（2017）苏05民终1156号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-29
案件名称
昆山市华夏精密模架有限公司与李雷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雷,昆山市华夏精密模架有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1156号上诉人（原审被告、反诉原告）李雷。委托代理人孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆山市华夏精密模架有限公司，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗新星南路131号3号房。法定代表人冉梦华。委托代理人高靓，上海贤思律师事务所律师。上诉人李雷因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆花民初字第0967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人未按协议清理租赁厂房，导致上诉人无法向案外人交付厂房，严重影响出租。一审法院偏袒被上诉人，将油渍认定为水渍，并认为被上诉人已将地面清理干净并填平错误。一审法院认定事实不清，存在错误认识。昆山市华夏精密模架有限公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。认可一审判决。昆山市华夏精密模架有限公司向一审法院起诉请求判决：原审被告返还原审原告厂房租赁押金50000元；并由原审被告承担本案诉讼费用。李雷向一审法院反诉请求判决：1、反诉原审被告华夏模架公司对其承租的涉案厂房作如下清理：填平钻床、清理玻璃、清理地面垃圾、粉刷油渍墙面；2、反诉原审被告支付反诉原审原告不能使用厂房经营损失25987.50元（参照租赁合同约定月租金计算，自2014年9月1日起计算至判决确定之日）；3、由反诉原审被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2012年8月7日，原审原被告签订了厂房租赁合同，约定原审原告租赁原审被告位于昆山市××镇新星××路××号厂房（中间一幢），年租金为207900元，租期自2012年9月1日至2016年9月1日。2012年8月14日，原审原告向原审被告交付了50000元作为厂房押金，原审被告出具收条予以确认。另查明：2014年7月30日，双方又签订了厂房搬迁协议书，协议约定华夏模架公司在2014年9月1日前全部搬迁完毕，对华夏模架公司自费施工建筑可以不拆除，如若要拆除，需恢复原来基本样貌，华夏模架公司交纳的房屋租金50000元及电费40000元合并与电费核算后予以返还，返还时间为华夏模架公司搬迁后2014年9月4日前付清。9月1日前，华夏模架公司负责将钻床有坑处填平，玻璃、地面垃圾清理干净，有油渍处墙面进行粉刷。再查明：2014年9月1日下午，原审被告发送邮件给原审原告，通知原审原告其并未按照厂房搬迁协议书清理墙壁、玻璃、地面，故没收厂房租赁押金50000元。随后原审原告回复原审被告，称其已经找人重新粉刷过墙壁。地面填坑不平处也重新处理过，地面垃圾及有污渍的窗户玻璃也已作清理。上述事实，有原审原被告之间的厂房租赁合同、押金收条、厂房搬迁协议书、双方往来电子邮件、厂房现场照片、光盘及庭审笔录予以证实。一审法院认为，原审原被告达成了厂房搬迁协议，原审原告在搬离厂房时应按照协议约定对厂房作清理修复。原审被告认为原审原告未尽清理修复义务，为此原审原告向一审法院提交了厂房现场照片及光盘视频。厂房照片拍摄于2014年10月份，照片中可见厂房地面干净并无垃圾，玻璃完好且基本清洁，但是所填的钻床坑水泥略有突出，外墙面有小部分污渍。原审被告认可照片显示状况与9月1日原审原告搬离时的状况基本一致，但是9月1日地面并非如照片中显示的干净，因为之后原审被告自行打扫过地面。光盘视频拍摄于2014年9月5日，视频中显示的厂房状况与照片中也基本一致，仅地面部分低洼处有类似水迹潮湿现象。原审被告要求原审原告对涉案厂房作填平钻床、清理玻璃、清理地面垃圾、粉刷油渍墙面。庭审中，经过一审法院释明，原审被告主张原审原告支付6000元，由原审被告自行修复清理。原审原告认可其交还的涉案厂房确实略有瑕疵，故同意支付原审被告6000元，由原审被告自行修复清理涉案厂房。另外，原审被告主张因原审原告未作修复清理而导致厂房无法使用或者对外出租的损失赔偿。一审法院认为，原审原告搬离涉案厂房时已作清理修复，虽然填埋的钻床坑略有突出，外墙面有小部分污渍，但是该瑕疵并不妨碍厂房的继续使用，作为生产厂房而言该状况已满足生产使用条件，故一审法院对原审被告的这一主张不予支持。由于原审原告不要求在本案中结算其租赁原审被告厂房期间的电费，故一审法院认定原审被告应向原审原告返还厂房押金50000元，与原审原告应支付给原审被告的厂房清理费用6000元相抵扣，原审被告应返还原审原告厂房押金44000元。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第二百三十五条的规定，一审法院判决如下：一、原审被告李雷返还原审原告昆山市华夏精密模架有限公司厂房租赁押金50000元，扣除原审原告昆山市华夏精密模架有限公司应支付的厂房清理费6000元，余款44000元于本判决生效后十五日内履行完毕。二、反诉原审被告昆山市华夏精密模架有限公司支付反诉原审原告李雷厂房清理费6000元（已履行完毕）。三、驳回反诉原审原告李雷的其他诉讼请求(如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60)。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费520元，共1045元由原审被告李雷负担，该费已由原审原告交纳，原审被告于本判决生效后十五日内直接给付原审原告。反诉案件受理费265元，由反诉原审被告昆山市华夏精密模架有限公司负担65元，反诉原审原告李雷负担200元，该费已由反诉原审原告交纳，反诉原审被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付反诉原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据合同法规定，上诉人作为合同当事人一方有义务采取适当措施避免损失扩大。故针对被上诉人未能全面清理厂房，填平地面，上诉人可以自行予以处理。对于上诉人主张的经营损失，系因其未采取适当措施导致的损失扩大，就该部分扩大的损失，一审法院未予支持正确。经一审法院释明，上诉人主张由被上诉人支付6000元，由上诉人自行修复清理厂房，被上诉人亦予以同意，一审法院对此予以支持正确。涉案房屋租赁合同终止后，上诉人拒不向被上诉人返还押金无法律依据。综上所述，李雷的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由李雷负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年四月十八日书记员 毛莉莉 来源：百度“”