（2016）湘01民终7091号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-04
案件名称
胡义军与张志勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡义军,张志勇,欧阳伟国,阳方红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终7091号上诉人（原审原告）：胡义军。被上诉人（原审被告）：张志勇。被上诉人（原审第三人）：欧阳伟国。原审第三人：阳方红。上诉人胡义军因与被上诉人张志勇、欧阳伟国及原审第三人阳方红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人胡义军上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决二被上诉人连带赔偿上诉人80000元；3、判决被上诉人张志勇退还押金10000元及租金14200元；4、判决二被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决既然认定张志勇有重大过错，则根据合同法第五十八条，有过错一方应当赔偿对方的损失，而一审仅判决张志勇退还押金和租金，没有判决赔偿损失。2、按照一审判决，上诉人的损失是80000元减6000元，也应判决赔偿上诉人74000元。租赁合同约定180000元的租赁赔偿，是双方合同没有履行完毕，对对方损失的认定和认可，现合同没有履行完毕，上诉人主张180000元损失赔偿都是合理的，上诉人自愿减为80000元。3、一审追加第三人后，上诉人就主张按二被上诉人共同侵权来确定法律关系，一审判决也认定二被上诉人共同侵权，所以按照侵权责任法的规定，二被上诉人应该对上诉人的损失承担连带责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张志勇辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人欧阳伟国二审过程中未予答辩。原审第三人阳方红二审过程中未发表陈述意见。上诉人胡义军向一审法院起诉请求：1、判令张志勇和欧阳伟国连带赔偿胡义军装修、受让金、经营损失180000元；2、判令张志勇返还胡义军没有占用所租赁房屋期间的租金14667元和押金10000元，共计24667元；3、本案诉讼费由张志勇和欧阳伟国共同承担。一审法院认定事实：2014年12月27日，张志勇妻子杨方兰以张志勇的名义与胡义军签订一份《房屋租赁合同》，约定：张志勇出租给胡义军的房屋位于长沙市××市场友谊村桂友路门面的第二层。租赁面积为张志勇所拥有的合法房屋产权证书第二层的面积。租赁期限自2014年12月17日至2019年12月17日止。租赁用途为商用（旅馆业）。协议生效后，胡义军���张志勇交纳房屋押金10000元。此押金胡义军已于2014年12月17日交纳。房屋租金为每年48000元，一年分二次交纳，每6个月一次，每次24000元，交纳租金日期需在下次到期前15天付清。张志勇保证租赁房屋已依法取得房屋产权证书并履行本协议内容。张志勇违反本协议，须赔偿胡义军投资该宾馆创业所带来的装修、装饰、受让金损失80000元及经营收益金100000元，两项合计180000元。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，胡义军向张志勇支付了押金10000元及截至2015年12月27日的租金48000元。2015年8月10日，雨花区“两年拆违大行动”高桥片区分指挥部向友谊片区A1、B1地块的房东及租赁户下发《通知》，载明：友谊片区A1、B1地块违章建筑将于2015年9月30日前拆除完毕，请各租赁户于2015年8月31日前自行搬离并腾空房屋，请各违章建筑所有者于2015年9月10日前与指挥部签订《放弃���筑物所有权承诺书》交由指挥部进行拆除。如逾期未签订协议，指挥部将于2015年9月20日后进行强制拆除。涉案房屋属于政府拆违范围。2015年9月7日，胡义军搬离了涉案房屋。之后，胡义军要求张志勇赔偿损失未果，遂于2015年10月21日起诉至该院，请求依法裁决。另查明，1、胡义军从欧阳伟国处受让涉案房屋并支付转让费80000元。胡义军受让时涉案房屋有空调、床铺、电视机等宾馆用品，胡义军搬离涉案房屋时将房屋内的物品进行了出售，胡义军陈述获得价款6000多元。2、胡义军搬离涉案房屋时尚有600元水电费未与张志勇结清。3、胡义军基于合同无效要求张志勇和欧阳伟国承担民事责任。一审法院认为，本案争议的焦点有：一、关于合同性质。二、关于责任承担。对此，该院评析如下：一、关于合同性质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张志勇出租的涉案房屋未取得合法报建手续。因此，胡义军、张志勇签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，胡义军与欧阳伟国之间的合同转让行为也归于无效。胡义军与张志勇、欧阳伟国之间的纠纷只能按缔约过失责任来处理。二、关于责任承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张志勇将未取得合法报建手续的房屋出租给胡义军，存在主要过错，欧阳伟国明知涉案房屋未取得合法报建手续而仍转让涉案房屋，存在过错，胡义军未谨慎审查，亦存在过错，应当各自承担相应的责任。根据各方当事人的过错程度及实际租赁情况，张志勇在扣除水电费后应向胡义军退还押金和未租赁期间的租金，欧阳伟国按60%比例赔偿胡义军未租赁期间的损失。因此，张志勇应退还胡义军押金10000元及租金14200元（48000元÷12×3+48000元÷12÷30×21-600元）。欧阳伟国赔偿胡义军损失41093元【（80000元÷60×51+80000元÷60÷30×11）×60%】。对胡义军主张超出部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人���共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张志勇应于本判决生效之日起七日内退还胡义军押金10000元及租金14200元；二、欧阳伟国应于本判决生效之日起七日内赔偿胡义军损失41093元；三、驳回胡义军的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4370元，公告费560元，合计4930元，由张志勇负担2465元、欧阳伟国负担2465元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人胡义军与被上诉人张志勇签订的《房屋租赁合同》及上诉人与被上诉人欧阳伟国之间的合同转让行为，均因本案涉诉房屋未取得建设���程规划许可证而属于无效合同。合同无效后，各方当事人应当根据各自的过错承担相应的民事责任。一审判决认定张志勇承担本案的主要过错责任，欧阳伟国和胡义军均承担相应的过错责任较为妥当，本院认为张志勇、欧阳伟国、胡义军各自承担责任的比例应具体为60%、20%、20%。鉴于上诉人胡义军诉请的80000元损失就是支付给被上诉人欧阳伟国的转让费，被上诉人张志勇虽有主要过错责任，但对该80000元并未受益，故根据公平原则，其该承担的责任应由欧阳伟国一并退还，欧阳伟国赔偿的金额调整为54791元[（80000元÷60×51+80000元÷60÷30×11）×80%]。欧阳伟国若认为其与张志勇在签订和履行无效合同过程中存在损失，可向张志勇另行主张权利。上诉人要求二被上诉人承担连带赔偿责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡义军的上诉请求部分成立，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05548号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05548号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05548号民事判决第二项为欧阳伟国应于本判决生效之日起七日内赔偿胡义军损失54791元；四、驳回胡义军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4370元，公告费560元，二审案件受理费4370元，共计9300��，由上诉人胡义军负担1300元，被上诉人张志勇、欧阳伟国各负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一七年四月十八日书 记 员 何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：