（2017）沪02民终1637号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海市宝山区鸿强电瓶车经营部与上海刘行码头储运有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海市宝山区鸿强电瓶车经营部,上海刘行码头储运有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1637号上诉人(一审被告)：上海市宝山区鸿强电瓶车经营部，住所地上海市。经营者：朱义林，男，1951年3月23日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张赛，国浩律师(上海)事务所律师。被上诉人(一审原告)：上海刘行码头储运有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱顺良，经理。委托诉讼代理人：王雅静，上海殷实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豫川，上海殷实律师事务所律师。上诉人上海市宝山区鸿强电瓶车经营部(以下简称“鸿强经营部”)与被上诉人上海刘行码头储运有限公司(以下简称“刘行储运公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿强经营部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘行储运公司的一审诉讼请求。事实和理由：第一，本案存在三份《租房协议》，一审法院只对鸿强经营部与刘行储运公司之间的《租房协议》效力作出认定，而没有对鸿强经营部与上海育羽服装厂(以下简称“育羽服装厂”)之间的两份《租房协议》作出认定。现鸿强经营部与上海市宝安公路1634、1638号门面房(以下简称系争房屋)的实际权利人育羽服装厂发生租赁关系，拥有对系争房屋的合法使用权。第二，案外人须玉明被罢免育羽服装厂法定代表人资格只是育羽服装厂的内部行为，工商登记信息仍未变更，鸿强经营部对须玉明被罢免的事实是不知情的，所以鸿强经营部是善意相对人，其与育羽服装厂之间的两份《租房协议》应当受到法律保护。第三，鸿强经营部现与育羽服装厂发生租赁法律关系，刘行储运公司起诉要求返还系争房屋，不具有适格的原告资格。刘行储运公司辩称，由于育羽服装厂经营不善，早在2003年就被托管于上海市宝山区顾村工业公司(以下简称“顾村工业公司”)，育羽服装厂的所有经营活动，都是由顾村工业公司以及其指定的子公司进行管理。对于托管的事实，鸿强经营部是知情的并与刘行储运公司签订了系争房屋的租赁协议。后来因为《租房协议》到期，刘行储运公司要求鸿强经营部交还系争房屋，鸿强经营部为了继续非法占有系争房屋，才找到已经被罢免的须玉明签订了《租房协议》，因此鸿强经营部主观上存在明显恶意。而且从两份落款是须玉明本人签字的《租房协议》上也可以看出，须玉明均没有以法定代表人的名义落款，也没有育羽服装厂的公章，这显然违背常理。现刘行储运公司是基于鸿强经营部与其签订的《租房协议》已经届满为由要求返还房屋并支付房屋使用费，是本案适格的原告。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审法院判决。刘行储运公司向一审法院起诉请求：鸿强经营部将系争房屋恢复原状并返还给刘行储运公司，按每月人民币(以下币种均为人民币)6,000元的标准支付2015年10月1日至系争房屋返还之日的使用费。一审法院认定事实：2014年9月30日，刘行储运公司与鸿强经营部签订《租房协议》，约定刘行储运公司将系争房屋出租给鸿强经营部，租期自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金为72,000元。2015年8月18日、9月29日，刘行储运公司向鸿强经营部发函表示不再续租，要求鸿强经营部按期搬离系争房屋。但合同到期后，鸿强经营部未搬离系争房屋，也未向刘行储运公司支付租金。一审法院另查明，系争房屋的权利人登记为上海刘行房地产开发有限责任公司，根据该公司出具的情况说明记载，1993年该公司与育羽服装厂签订房屋买卖合同，已将系争房屋出售给育羽服装厂，因相关原因，双方未办理权利转移登记，但确认育羽服装厂对系争房屋享有所有权。一审法院还查明，2015年3月，须玉明以育羽服装厂的名义向一审法院起诉，要求顾村工业公司返还公章、财务专用章、合同专用章。一审法院查明，须玉明已于2015年2月被正式免去育羽服装厂法定代表人职务，故于2015年10月19日裁定驳回起诉。该裁定经二审维持，现已生效。一审审理中，刘行储运公司向一审法院提供育羽服装厂、顾村工业公司共同出具的情况说明，主要内容为，育羽服装厂已托管于顾村工业公司，顾村工业公司委托下属子公司即刘行储运公司全权处理系争房屋的出租、管理事宜。鸿强经营部对该证据不予认可。鸿强经营部向一审法院提供其与须玉明签订的两份《租房协议》以及须玉明出具的收据，证明鸿强经营部与须玉明签订租赁合同以及其向须玉明支付2015年10月至2016年12月底的租金。刘行储运公司对此不予认可。一审法院认为，刘行储运公司与鸿强经营部签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。刘行储运公司提供育羽服装厂、顾村工业公司共同出具的情况说明等证据，足以证明刘行储运公司对系争房屋享有出租权。根据生效民事裁定书查明的事实，须玉明已被免去上海育羽服装厂法定代表人的职务，无权代表上海育羽服装厂进行民事行为，须玉明与鸿强经营部签订租赁合同并收取租金的行为，不发生效力，鸿强经营部以此作为抗辩理由，法院不予采纳。合同约定租赁期限至2015年9月30日止，现已到期，在刘行储运公司不同意续租的情况下，鸿强经营部应返还租赁房屋，并支付占用期间的使用费。判决：一、上海市宝山区鸿强电瓶车经营部于判决生效之日起十日内将上海市宝山区宝安公路1634、1638号门面房返还给上海刘行码头储运有限公司；二、上海市宝山区鸿强电瓶车经营部于判决生效之日起十日内，按每月6,000元的标准，向上海刘行码头储运有限公司支付2015年10月1日至房屋返还之日的使用费。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审审理中，鸿强经营部提供了两份《租房协议》，其中一份落款时间为2015年10月1日的《租房协议》，签名落款是“产权方：上海育羽服装厂代表须玉明；承租方：朱义林”，租赁时间为2015年10月1日至2016年9月30日。另一份落款时间为2016年10月1日的《租房协议》，签名落款是“产权方：上海育羽服装厂34民股民代表须玉明并盖须玉明私章；承租方：朱义林并盖鸿强经营部公章”，租赁时间为2016年10月1日至2017年9月30日。二审审理中，鸿强经营部表示,虽然其与刘行储运公司签约时就已经知道育羽服装厂被托管于顾村工业公司的事实，但是对于托管的具体情况并不清楚，后来鸿强经营部找到须玉明是因为须玉明是育羽服装厂厂长兼法定代表人的身份，当时须玉明告知托管已经结束，育羽服装厂可以正常经营。后来，鸿强经营部于2016年10月8日通过电汇的方式支付2016年10月1日《租房协议》的首期租金时，鸿强经营部按须玉明要求将租金汇入育羽服装厂会计李芳的个人账户。二审审理中，经双方当事人同意，须玉明当庭接受本院询问时表示：因为已有生效判决认定其不再是法定代表人了，所以2016年10月1日与鸿强经营部续签《租房协议》时落款没有写明自己法定代表人的身份，但是这一事实没有告知过鸿强经营部，鸿强经营部应该是在收到本案一审法院的传票时才得知其早已被罢免育羽服装厂的法定代表人职务。2015年10月1日签订的那份《租房协议》上的租金已经全部支付了，是由育羽服装厂的会计保管做账的。2016年10月1日签订的那份《租房协议》的租金目前支付至2017年3月，鸿强经营部是通过电汇的方式将该笔租金汇入由须玉明提供的育羽服装厂会计李芳的个人账户。二审审理中，刘行储运公司提供了《情况说明》一份，表示自愿放弃2015年10月1日至2016年9月30日房屋使用费72,000元的诉讼请求，向案外人另行主张。以上事实，有鸿强经营部提供的两份《租房协议》、刘行储运公司提供的《情况说明》及本院二审审理笔录予以证实。本院认为，鸿强经营部在二审审理中自认其在与刘行储运公司签约时就已经知晓育羽服装厂被托管的事实。在鸿强经营部与刘行储运公司之间的租赁合同到期后，刘行储运公司发函要求返还系争房屋，足见刘行储运公司仍在代行托管权利。在此情形下，须玉明虽口头告知鸿强经营部托管已经结束，但作为一名具有完全民事行为能力的市场经营者，鸿强经营部本应对此引起充分注意。另外，2016年10月1日签订的《租房协议》中既无育羽服装厂的公章盖章，须玉明又已注明其签约之身份为股民代表，而非法定代表人或厂长，在此情况下鸿强经营部在支付该《租房协议》的首期租金时，又被要求将租金汇入私人账户。据此应认定鸿强经营部在签订及开始履行2016年10月1日的《租房协议》过程中未尽基本的注意义务，故鸿强经营部上诉坚持其在签订的那份《租房协议》时仍是善意相对人，本院难以采信。出租人并未追认该份《租房协议》效力的前提下，鸿强经营部已无继续合法占有使用系争房屋的合同依据，故鸿强经营部理应将系争房屋返还给刘行储运公司。刘行储运公司于二审审理中表示自愿撤回向鸿强经营部主张2015年10月1日至2016年9月30日的房屋使用费，于法不悖，本院予以准许。综上所述，鸿强经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15634号民事判决第一项；二、变更上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15634号民事判决第二项为上海市宝山区鸿强电瓶车经营部于本判决生效之日起十日内，按每月人民币6,000元的标准，向上海刘行码头储运有限公司支付2016年10月1日至上海市宝安公路1634、1638号门面房返还之日的使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取计人民币350元，由上诉人上海市宝山区鸿强电瓶车经营部负担；二审案件受理费人民币700元，由上诉人上海市宝山区鸿强电瓶车经营部负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 王 伟二〇一七年四月十八日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 更多数据：