（2017）冀10民终919号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-09-24

案件名称

白连、刘万春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

白连,刘万春

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终919号上诉人（原审被告）：白连，男，汉族，1955年9月3日出生，住香河县。委托诉讼代理人：刘春华，女，汉族，1955年9月3日出生，住香河县，系上诉人之妻。委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘万春，男，汉族，1951年9月17日出生，住香河县。委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福兰，女，汉族，1958年2月6日生，住香河县，系被上诉人之妻。上诉人白连因与被上诉人刘万春房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白连上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判本案所涉的房屋买卖合同无效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案房屋买卖协议是上诉人与赵某签订，而非与刘万春签订。2015年赵某说不要了，我们想赎回，我们去要房时赵某说刘万春把房本抢过去了，刘万春给了赵某15万元。2、根据《中华人民共和国土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而被上诉人在村中已经拥有两处宅基地，被上诉人只有一个儿子，如果购得本处宅基地，明显违反法律强制性规定，因此本案所涉房屋买卖协议无效。刘万春辩称，1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，有涉案合同和刘波等人的证明，事实清楚，证据确实充分，房屋也实际交付，由被上诉人占有或以被上诉人名义出租，应当支持被上诉人的诉求。2、上诉人歪曲解释一户一宅概念，一户一宅原则是指集体经济组织成员以户为单位一户只能享受一处无偿划拨的宅基地，并不限制集体经济组织成员间的正常交易行为。原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘万春向一审法院起诉请求：依法确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，判决被告协助原告办理房屋所有权证及集体土地使用权证的过户手续。一审法院认定事实：2007年12月16日，原告与被告签订《买卖房屋协议书》，该协议书内容为：“今有卖房人白连（被告）有砖瓦房五间自愿卖出，通过协商，有本村刘万春（原告）将房买下，经协商房价以贰万元成交，院内暖气和房前树木在内属买房人所有，房款卖房人净请，其他费用均由买房人承担，卖房人要提供一切有关房屋证件，在阴历14日前将房交付买房人使用，立协议之日房款一次性交付卖房人。恐（空）口无凭，特立此协议为证”，原告在买房人处签名并按手印，被告在卖房人处签名并按手印，村干部何某、杨文利在签证人处签名。协议签订后，原告将房款20000元给付原告，被告将涉案房屋集体土地使用证（香集用（2005）第14115号）交付给原告。2008年1月21日，原告为涉案房屋办理了村镇房屋所有权证书（村房权证香Ａ集字第××号），因被告尚未与原告办理过户手续，该村镇房屋所有权证书记载涉案房屋所有权人仍为被告白连。2008年3月3日，原告为涉案房屋支出测量费77元。涉案房屋自《买卖房屋协议书》签订后一直由原告居住使用，至今未办理过户手续。以上事实有当事人陈述、《买卖房屋协议书》、集体土地使用证、村镇房屋所有权证书、廊坊市服务业发票、证人何某出庭作证证词、案外人赵某询问笔录予以证明，本院予以确认。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告诉请依法确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，提交《买卖房屋协议书》、集体土地使用证、村镇房屋所有权证书、廊坊市服务业发票、证人何某出庭作证证词予以证明。被告对《买卖房屋协议书》真实性不予认可，称当时买房人是外地人赵某，原告只是中间人，当时房款也是赵某给的，对集体土地使用证、村镇房屋所有权证书、廊坊市服务业发票真实性无异议，但认为不能达到原告的举证目的，认为证人何某的证言不真实，证人何某陈述协议书是村长写的，后经询问又透露是勾德永书写，当时房款是赵某交给被告的，集体土地使用证也是被告交给赵某的。被告提供冯振伶、张松伶、周金伶、李秀芹、孙少军、刘某书面证言共6份及证人刘某出庭作证证词证明其抗辩主张。原告对冯振伶、张松伶、周金伶、李秀芹、孙少军5份书面证言不予认可，认为证人应出庭接受质询才能作为认定案件事实的依据，且签订《买卖房屋协议书》时5名证人均不在场，认为证人并不清楚原、被告双方协议的制定过程，对证人刘某书面证言及其出庭作证证词均不认可，通过证人刘某陈述，签订《买卖房屋协议书》时其并不在场，证人在作证过程总一直回避问题，被告在证人陈述的过程中多次提示、诱导证人，其证言不能达到被告举证目的。原、被告于2007年12月16日签订的《买卖房屋协议书》是双方真实意思表示，被告已经收到了房款20000元及原告已经取得涉案房屋的集体土地使用证、村镇房屋所有权证书并支付了相应费用、涉案房屋自协议签订后一直由原告居住使用至今的事实，也佐证了该协议书已经实际履行，对原告与被告于2007年12月16日签订的《买卖房屋协议书》予以确认，原告请求依法确认原、被告之间的房屋买卖协议有效的诉讼请求，予以支持。被告对《买卖房屋协议书》真实性不认可，称协议书系勾德永书写，而不是原告称的杨文利，其认可在《买卖房屋协议书》卖房人处按了手印。经询问，原告代理人称其没有询问原告本人协议书由谁书写，但认可被告陈述的协议书是勾德永书写的。《买卖房屋协议书》由勾德永书写，并不影响该协议书的有效性，被告对该协议书真实性不予认可，但未对该协议上签名提起司法鉴定，其提交的6份书面证言内容完全雷同，张松伶、周金伶、李秀芹、孙少军书面证言仅是在冯振伶、刘某书面证言复印件上签名，书面证言中：“本村白连在2007年12月16日晚，经村委协商五间砖房卖外地赵坡”，与被告陈述的赵某不是同一人，6份书面证言不能达到被告举证目的，不予采纳，另证人刘某出庭作证证词显示原、被告签订《买卖房屋协议书》时刘某不在现场，其只是因住的比较近在门口走路的时候看见过，其对是否亲见被告将房子卖给赵某、赵某将房款给付被告的问题不予回答，故证人刘某出庭作证证词，亦不能达到被告举证目的，不予采纳。依被告申请，经庭下对案外人赵某进行询问，赵某陈述其没有购买被告的房屋，涉案房屋确实系原告购买，因原、被告有亲戚关系，其仅是代原告向被告交付房款的中间人，不是涉案房屋的购买人。案外人赵某的陈述能够与原、被告双方签订的《买卖房屋协议书》及原告方证人何某出庭作证证词相印证，共同证明涉案房屋由原告购买的事实，被告关于其房屋实际购买人为赵某的抗辩，无法律及事实依据，不予支持。原告诉请被告协助原告办理房屋所有权证及集体土地使用权证的过户手续。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《买卖房屋协议书》签订后，原告已依照约定向被告交付了全部购房款20000元，被告向原告交付了涉案房屋及对应的集体土地使用证，原告于2008年为涉案房屋办理了村镇房屋所有权证书，原告已经实际取得了涉案房屋并居住使用至今，但涉案房屋现仍登记在被告名下，与实际不相符，故原告要求被告协助办理房屋所有权证及集体土地使用权证过户手续的诉讼请求于法有据，予以支持，被告应于本判决生效后十日内协助原告到相关部门办理涉案房屋的过户手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告刘万春与被告白连于2007年12月16日签订的《买卖房屋协议书》有效，被告白连于判决生效后十日内协助原告刘万春将香集用（2005）第14115号集体土地使用证、村房权证香Ａ集字第××号村镇房屋所有权证过户至原告刘万春名下。案件受理费200元，由被告白连负担。本院二审期间，白连向法庭提交白某所作书面证言一份，对何某、赵某、赵某媳妇的录音各一份，证明何某、赵某在为被上诉人作证时做了虚假证明，实际购房人是赵某。刘万春对白某所作书面证言不认可，认为证人未出庭接受质证，且证人白某与白连是亲属关系，证言效力不应被认可。认为录音证据录的是案外人的录音，是何某、赵某及赵某媳妇，不能确认谈话录音或是电话录音是这三人和上诉人的通话。即使该录音存在，也不能达到上诉人的举证目的。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案的房屋买卖协议，协议中写明了卖房人是白连、买房人是刘万春，并有当时的村干部何某与杨文利作为鉴证人在协议上签名，白连不认可签名是自己所签，但认可手印是自己所按，且何某也为此出庭作证，对合同的真实性予以认定。白连主张自己不认字，不知协议内容，此主张本院不予采纳。白连主张房屋实际卖给了赵某，理由是赵某将房款交给了白连，依据是刘某、张松伶、周金伶、李秀芹、孙少军、白术等人证人证言、书面证言和其对何某、赵某及赵某媳妇的录音。刘万春主张房屋是卖给了刘万春，提供了房屋买卖协议、申请协议中的鉴证人何某出庭作证、也有一审法院对赵某的询问笔录佐证。对此本院作如下评判：刘万春用于佐证自己主张的证据中，房屋买卖协议是书证，为直接证据，白连认可自己在出卖人处按手印，该证记载的事项与刘万春主张的事实一致，可以直接证明刘万春关于白连与刘万春签订房屋买卖协议的事实；何某是涉案房屋所在村的村干部，也是房屋买卖协议中的鉴证人，参与了买卖合同签订过程，是直接证据，其出庭证言，证明力较强，能够与房屋买卖协议形成证据链条；赵某的询问笔录是一审法院依法取得，赵某是白连主张的实际买受人，赵某明确表示买房人是刘万春，购房款是自己代刘万春给付白连，也进一步佐证了刘万春所述的事实，否定了白连主张的事实。上述证据形成了完整的证据链条，可以证明刘万春主张的事实。白连用于佐证自己主张的证据中，刘某、张松伶、周金伶、李秀芹、孙少军、白术等人证人证言、书面证言等，均不是直接证据，证明力明显较弱，且无法形成完整的证据链条对其主张的事实予以证明；白连主张的房屋实际买主赵某也对白连的主张予以否定；二审中提交的对何某、赵某及赵某媳妇的录音，无法核实被录音对象的真实性，且录音内容亦不足以证明其主张；白连主张是赵某将房款交给了白连的事实，赵某认可，该事实可以确认，但仅以此事实也不能说明实际购房人为赵某，而否定刘万春的主张。综上所述，并结合房屋买卖协议已经形成并实际履行十年左右，刘万春实际占有该房屋等事实，本院认为一审判决结果并无不当。白连主张房屋买卖协议中自己的名字不是自己所签，一、二审中均申请对此进行鉴定，但因其认可名字上的手印是自己所按，其行为符合合同签订和成立的要件，名字是否为其所签，不足以影响合同的效力，为减少当事人诉累，对其鉴定申请不予支持。上诉人以一户一宅为理由否定本案房屋买卖合同效力的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人白连负担。本判决为终审判决。审判长　张　欣审判员　叶振平审判员　梁志斌二〇一七年四月十八日书记员　杨建秀 搜索“”