（2017）鄂03民终257号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-05
案件名称
十堰经济开发区白浪街道办事处马路村民委员会与程艳梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
十堰经济开发区白浪街道办事处马路村民委员会,程艳梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂03民终257号上诉人（原审原告）十堰经济开发区白浪街道办事处马路村民委员会。住所地：湖北省十堰市茅箭区台湾路***号。法定代表人王忠宇，该村委会主任。委托诉讼代理人万辉，男，该村委会调治保委员。被上诉人（原审被告）程艳梅，女，1962年12月20日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人十堰经济开发区白浪街道办事处马路村民委员会（以下简称马路村民委员会）因与被上诉人程艳梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成由王宇鹏担任审判长并主审，徐恩田、柯幻组成的合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人马路村民委员会上诉请求：1.请求十堰市中级人民法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉求，解除房屋租赁合同、依法收回房屋、追加2016年4月1日以来的全部租金（含30675元）；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：一、上诉人与被上诉人之间所签房屋租赁合同是违法的，无效的。一审法院认定房屋租赁合同不违反法律规定，合同有效，错误。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一项第八款规定：以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理。马路村卫生室房屋是村的集体财产，均办有房屋产权证等手续；实际中，就该房屋租赁一事，2006年以来马路村委会一次也未召开过村民会议或村民代表会议讨论。违反了《村委会组织法》，所以该租赁合同是无效的；二、一审法院认定房屋租赁合同有效，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求法院撤销。合同约定：被上诉人程艳梅每年上交30000元租金给村委会，实际中，被上诉人程艳梅管理使用房屋中可收取十二三万租金，房屋是属于马路村委会的，村委会却收不到1/4的租金，在租金收益上显失公平，故人民法院可撤销合同。三、一审法院认定事实不清，证据不足、程序违法。在一审开庭过程中，法院未将被告程艳梅提供的有关证据如村委会开具的工商登记证明出示给原告及代理人观看辨别，进行质证；仅听被告口头表述对房屋修缮就认定被告做了维修，未质问原告认同否。同时一审法院也未进行二次开庭或原被告当面质证，就立即下达判决书并认定该事实。四、程序违法、很多事实需证明，一审法院未通知次承租人参加诉讼。这违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：因租赁合同产生纠纷案件，人民法院要通知次承租人作为第三人参加诉讼。五、一审法院在审理马路村租赁合同纠纷案件整个过程中，丧失了自身的中立立场，未将自身摆在调解者、审判者的位置土、对待原被告双方的态度上有失公正、公平，有意偏向被告一方。在一审开庭过程中，原被告双方均只字未提“对转租的违约事实要在六个月内提出异议”这一法律解释的引用条款、双方也未在时间效力上进行过辩论；被告也承认了转租事实，但只是就合同中未明确写出“转租”二字、“转包、发包、转让不是转租”的问题上进行狡辩。六、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同中明确规定：被告要服从市场统一管理、遵守国家法律法规、及时办理有关证件、做好门前三包等等。实际中被上诉人在转租中：1.有很多商户违法无证经营、未依法履行工商等登记备案义务；2.门前三包也未做到位，2015年3月本来由被上诉人维修房屋的水沟发生堵塞，导致屋后大量积水、房屋墙体被水掩往几个月；3.2016年秋，被上诉人擅自损坏房屋结构、将一楼西边第一二间的承重墙体拆除施工，严重破坏房屋结构，造成隐患。这些都未经上诉人的许可，严重违反了合同约定及诚实守信原则，言而无信。所以请求法院解除租赁合同、收回房屋。马路村民委员会向一审法院提出诉讼请求为：1.判决解除原告和被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告所有的租赁房屋；3.判令被告支付2016年度房屋租金3万元；4.被告返还自2016年4月1日至2016年12月31日转租加价部分的租金30675元。一审法院认定：原告白浪马路村委会和被告程艳梅自2006年3月签订租赁合同，约定被告租赁原告位于十堰市××箭区××浪××路××层楼卫生室，建筑面积为596.97平方米。租赁合同是三年一签订。原被告前后签订过四次租赁合同，前两次租赁合同年租金为26000元，后两次租赁合同年租金为30000元。最近一次合同签订时间为2015年1月1日，租赁期限截止到2017年12月31日。双方约定租金支付方式为一年一交，先交款后使用，应提前5天将下一年租金交清。双方还约定被告不能将原告房屋进行变卖和任何形式的抵押、转让、转包、发包，否则原告有权收回房屋。被告要按时交清水、电费及房屋折旧费，逾期不交，一切损失由被告自行承担，合同将自动终止，原告有权收回房屋并可重新发包。被告程艳梅承租该房屋后对房屋进行了修缮并陆续转租给多家商户经营，白浪马路村委会为次承租人的工商登记提供过相关书面证明。现白浪马路村委会因为被告转租行为违法了双方的合同约定，要求与被告解除租赁合同，引发诉讼。一审法院另查明，被告程艳梅在2015年12月8日已交纳2016年全年房租30000元。一审法院认为，原告白浪马路村委会和被告程艳梅签订的房屋租赁合同不违反法律规定，该合同有效，对签订合同的双方有约束力。双方的合同虽约定了不得转租，原告明知被告转租的事实不仅没有在六个月内提出异议，还和被告续订租赁合同，现又以转租没经过其同意要求解除租赁合同没有法律依据，本院不予支持。被告按时支付租金没有违约，原告请求被告支付2016年房屋租金和返还2016年4月1日至2016年12月31日转租加价部分租金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：驳回原告马路村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马路村民委员会承担。二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，马路村民委员会明知程艳梅转租的事实没有在六个月内提出异议，以转租没经过同意要求解除租赁合同没有法律依据。关于2016年房租3万元，程艳梅于2015年12月8日已全部支付，故马路村民委员会要求程艳梅支付2016年度房屋租金3万元及返还自2016年4月1日至2016年12月31日转租加价部分的租金30675元于法无据。关于上诉人称：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一项第八款规定：以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理。该合同违反了村委会组织法，所以该租赁合同是无效的；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，而《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定并非效力性强制性规定，故，双方签订的租赁合同并非无效；上诉人称“房屋是属于马路村委会的，村委会却收不到1/4的租金，在租金收益上显失公平，故人民法院可撤销合同”，但上诉人并未申请撤销合同，故该上诉理由也不能成立；上诉人称“在一审开庭过程中，法院未将被告程艳梅提供的有关证据如村委会开具的工商登记证明出示给原告及代理人观看辨别，进行质证；仅听被告口头表述对房屋修缮就认定被告做了维修，未质问原告认同否。同时一审法院也未进行二次开庭或原被告当面质证，就立即下达判决书并认定该事实”，但本案原告的诉讼请求为解除合同及支付租金，程艳梅是否对房屋修缮与本案无关联，故该上诉理由也不能成立；其上诉称“程序违法、很多事实需证明，一审法院未通知次承租人参加诉讼。这违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：因租赁合同产生纠纷案件，人民法院要通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，但本条为“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。故一审法院未通知次承租人作为第三人参加诉讼并不违反法律规定。其上诉称“一审法院并未公正处理本案，一审开庭过程中，原被告双方均只字未提对转租的违约事实要在六个月内提出异议这一法律解释的引用条款、双方也未在时间效力上进行进辩论”，但一审法院依据事实法律全面审核案件并无不当；其上诉称“被上诉人在履行合同过程中未经上诉人的许可，严重违反了合同约定及诚实守信原则，言而无信”，但其起诉解除合同是依照程艳梅擅自转租而起诉，其他事实与本案无关联性，故该上诉理由也不能成立。综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人十堰经济开发区白浪街道办事处马路村民委员会承担。本判决为终审判决。审判长 王宇鹏审判员 徐恩田审判员 柯 幻二〇一七年四月十八日书记员 王 亮附：本判决所适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：