抵上诉人还应付给被上诉人573375元；2、一、二审诉讼费用及财产保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人违约系认定事实错误。1、双方买卖合同生效后，上诉人已将房屋实际交给被上诉人使用，上诉人已完成合同主要义务。只是合同中约定的“协助”过户义务没有完成，但上诉人认为履行协助过户义务的前提是被上诉人按合同约定交清余款60万元，并按房管部门过户程序，先出具税务发票和相关手续，双方才能在房管部门办理过户手续。因上诉人将房屋交付后，被上诉人一直不履行合同主要义务即先支付余款60万元，造成上诉人无法完成过户手续的协助义务，所以过错为被上诉人不履行合同规定的后期主要义务行为造成；2、一审认定被上诉人催促上诉人办理房屋过户手续，上诉人并未进行协助，属主观推理错误。事实是被上诉人要求办理过户手续时，上诉人要求先打余款60万元再协助过户，但被上诉人不认可，认为是先过户再打款，双方对合同怎么履行产生严重分歧。一审仅凭被上诉人陈述即认为上诉并未进行协助，不符合谁主张谁举证的原则；3、上诉人从未认为自己违约，更不会以违约金过高请求调整；4、上诉人的房屋抵押融资行为不能认定为上诉人违约；二、即便不审查被上诉人的违约行为，因双方同意解除合同，也应按合同法第九十七条的规定进行判决，采取补救措施，互赔偿对方的损失。双方解除合同后，上诉人除返还购房预付款60万元外，还应承担资金占用利息36375元（按中国人民银行贷款一年至三年4.85%计算，2014年8月7日至2015年11月7日共15个月）。同时被上诉人应承担这期间的房屋使用费63000元（2014年8月7日至2015年11月7日共15个月，按之前双方的租金标准4200元/月计算），并要求被上诉人限期腾房返还上诉人。孙涛辩称，1、被上诉人早已在自己的银行账户准备了60万元的房屋尾款，这份证据已在一审提交。被上诉人多次要求上诉人继续履行合同对房屋进行过户，再由上诉人支付尾款，但上诉人却把双方的买卖标的即本案所涉房屋抵押给了担保公司，造成买卖房屋无法过户的事实；2、本案违约责任在上诉人，而不是被上诉人。孙涛向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、盛俊、刘开红依照合同双倍返还房款120万元；3、盛俊、刘开红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月7日，孙涛与盛俊、刘开红签订《房屋买卖合同》1份，双方约定盛俊、刘开红将座落于宜昌市解放路52号三峡商城A1615室和B1605室的房屋两套（面积共计206.67平方米）以120万元的价格出售给孙涛。合同第三条约定，孙涛应于合同生效之日起两天内向盛俊、刘开红支付房款60万元，余下购房款在房屋过户登记之日付清。合同第五条约定，盛俊、刘开红承诺在2014年11月30日之前协助孙涛向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续和房屋土地使用权变更登记手续。合同第八条约定，盛俊、刘开红违反合同第五条约定的，孙涛有权解除合同，并有权要求盛俊、刘开红双倍返还已经支付的房款；孙涛要求继续履行合同的，由盛俊、刘开红支付总价款20%的违约金。合同签订当日，孙涛交付给盛俊、刘开红房款60万元。盛俊向孙涛出具收据一张：“今收到孙涛购房款人民币陆拾万元整，以银行转账为准。收款人：盛俊2014年8月7日”。后孙涛催促盛俊、刘开红办理房屋过户手续，盛俊、刘开红并未进行协助，于2015年1月19日将案涉房产抵押给长阳汇丰和中小企业投资担保有限公司。一审庭审过程中，双方同意解除合同。盛俊、刘开红认为违约金过高，要求法院进行调整。一审同时查明，孙涛购买了涉案房屋后，于2014年12月10日委托宜昌升美装饰设计工程有限公司对房屋进行了装修，支付了装修费213000元。一审法院经审判委员会讨论认为，孙涛与盛俊、刘开红签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同，对孙涛要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。对于孙涛要求盛俊、刘开红依照合同双倍返还房款120万元的诉讼请求，双方约定的违约金过分高于孙涛的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持213000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、解除原告孙涛与被告盛俊、刘开红于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告盛俊、刘开红返还原告孙涛购房款60万元；三、被告盛俊、刘开红支付原告孙涛违约金213000元；四、驳回原告孙涛所提其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15680元、保全费5000元（原告均已预交），共计20680元，由原告孙涛承担6618元、被告盛俊、刘开红承担14062元。被告盛俊、刘开红承担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付给原告孙涛。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人盛俊、刘开红是否构成违约的问题。上诉人盛俊、刘开红将本案所涉《房屋买卖合同》约定出卖给孙涛的房屋为其借款设定抵押，造成《房屋买卖合同》实际履行不能的后果，根据我国合同法关于违约责任的归责原则，盛俊、刘开红已构成实际违约，应承担相应的违约责任。上诉人盛俊、刘开红关于其不存在违约行为的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案根据一审查明的事实，孙涛为涉案房屋装修支付费用213000元，而双方对违约责任约定为“甲方（盛俊、刘开红）双倍退还已付房款”，该违约金的约定过分高于因合同解除造成的损失，一审酌情支持213000元违约金，符合上述规定。上诉人盛俊、刘开红关于只应承担返还预付房款60万元及资金占用利息36375元，并抵扣被上诉人房屋使用费63000元等上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，盛俊、刘开红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4495元，由盛俊、刘开红负担。本判决为终审判决。审判长 唐兆勇审判员 赵春红审判员 肖小月二〇一七年四月十八日书记员 余 丹 来源：