（2017）闽01民终169号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-11-16

案件名称

福州怡山文化创意有限公司、郑庆华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州怡山文化创意有限公司,郑庆华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终169号上诉人（一审被告）：福州怡山文化创意有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路523号福州大学内的机械厂。法定代表人：陈永伟，总经理。委托诉讼代理人：刘立峰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑庆华，女，1960年5月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘善理，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，福建建达律师事务所律师。上诉人福州怡山文化创意有限公司（以下简称“怡山文创公司”）因与被上诉人郑庆华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡山文创公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回郑庆华的全部诉讼请求，或者将案件发回一审法院重审。事实与理由：1.讼争房产不存在所谓消防无法通过的问题。讼争房产在消防法规颁布前即存在，不因较早建设就成为违法建筑。实践中消防等事宜要专门向相关部门进行申请，经批准即可营业。这是郑庆华认真申请积极沟通即可完成的事项，但郑庆华从未进行申请最终又以此为由认为应当免除责任，显然不应得到支持。郑庆华租用的是整个讼争标的物（厂区）的一部分，其他部分已有餐饮正在经营，一审法院所谓讼争标的物无法经营餐饮显然错误。2.郑庆华进行了非法转租。《租赁合同书》第七条明确约定郑庆华不得转租。是否转租的认定标准，在于实际承租人是否为租赁合同的签订人。租赁合同签订后，郑庆华一直试图进行转租，但因为讼争标的物所在地为文化创意园区，入驻商家需经严格筛选，共同保护和发展福大文化创意园品牌，怡山文创公司不同意转租。一审法院以郑庆华与案外人自行签订的所谓合作协议，来认定是合作经营而非转租，显然荒谬。如按此逻辑，所有转租只要以共同经营为幌子，就不存在非法转租的问题了。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，使用租赁房屋，即使租赁合同无效，也必须支付占用费用。2015年4月29日，怡山文创公司即已将讼争房产交付郑庆华，至今长达一年多时间，郑庆华应支付租金，但其仅支付三个月租金，违反承租方最重要的付款义务。一审法院判决怡山文创公司归还租金显然错误。4.郑庆华非法转租、拖欠租金，根据《租赁合同书》第十条约定，应承担保证金被没收的违约责任，一审法院判决怡山文创公司返还履约保证金错误。5.一审法院在诉讼中从未告知怡山文创公司有向福州市××公安××大队调取讼争租赁物的消防审批材料，一审法院在未组织对该证据质证的情况下，据此认定所谓租赁物无法经营餐饮的事实，严重违反证据需要质证的基本法律程序，应将案件发回重审。郑庆华辩称：1.讼争房产为高校教育配套用地，未经规划变更用途，不具备餐饮条件，无法通过消防验收。根据消防法律规定，未经消防验收的禁止投入使用。因租赁物无法实现餐饮目的，致合同无法履行应予解除，郑庆华交付的租金及履约保证金应予以返还。怡山文创公司主张相关部门批准消防事宜后即可营业、厂区其他部分已有餐饮正在经营等，未予以举证，应承担不利后果。2.郑庆华与吴江凯、陈杉签订有《共同投资协议》，三人共同参与经营系合伙关系，不存在变相或非法转租的违约情形。怡山文创公司主张郑庆华转租，应举证证明。郑庆华一审提交的证据3《收款收据》系怡山文创公司出具，缴款人为吴江凯，显见郑庆华没有转租。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。郑庆华向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年4月25日签订的《福大怡山文化创意园租赁合同书》；2.怡山文创公司向郑庆华返还首期三个月租金172911元；3.怡山文创公司向郑庆华返还履约保证金172911元；4.怡山文创公司向郑庆华支付违约金317003.5元（自2015年6月1日起暂计至2016年4月1日，按照承租面积月租金标准的50%，实际违约金以违约期限计算）；5.怡山文创公司向郑庆华赔偿前期运作的损失117840元。一审法院认定事实：2015年4月28日，双方当事人签订一份《福大怡山文化创意园租赁合同书》，约定怡山文创公司将位于福大怡山文化创意园项目印刷厂1层商铺租给郑庆华使用，经营业态为餐饮，品类为中餐。租期为2015年5月1日至2020年6月30日，装修免租期为61天，月租金为每平方70元，计租面积823.38平方米，每月租金为人民币57637元。租金从第二年开始每两年递增，递增率为5%，首期租金为三个月租金（即从2015年7月1日至2015年9月30日的租金），计人民币172911元，履约保证金为172911元（相当于三个月租金金额）。怡山文创公司需于2015年5月1日前将租赁场地交付给郑庆华，如怡山文创公司未按合同约定时间内交付物业且逾期超过三十天后，每逾期一个月的，需按照郑庆华承租面积月租金标准的50%支付违约金。在合同期限内未经怡山文创公司同意，郑庆华不得自行转租或转让；否则押金不予退还，怡山文创公司有权单方面解除合同另租他人等。合同签订后，郑庆华按约向怡山文创公司支付了首期三个月的租金172911元及履约保证金172911元，怡山文创公司向郑庆华出具了《收款收据》。后郑庆华就餐饮品牌服务和装修设计事宜与福州中智盛世文化创意有限公司及张振林签订合同进行前期运作，并支付了一定费用。2015年11月4日，福州市××公安××大队向福州市鼓楼区上上陈餐饮店出具一份《建设工程消防设计审核申请不予受理凭证》，告知其申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正以下两项材料：消防设计文件以及原建筑平面图、所在消防建筑消防意见书。鉴于此，根据郑庆华的申请，一审法院依法向福州市××公安××大队调取本案讼争租赁场地即福大怡山文化创意园项目印刷厂1层房产的消防审批材料。经调查，本案讼争场地为福州大学高校教育配套用地，因未经规划变更用途，不具备经营餐饮条件，故福州市××公安××大队不予审核审批。另查明，2015年4月27日，郑庆华与吴江凯、陈杉为共同经营中餐酒楼（暂取名福州市鼓楼区上上陈餐饮店），共同签订一份《共同投资协议》，三方对出资方式及经营管理等进行了约定。一审法院认为：双方签订的《福大怡山文化创意园租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立。本案讼争租赁场地为福大怡山文化创意园项目印刷厂1层房产，该场地性质属于福州大学高校教育配套用地，不具备经营餐饮条件，因此无法通过消防部门的建设工程消防设计审核审批，致使双方签订的租赁合同无法履行。双方对于租赁合同关于经营业态为餐饮的约定均有过错，应各自承担相应的民事责任。鉴于目前本案讼争场地已由怡山文创公司另行出租他人，本案租赁合同已实际解除，故郑庆华诉请解除双方于2015年4月25日签订的《福大怡山文化创意园租赁合同书》于法有据，予以支持。对于讼争场地是否实际交付，双方存在争议。一审法院认为，双方于2015年4月29日签订的《交房确认书》可证明已实际交付，郑庆华认为怡山文创公司自始未交付讼争场地但未提供相反证据予以证明，故郑庆华诉请要求支付逾期交付场地违约金317003.50元，依据不足，不予支持。怡山文创公司辩称郑庆华应当补缴租金，但未提出反诉，对此不予支持。另经一审法院查明，郑庆华与吴江凯、陈杉签订《共同投资协议》，三者系合伙经营关系，因此怡山文创公司关于郑庆华将讼争场地擅自转租他人违反合同约定的辩解，依据不足，一审法院不予采信。综上，对于本案租赁合同的解除，双方均负有过错，应各自承担相应的民事责任。鉴于讼争房产自始并不具备经营餐饮条件，且郑庆华并未实际投入经营，为公平合理，怡山文创公司应将实际收取的首期租金172911元及履约保证金172911元返还郑庆华。另，郑庆华前期运作投入的相关费用117810元系郑庆华为申请消防报审所需，因郑庆华亦负有过错责任，故该项诉请无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除双方于2015年4月25日签订的《福大怡山文化创意园租赁合同书》；二、福州怡山文化创意有限公司于判决生效之日起十日内向郑庆华返还首期租金172911元人民币和履约保证金172911元人民币；三、驳回郑庆华的其他诉讼请求。二审中，怡山文创公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.讼争租赁标的物是否因不具备经营餐饮的用途而无法办理消防审批手续。福州市××公安××大队出具的鼓公消审凭字[2015]第0253号《建设工程消防设计审核申请不予受理凭证》明确载明，因福州市鼓楼区上上陈餐饮店未提交消防设计文件和原建筑平面图、所在消防建筑消防意见书等材料，致消防设计审核申请不予受理。一审法院也到福州市××公安××大队调取相关材料，只是因消防申请未审批没有相应档案资料、消防部门未向一审法院提供任何书面资料；但消防部门工作人员陈述讼争房产属于福州大学高校配套用地，该用地用途未经规划变更，不具有经营餐饮的用途，故无法办理消防审批手续。一审法院据此认定讼争房产不具备经营餐饮的用途、无法办理消防审批手续，未违反法律规定。怡山文创公司二审提交的福州市人民政府专题会议纪要[2015]22号《关于研究福大怡山文化创意园项目建设有关问题的纪要》中也只是同意讼争房产所在整体区域申办文化创意园、相关部门予以支持办理；并未认定该处房产有经营餐饮的用途。怡山文创公司以此主张讼争房产可以经营餐饮，缺乏依据，应不予采纳。2.郑庆华是否存在转租的行为。怡山文创公司主张郑庆华将讼争房产转租给他人，根据“谁主张、谁举证”的原则，应承担相应的举证责任；但其并未提供证据予以证明。反之，郑庆华提交的《共同投资协议》、怡山文创公司出具的《收款收据》等证据可以证明，郑庆华、吴江凯、陈杉三人共同投资承租讼争房产以经营餐饮，有关履约保证金、首期租金由吴江凯向怡山文创公司支付。因此，本案不足以认定郑庆华存在转租的情况。本院认为，本案争议焦点主要在于郑庆华能否要求怡山文创公司返还首期三个月的租金和履约保证金。合同签订后，怡山文创公司即于2015年4月29日向郑庆华交付讼争房产，但郑庆华并未实际经营、前期运作也投入一定费用。讼争房产因不具备经营餐饮的用途无法办理消防审批手续，致租赁合同目的无法实现而予以解除。对此，双方都有过错且过错相当，任何一方都无需因合同的解除向对方承担责任。综合考虑，一审判决认为郑庆华无需向怡山文创公司支付合同解除前的租金，公平合理，应予以维持。如前所述，双方对合同解除均有过错，郑庆华不存在拖欠租金未付、非法转租的情形；合同解除后，怡山文创公司应向郑庆华返还首期三个月租金和履约保证金。综上所述，怡山文创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6487元，由上诉人福州怡山文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李文颖代理审判员　　陈碧珍代理审判员　　金光玉二〇一七年四月十八日法官　助理　　蔡　娟书　记　员　　郭梦铃PAGE 关注公众号“”