（2017）渝0112民初4504号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-10-16
案件名称
重庆润龙物业管理有限公司与杨欣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆润龙物业管理有限公司,杨欣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初4504号原告：重庆润龙物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪直港大道天宝路118号29-6，组织机构代码：79351484-4。法定代表人：徐伟杰，总经理。委托诉讼代理人：李丰，重庆睿通律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁人集，重庆睿通律师事务所实习律师。被告：杨欣，女，1971年5月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆润龙物业管理有限公司与被告杨欣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆润龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人李丰、鲁人集，被告杨欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆润龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业管理费8628.7元；2.判令被告支付违约金1000元。事实和理由：2013年8月，原告与被告所在的X小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业服务。合同签订后，原告为X小区提供了优质的物业服务，小区内绝大多数业主均按合同约定交纳了物业服务费，但被告作为该小区的业主，在2013年1月至2016年5月期间拒交物业服务费，原告多次催收无果。被告杨欣辩称，1.原告违背合同约定，小区保安人数不够，在岗时睡觉，致使小区被盗；2.原告没有按照合同约定按时清掏化粪池，使小区商铺多次被淹，造成损失；3.原告拖延小区电梯年检；4.小区路灯没有维护，小区到处贴有小广告，清洁做得不到位，水景池变成脏水沟；5.小区绿化没有及时维护，致使小区树木死亡；6.小区消防自动报警器被人为破坏，原告擅自动用大修基金；7.被告的车位被原告私自使用，并阻止原告将车位出租；8.被告的家人在家中发病，原告不接电话，造成抢救不及时死亡；9.被告房门门锁被胶水堵了两次，电梯经常坏。本院经审理认定事实如下：被告杨欣系房屋的业主，该房屋的建筑面积为197.44平方米，系电梯住宅。2010年6月5日，原告与X小区业主委员会签订了一份以X小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《重庆市物业服务合同》，主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年6月10日起至2013年6月9日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，住宅（高层及低高层电梯户3层以上含本数）的收费标准为0.9元/月/平方米，住宅（高层及低高层电梯户2层以下含本数）的收费标准为0.6元/月/平方米，住宅（多层无电梯）的收费标准为0.6元/月/平方米。第八条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2013年8月6日，原告又与X小区业主委员会签订了一份《重庆市物业服务合同》，主要约定原告为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，住宅（高层及低高层电梯户3层以上含本数）的收费标准为1.1元/月/平方米，住宅（高层及低高层电梯户2层以下含本数）的收费标准为0.8元/月/平方米，住宅（多层无电梯）的收费标准为0.8元/月/平方米。第八条规定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。第二十八条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。上述物业服务合同签订后，原告为X小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2017年2月23日，原告向本院提起诉讼。被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片等予以证明。上述事实，有重庆市物业服务合同、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X小区业主委员会签订的两份《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对X小区的全体业主具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。根据上述合同的约定，被告在2013年7月31日之前交纳物业服务费的标准为0.9元/月/平方米，自2013年8月1日起交纳物业服务费的标准为1.1元/月/平方米。因此，在2013年1月至2016年5月期间，被告应交纳的物业服务费为0.9元/月/平方米×197.44元×7个月+1.1元/月/平方米×197.44元×34个月=8628.13元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片等证据予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨欣在本判决生效之日起三日内支付原告重庆润龙物业管理有限公司2013年1月至2016年5月期间的物业服务费8628.13元；二、驳回原告重庆润龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨欣负担。本判决为终审判决。审判员 张晓华二〇一七年四月十八日书记员 温 娟 搜索“”