（2017）湘0105民初127号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-09
案件名称
（2017）湘0105民初127号长房集团公司诉陶爱莲房屋租赁合同一案民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙房产（集团）有限公司,长沙恒兴资产经营有限公司,陶爱莲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初127号原告：长沙房产（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路新世纪体育城回龙苑十一层。法定代表人：全臻，董事长。委托诉讼代理人：杨珂，长沙恒兴资产经营有限公司工作人员。原告：长沙恒兴资产经营有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。法定代表人：付相冲，总经理。委托诉讼代理人：杨珂，该公司工作人员。被告：陶爱莲，女，1951年6月28日出生，汉族原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司诉被告陶爱莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙房产（集团）有限公司（以下简称“长房集团”）、长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称“恒兴公司”）的委托诉讼代理人杨珂、被告陶爱莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、1、解除原告长房集团、恒兴公司与被告陶爱莲之间的《房屋租赁合同》；2、被告陶爱莲立即腾空并向原告长房集团、恒兴公司交付位于长沙市开福区三贵街委水道巷44号的房屋；3、被告陶爱莲承担本案全部诉讼费用。事实与理由：长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋系长房集团所有。长房集团所有属于芙蓉区、开福区范围内的房产由恒兴公司经营管理。2007年1月1日，恒兴公司（出租人）与陶爱莲（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、租赁房屋为三贵街委水道巷44号房屋；2、租赁期限自2007年1月1日起至2007年12月31日止，租赁期满合同终止，如需续租，重新签订租赁合同；3、面积30.38平方米，每月租金63.7元。2016年5月30日，长沙市开福区人民政府、长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室发布了开政字（2016）2号《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》及征收范围。征收位于开福区东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街地范围内的房屋，陶爱莲所居住的开福区三贵街委水道巷44号房屋位于此次项目征收范围内，需征收腾地。长房集团、恒兴公司现已不能履行房屋出租义务，双方所订房屋租赁合同依法应予解除。长房集团、恒兴公司已向陶爱莲送达止租通知，告之其限期办理腾房手续，并多次上门与之协商，但陶爱莲仍拒不腾房，且不办理相关手续。依据双方签订的房屋租赁合同相关条款及合同法的相关规定，陶爱莲的行为严重侵害了长房集团、恒兴公司的合法权益。现长房集团、恒兴公司为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告陶爱莲辩称，1、陶爱莲系开福区三贵街委水道巷44号房屋原住民，家庭成员5人，系困难家庭；2、陶爱莲亡夫系原告长房集团员工，未享受单位应得福利；3、陶爱莲系合法租赁，按时交租，出资出力维修房屋至今；4、要求先购变自有产权再作补偿安置，不接受公房安置，要求安置在生活便利、适宜全家居住之处，应补偿维修款；5、对原告起诉状中陈述的事实有异议，租约上的面积是31.03平方米，不是原告诉称的30.38平方米；6、谈话笔录的内容与实际谈话内容不一致。本院经审理认定事实如下：长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋系国有直管公房，原由长沙市北区房地产管理局(后更名为长沙市开福区房屋产权管理局)代为行使所有权并进行统一经营和管理。2003年10月28日，长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立原告长沙房产（集团）有限公司，并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团的子公司。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局发布《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团，所有直管公房事宜均由长房集团处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团下属的恒兴公司经营管理。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在《长沙晚报》上刊登了长沙市房屋产权管理局《关于移交直管公房的公告》。依据上述文件规定，长沙市房屋产权管理局向原告长房集团核发了长房权证开福字第003147**号房屋所有权证，登记长沙市开福区水道巷044号房屋的所有权人为长房集团。被告陶爱莲系长沙市开福区三贵街委水道巷44号公有房屋的承租人，租住面积29.85平方米。2007年3月19日，恒兴公司（甲方）与陶爱莲（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租用甲方水道巷44号（50号）房屋作为住宅使用；租赁期自2007年1月1日起至2007年12月31日止，每月租金63.7元；租赁期间，该房屋如列入城市房屋拆迁范围，本合同终止，对乙方的安置按有关法律法规规定执行。合同中未列明计租面积。合同签订后，被告继续租用上述房屋，并按时交纳房租。2016年5月30日，因城市改造需要，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》（开政字（2016）2号）。征收范围为东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街，长房集团所有的位于长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋在征收范围内，需依法征收。2016年11月16日，恒兴公司向该房屋的承租人陶爱莲送达了《终止租赁关系通知单》，要求与陶爱莲解除直管公房租赁关系，并与其协商补偿安置事宜。后因陶爱莲未能与长房集团、恒兴公司达成补偿安置协议，也未腾空交付房屋，长房集团、恒兴公司遂向本院提起诉讼。上述事实，有长沙市人民政府文件、公告、房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋征收决定公告、终止租赁关系通知单、谈话记录、当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，一、长房集团系长沙市人民政府批准设立的对全市直管公房等资产进行经营管理的国有独资公司，并按照长沙市房屋产权管理局移交直管公房产权的通知办理了直管公房的产权变更登记，取得了市内相应直管公房的所有权。长房集团作为本案涉诉房屋的所有权人，其原告诉讼主体资格适格。恒兴公司经长房集团授权负责直管公房的经营管理，亦可作为本案原告提起诉讼。二、本案中，长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋由陶爱莲实际租住并与恒兴公司签订房屋租赁合同，交纳相应房屋租金，该合同依法成立，受法律保护。现陶爱莲租住的长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋已列入政府征收范围，长房集团、恒兴公司因不可抗力原因已不能履行出租公有房屋义务，陶爱莲继续租住该房屋的目的已不能实现。恒兴公司于2016年11月16日向陶爱莲发出《终止租赁关系通知单》，要求解除直管公房租赁合同的行为，符合我国《合同法》中关于解除合同的规定，本院予以确认。故本院对长房集团、恒兴公司向本院起诉，要求解除与陶爱莲之间的直管公房租赁合同并要求其腾空并交付长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋的诉讼请求，予以支持。对于陶爱莲承租公有住房的补偿安置问题，陶爱莲可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市政府令第116号）、《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》的相关规定与长房集团、恒兴公司协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、解除原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司与被告陶爱莲之间的房屋租赁合同；二、被告陶爱莲于本判决生效之日起3日内将长沙市开福区三贵街委水道巷44号房屋腾空并交付给原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司。案件受理费10000元，由被告陶爱莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 戴昱人民陪审员 刘霜人民陪审员 骆兵二〇一七年四月十八日代理书记员 朱银附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 来自：