（2017）湘0202民初149号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-17
案件名称
原告株洲市华光物业管理有限公司诉被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市荷塘区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市华光物业管理有限公司,株洲市城发集团房地产开发有限公司,株洲市新城阳光资产管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第七条
全文
湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初149号原告：株洲市华光物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区港口街2号。法定代表人：刘光华，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：殷徽，湖南东盛律师事务所律师。被告：株洲市城发集团房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区地税局内。法定代表人：欧立新，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：陈涛，湖南法健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翠微，女，汉族，1973年10月14日出生，系该公司职员。被告：株洲市新城阳光资产管理有限公司，住所地；湖南省株洲市芦淞区红港西路与建设路交汇处阳光新城1-4层。法定代表人：钟伟，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：刘畅，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。原告株洲市华光物业管理有限公司诉被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月7日受理后，被告株洲市城发集团房地产开发有限公司认为株洲市新城阳光资产管理有限公司是物业的实际使用人和交纳物业服务费的义务人，对本案诉争的阳光新城项目地上第1-4层商铺自2014年4月1日后的物业服务费承担50%，申请追加株洲市新城阳光资产管理有限公司为本案被告参与诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲市华光物业管理有限公司的委托诉讼代理人殷徽、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司的委托诉代理人陈涛、株洲市新城阳光资产管理有限公司的委托诉讼代理人刘畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市华光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费391845.6元及滞纳金（从欠付之日起至全部付清之日止按照每日0.3%计算，暂计算至2017年1月31日为429070.93元）；2、判令被告退还政策性调整电费差价41774.05元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告株洲市华光物业管理有限公司同意追加株洲市新城阳光资产管理有限公司为本案被告，但要求被告株洲市城发集团房地产开发有限公司对株洲市新城阳光资产管理有限公司应承担的物业服务费承担连带责任。事实和理由：被告系位于株洲市红港西路与建设路交汇处“阳光新城”项目地上第1-4层商铺的业主。原告与株洲市阳光新城小区业主委员会根据2013年1月9日《关于阳光新城物业移交工作相关问题的会议纪要》以及《阳光新城小区住宅物业管理移交协议》，双方签订《阳光新城小区物业管理服务委托合同》，合同第四条第五款约定：商铺物业服务费每月为31660元，278个地下车库在出售前每个车位管理费30元/月，由开发公司（被告）支付，售出后由车库业主支付，车库物管费8340元，二项合计肆万元，经甲方（阳光新城小区业主委员会）书面通知株洲市城发集团房地产开发有限公司每月30日前拨付给乙方（原告）（从中扣除电梯运行费）。委托管理期限自2013年1月12日至2015年1月31日；第四条第九款约定：业主和物业使用人无正当理由逾期不交纳物业服务费的从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司辩称，原告未履行物业管理和服务的义务，要求被告承担物业服务费没有事实和法律依据；被告株洲市新城阳光资产管理有限公司是物业的实际使用人和缴纳物业服务费的义务人；原告主张的滞纳金与政策性调解电费差价无法律依据。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司辩称，新城阳光未与原告签署物业服务合同，没有权利义务的约定；新城阳光公司没有接受到原告物业公司合格的物业服务，有权根据合同法和物业管理条例第36条规定，拒绝支付物业费，同时在庭审中将提交相应投入和开支予以抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的阳光新城小区物业管理服务合同，证明原告从2013年-2016年1月30日为阳光新城小区提供物业服务的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司质证对其三性有异议，没有原件，委托方是小区业主委员会，原告没有与被告签订物业服务合同，原告没有按照合同和法律规定提供物业服务。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其真实性无异议，对其关联性有异议，原告没有与被告签订合同，该合同是有履行义务约定的内容。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。2、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的《关于阳光新城物业管理移交工作相关问题的会议纪要》、《阳光新城小区住宅物业管理移交协议》，证明被告株洲市城发集团房地产开发有限公司系阳光新城小区商铺及车位的产权人，物业服务费每月4万元，原告提供物业服务的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司质证对其三性有异议，没有原件，委托方是小区业主委员会，原告没有与被告签订物业服务合同，原告没有按照合同和法律规定提供物业服务。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，原告没有参与会议及移交。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。3、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的关于阳光新城小区近三年的物业管理情况的说明，证明阳光新城业主委员会证明原告的物业服务质量优良的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其三性有异议，认为与事实不符，签名的不是业主委员会的成员，不能代表业主行使权利，小区业主对上一届业主工作不满意，进行换届，上届业主委员会成员印章必须上交。经审查，该份证据符合证据形式要件，但对该份证据的内容的真实性缺乏相关证据证明，本院不予认定。4、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的电费明细单，证明电费差价41774.05元的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司质证对其三性有异议，没有原件，电费补贴是对物业所有人和物业使用人的补贴，没有规定物业服务单位享受补贴。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其关联性有异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。5、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的情况说明，证明被告财务出示2014年1月-2016年1月已付及欠付的物业费的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其三性有异议，没有原件，小区物业费缴纳和结算庭后提交相关财务凭证和报表。经审查，该份证据没有被告单位的盖章或签名，不具有证据形式要件，本院对该份证据不予认定。6、原告株洲市华光物业管理有限公司提交的2016年9月5日委托协议、收款收据、进账单，证明原告退出时所遗留问题已作价6.2万元交给涉案小区现在物业服务公司处理解决的事实。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司质证对其真实性无异议，对其关联性、证明内容有异议，该份证据证明原告物业服务没有按照约定和法律规定全部履行物业服务职责，存在较多的违约行为和物业管理瑕疵。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。7、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的阳光新城商铺房屋租赁合同书，证明株洲市城发集团房地产开发有限公司开发建设的阳光新城小区1-4楼房屋（商铺）已出租给株洲市新城阳光资产管理有限公司经营使用，由该公司享受物业管理服务并承担费用的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证有异议。株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，本院对该份证据予以认定。8、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的株洲市芦淞区法院（2014）芦法民一初字第871号民事调解书，证明株洲市城发集团房地产开发有限公司与株洲市新城阳光资产管理有限公司就物业服务费用的分担达成了调解意见的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其真实性无异议。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，本院对该份证据予以认定。9、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的《关于阳光新城商铺物业费用的报告>（株洲市新城阳光资产管理有限公司出具），证明株洲市华光物业管理有限公司没有履行物业服务义务，株洲市新城阳光资产管理有限公司自行承担了该商铺的物业管理和服务，并产生了相关费用的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其有异议，认为其与本案不具关联性。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，该份证据系单方陈述，没有其他证据佐证，本院不予认定。10、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的阳光新城物业交接相关费用清单（小区业主委员会出具），证明株洲市华光物业管理有限公司没有履行物业服务义务，或者服务存在重大瑕疵的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证无异议，但对其证明目的有异议，该证据是原告与小区业主委员会及现在为小区提供物业服务的湘盛物业公司三方签订的，对原告退场时应承担的费用做了一个结算，原告也将费用提供给了湘盛物业公司。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，本院对该份证据予以认定。11、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的工作联系单、关于物业服务的情况说明（株洲市湘盛物业管理有限公司出具），证明株洲市华光物业管理有限公司没有履行物业服务义务，或者服务存在重大瑕疵的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其有异议。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，该份证据系第三方出具，没有其他证据佐证，本院不予认定。12、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的代阳光新城物业交纳住宅电梯运行电费表（2013年1月-2016年12月），证明株洲市城发集团房地产开发有限公司代株洲市华光物业管理有限公司交纳了住宅电梯运行电费合计421032.43元的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证2013年的电费与原告实际交付的费用相差13328.36元，其余的2014、2015、2016年电费属实。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，2013年的物业服务管理费，原、被告已结清，原告在本案中提出的诉讼请求没有涉及，故本院对该份证据予以认定。13、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的阳光新城地下车位销售明细表，证明阳光新城小区地下车位销售情况的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其有异议，不予认可。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，该份证据系单方制作，没有地下车库买卖合同等其他证据佐证，本院不予认定。14、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的阳光新城商铺及地下车位物业费支付明细帐，证明株洲市城发集团房地产开发有限公司已支付株洲市华光物业管理有限公司费用的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对2013年-2015年被告已经支付的商铺及车库物管费没有异议（2013年扣除电费之后实付315724.5元、2014年实付20034.11元、2015年实付57530元），2016年实际支付的物业服务费只有8万元，与被告提交的证据相差2万元。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。15、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司提交的阳光新城商铺及地下车位维修等费用支付凭证，证明株洲市城发集团房地产开发有限公司代株洲市华光物业管理有限公司支付阳光新城商铺及地下车位维修等费用的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证不清楚具体情况。被告株洲市新城阳光资产管理有限公司质证无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定，但付款凭据上已经注明款项的用途，如被告株洲市城发集团房地产开发有限公司认为其没有必要承担该笔费用，当初就没有必要支付给原告，本院对该份证据的关联性不予认定。16、被告株洲市新城阳光资产管理有限公司提交的关于物业服务的情况说明（株洲市湘盛物业管理有限公司出具），证明株洲市华光物业管理有限公司没有提供合格物业服务义务的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其有异议，认为阳光新城现在物业服务范围属于现在物业服务公司另行约定的物业服务范围，不能成为原告没有履行义务的抗辩理由。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司质证无异议。经审查，该份证据系第三方出具，没有其他证据佐证，本院不予认定。17、被告株洲市新城阳光资产管理有限公司提交的垫付开支费用清单（包括消防罚款、保安人员工资、公共设施费用、垃圾中转、广场维护、工资表），证明开支和投入费用系因物业开支垫付，以上合计费用326713元予以抗辩，要求予以冲抵原告主张的费用的事实。原告株洲市华光物业管理有限公司质证对其有异议，认为所有单据属于内部改造费用，原告没有义务承担，被告株洲市新城阳光资产管理有限公司自2011年与被告株洲市城发集团房地产开发有限公司签订房屋租赁合同书到原告2016年元月退出阳光新城小区物业服务，自始至终没有对原告的服务提出任何异议，也没有就33页票据中的支出向原告主张权利，说明该组票据所产生的费用与原告没有关系。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司质证无异议。经审查，该份证据系被告株洲市新城阳光资产管理有限公司单方出具，没有其他证据佐证，本院无法确认其真实性与关联性，不予认定。根据本院采纳的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年1月14日，株洲市芦淞区人民政府办公室印发《关于阳光新城物业管理移交工作相关问题的会议纪要（2013年1月9日）》，内容：“2012年12月25日，原湘江五桥拆迁工作指挥长、区政协正处级干部刘觉受区委常委、常务副区长刘海滨委托组织株洲城发房地产、贺家土街道办事处、阳光新城业主委员会、来园社区及相关人员在贺家土办事处四楼会议室召开了阳光新城物业管理移交工作协调会议，现将会议内容纪要如下：一、关于小区物业管理移交相关费用问题会议商定，株洲城发房地产公司一次性拨付阳光新城小区业主委员会开办费110000元。以后城发房地产公司不再承担任何费用。从业主委员会接管小区物业之日起，阳光新城小区的商铺物业费与未售出地下车位的物管费由产权所有单位株洲城发房地产公司按月拨付：其中商铺物业费为每月31660元，今后费用增加根据社会物价上涨因素并参照行业标准由双方协定增幅；地下车位共计278个，未销售的车位物管费按每车位每月30元支付，销售后的车位物管费由业委会依法依规定价后向车位业主收取。……”2013年1月29日，在原告株洲市华光物业管理有限公司（乙方，受托方）与株洲市阳光新城小区业主委员会（甲方，委托方）签订《阳光新城小区物业管理服务委托合同》后，在株洲市芦淞区贺家土街道办事处的见证下，株洲市城发集团房地产开发有限公司与株洲市阳光新城业主委员会、株洲市华光物业管理有限公司签订《阳光新城小区住宅物业管理移交协议》，物业管理费收费标准同2013年1月14日株洲市芦淞区人民政府办公室印发的《关于阳光新城物业管理移交工作相关问题的会议纪要内容一致。2013年1月12日，原告株洲市华光物业管理有限公司（乙方，受托方）与株洲市阳光新城小区业主委员会（甲方，委托方）签订《阳光新城小区物业管理服务委托合同》，物业类型为商住楼，建筑面积约65041㎡（住宅面积51497㎡，商铺面积13544㎡）车库278个；服务期限为2年（2013年1月1日至2015年1月31日止）商铺物业服务费每月为31660元，278个地下车库在未出售前每个车位物业管理费30元/月，由开发公司支付，售出后由车库业主支付，车库物业管理费8340元/月，二项合计40000元/月，经甲方书面通知株洲市城发房地产公司每月30日前拨付给乙方（从中扣除电梯运行费等）；业主和物业使用人无正当理由逾期不交物业服务费的从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金，乙方也可诉法律追缴；甲方对乙方的管理实施监督考查，每年进行一次考核评定。合同到期后，双方于2015年1月16日补签了《物业管理服务委托合同》，合同期限为1年（2015年2月至2016年1月30日），合同内容与2013年1月12日的合同内容一致。2011年4月13日，株洲市城市建设开发有限责任公司（后更名为株洲市城发集团房地产开发有限公司）与株洲市新城阳光资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于湖南省株洲市红岗西路与建设路交汇处（原景文中学）的“阳光新城”项目，为地上第1-4层商铺租赁给株洲市新城阳光资产管理有限公司；2014年12月3日，株洲市城发集团房地产开发有限公司与株洲市新城阳光资产管理有限公司在株洲市芦淞区法院的主持下达成协议：株洲市新城阳光资产管理有限公司于2014年12月31日前一次性支付株洲市城发集团房地产开发有限公司代付给株洲市华光物业管理有限公司物业管理费100000元（物业管理费截至计算至2014年3月31日，已扣除了株洲市新城阳光资产管理有限公司缴纳的电费）；2014年4月1日以后的物业管理费按照现有的物业收费标准31660元/月，由株洲市城发集团房地产开发有限公司与株洲市新城阳光资产管理有限公司各承担50%……原告株洲市华光物业管理有限公司在阳光新城小区提供物业服务期间，2013年之前的物业管理费已经全部收取到位；2014年1月至2016年1月，株洲市城发集团房地产开发有限公司已付物业管理费338064.11元（200534.11元+57530元+80000元），需扣缴电费270090.29元（153924.98元+108450元+7715.31元）。因政策性调整电费差价，2015年6月，国网湖南省电力公司株洲供电分公司退补株洲市城发集团房地产开发有限公司电费41774.05元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告株洲市华光物业管理有限公司为被告株洲市城发集团房地产开发有限公司开发的阳光新城小区商铺及其所在小区提供物业管理服务，收取物业管理费用的行为，符合法律规定；原、被告双方在政府工作协调会议及物业服务合同中对物业费的收费标准有明确约定，原告株洲市华光物业管理有限公司诉讼请求按照合同约定的收费标准（商铺物业服务费为31660元/月、车库物业管理费8340元/月）要求被告株洲市城发集团房地产开发有限公司支付物业管理服务费，本院予以支持。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司将其名下的房屋租赁给株洲市新城阳光资产管理有限公司使用，双方在芦淞区法院调解下对商铺物业管理服务费的承担达成了一致意见，即各承担50%，原告株洲市华光物业管理有限公司对此予以同意，但同时要求被告株洲市城发集团房地产开发有限公司对全部物业管理服务费承担连带清偿责任，本院依法予以支持。被告株洲市城发集团房地产开发有限公司、株洲市新城阳光资产管理有限公司均辩称原告株洲市华光物业管理有限公司服务不到位，尤其对商铺的公共区域未提供合格物业服务，不同意缴纳物业管理服务费。对于商铺的物业管理费的收费标准，双方有会议纪要的协定及合同的约定，并且被告株洲市城发集团房地产开发有限公司按照合同约定支付了大部分物业管理费，对二被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上，商铺物业管理费合计791500元（31660元×25）、车位管理费208500元（8340元×25），合计1000000元，扣除被告株洲市城发集团房地产开发有限公司已付物业管理费338064.11元（200534.11元+57530元+80000元）及应扣缴的电费270090.29元，尚欠原告支付商铺物业管理费183345.6元（791500元-338064.11元-270090.29元）、车位管理费208500元；由被告株洲市城发集团房地产开发有限公司承担商铺物业管理费91672.8元（183345.6元×50%）、车位管理费208500元，合计300172.8元，被告株洲市新城阳光资产管理有限公司承担50%的商铺物业管理费91672.8元（183345.6元×50%）；因被告株洲市城发集团房地产开发有限公司系商铺产权人，原告要求被告株洲市城发集团房地产开发有限公司对被告株洲市新城阳光资产管理有限公司应支付的物业管理费承担连带责任，本院依法予以支持。因政策性调整电费差价，2015年6月，国网湖南省电力公司株洲供电分公司退补株洲市城发集团房地产开发有限公司电费41774.05元，但是被告株洲市城发集团房地产开发有限公司已经依据合同扣缴了电费，因政策性调整电费差价补发的电费41774.05元应该归原告株洲市华光物业管理有限公司所有，故原告请求被告株洲市城发集团房地产开发有限公司退还因政策调整电费补差41774.05元，本院依法予以支持。由于原告物业服务没有完全到位，并且没有向本院提交其催缴物业服务费的相关证据，业主没有及时缴纳物业费，原告自身有一定过错，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲市华光物业管理有限公司支付物业管理费人民币300172.8元（含商铺物业管理费91672.8元、车位管理费208500元）；二、被告株洲市新城阳光资产管理有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲市华光物业管理有限公司支付物业管理费人民币91672.8元；三、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司对被告株洲市新城阳光资产管理有限公司应承担的物业管理费91672.8元承担连带清偿责任；四、被告株洲市城发集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲市华光物业管理有限公司退还政策性调整电费差价补偿款人民币41774.05元；五、驳回原告株洲市华光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12426元，减半收取6213元，由原告株洲市华光物业管理有限公司承担2311元，被告株洲市城发集团房地产开发有限公司承担3000元，被告株洲市新城阳光资产管理有限公司承担902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 肖伟群二〇一七年四月十八日书记员 肖 增附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。