（2016）苏0321民初3970号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
涂雪芹与连云港市江山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂雪芹,连云港市江山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0321民初3970号原告：涂雪芹,女,1974年6月24日出生,汉族，丰县自来水公司工人，住江苏省丰县。被告：连云港市江山房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路5号江山大酒店十二楼。法定代表人：江新年，该公司董事长。委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。原告涂雪芹诉被告连云港市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员周洪林于2016年9月12日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案因等待另案审理结果曾中止诉讼，现已审理终结。涂雪芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房地产权证违约金11600元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2012年5月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售的位于丰县城区江山花园15#1单元104室住宅一套，总价款1160000元。原告在规定时间内足额支付了房款，被告在2013年9月5日将商品房交付给原告使用。被告未按合同第十五条关于产权登记约定之内容在商品房交付使用后360日内履行办理产权证手续，应向原告支付已付房价款1%的违约金。被告江山公司辩称，1.原告诉求不符合合同约定，合同约定交付商品房时符合交付条件，此时才开始计算办证时间。原告以实际交房时间计算办证违约时间，起点不对。2.原被告之间关于履行合同产生的纠纷，已经协商解决，被告向原告赔偿了补偿金，原告出具了收条还签署了补偿协议，双方就履行合同已经不存在纠纷。原告现在起诉要求办证违约金，实际上是对被告违约交房责任的再次追究，不符合原告已经作出的承诺。综上，应驳回原告诉请。本案的争议焦点为：计算逾期办理房地产权属证书的起算时间是从房屋实际交付之日向后计算360日，还是从政府主管部门竣工验收备案同意交付使用之日的交房之日向后计算360日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：2012年5月16日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售的位于丰县江山花园小区第15幢1单元104号办公房屋一套，房屋总价款为1160000元。商品房买卖合同第八条就房屋交付期限约定：“出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房已竣工验收备案……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、……产权办理代小区竣工综合验收后，办理产权登记手续……”。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。合同第十一条就房屋交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”合同第十五条就房屋产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告向被告交纳了房款1160000元。2013年9月5日，原告在房屋未竣工验收备案的情况下上房。2013年11月8日，原告向被告出具收条：“今收到连云港市江山房地产开发有限公司支付江山花园《商品房购房合同》延期交房违约金54114元（伍万肆仟壹佰壹拾肆元）。对履行江山花园《商品房购房合同》已无争议”。2016年6月17日，涉案房屋所在的楼房取得丰县住建局颁发的商品住宅交付使用批准文件，通过丰县各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。本院认为，当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告就产权登记约定的需由出卖人提供报产权登记机关备案资料的起始时间应当是得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用之日后的交房之日，理由为：一、从合同约定的文义、合同的有关条款、合同的目的等看。双方约定产权登记需由出卖人提供报产权登记机关备案资料的起始时间应当是得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用之日后的交房之日。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同第八条约定房屋交付的条件是得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用，该条还明确约定“小区竣工综合验收后，办理产权登记手续”。双方签订的合同在该同一条款里明确约定了交付的房屋和办理产权的房屋均是得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用的房屋。合同第十一条就房屋交接约定交接的房屋也是合同第八条规定的证明文件即得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用，在合同无相反约定或特别约定的情况下，顺序在后的第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中所指的可以用来办理房产证的商品房，应当是指前述合同条款约定的得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用的商品房，这也和合同第八条约定的“小区竣工综合验收后，办理产权登记手续”相互印证。二、从原被告商品房买卖合同签订时合同履行的可预见事实看。双方约定交付的商品房和办理产权证的商品房均是得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用的商品房，并非是双方合同履行过程中变更的未得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用的商品房。三、从当地房产登记部门准予产权登记的前提条件看。房屋要进行产权登记首先应当得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用。四、从现有事实看。被告积极为房屋得到政府主管部门竣工验收备案从而为买受人办理产权证努力做相关工作，并且已经得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用，说明被告就此并无拖延办理产权证的恶意。五、从原告实际上房时的主观心态看。原告在自愿实际上房且取得房屋占有利益时，房屋因未得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用不符合合同约定的上房条件，更不可能符合办理房产权属证书登记条件，对此，原告是明知的，其现在又以不符合办理房产权属证书登记条件时的实际上房时间作为起算点向后计算360日，要求被告承担逾期办理房产权属证书的违约责任，主观上前后矛盾，也违反诚实信用原则。六、从原告领取逾期交房违约金时的意思表示看，其在收条里表示“对履行江山花园《商品房购房合同》已无争议”，在无具体说明针对逾期交房违约金或相反证据推翻的情况下，应当理解为对履行全部的购房合同无异议，原告现在又要求被告支付逾期办理房地产证的违约金，也不符合自己的意思表示。综上所述，应当以被告得到政府主管部门竣工验收备案同意交付使用之日向后计算360日，判断被告是否向产权登记机关提供办理权属登记所需资料，据此，原告主张被告超过360日向产权登记机关提供办理产权证的备案资料不符合事实，就此要求被告支付逾期办理房产权属证书违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告涂雪芹的诉讼请求。案件受理费45元（原告涂雪芹预交，减半收取），由原告涂雪芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 周洪林二〇一七年四月十八日书记员 刘文文 微信公众号“”