（2017）沪02民终2451号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
曹骥良与曹国良、屠晴娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹骥良,曹国良,屠晴娟,上海川北物业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2451号上诉人(原审被告)：曹骥良，男，1947年2月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹容(系曹骥良之女)，1981年12月2日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：曹国良，男，1949年10月22日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：屠晴娟，女，1955年4月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务��律师。原审第三人：上海川北物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：颜志奇，董事长。委托诉讼代理人：范赐晋，男，该公司员工。上诉人曹骥良因与被上诉人曹国良、屠晴娟(以下简称“曹国良方”)及原审第三人上海川北物业有限公司(以下简称“川北物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹骥良上诉请求：撤销原审判决，依法驳回曹国良方的诉讼请求。事实和理由：上海市秦关路XXX号底层统客堂15.5平方米、二层统楼16平方米、二层亭子间6.6平方米、凹阳台2.4平方米、底层灶间6.8平方米以及晒台(以下简称“系争房屋”)的承租人为(曹骥良与曹国良之父)曹翰襄，曹翰襄死亡后，该房承租户名并未变更。曹国良方早已搬离系争房屋，该房一直由曹骥良家居住，长期以来，老人也一直由曹骥良照顾，遵照曹翰襄的遗嘱内容，曹骥良按期缴纳房租，实际履行了房屋租赁合同。该房动迁时，作为出租人的川北物业，根据曹骥良与曹国良的申请，指定曹骥良作为系争房屋的新承租人，在程序上和实体上完全依法合规。曹骥良作为新承租人已与拆迁单位签订了协议，曹国良方也一同参与选定了安置房屋，现在系争房屋已被拆除，曹国良方要求撤销承租人的指定没有依据，故请求支持曹骥良的上诉请求。曹国良方辩称，川北物业指定曹骥良为系争房屋的新承租人后，曹国良方发现其隐瞒了在本市他处享受过福利分房的情况，实际其并非系争房屋共同居住人，当然不具备承租人资格，川北物业指定其为承租人明显不符合《上海��房屋租赁条例》的规定及相关意见要求，虽然曹国良方一同参与了选房，但并不能以此作为否定承租人指定有错的理由。一审法院所作的判决是正确的，故不同意曹骥良的上诉请求，要求维持原判。川北物业述称，与一审时意见一致。曹国良方向一审法院起诉请求：撤销川北物业将系争房屋承租户名指定变更为曹骥良的行为。一审法院认定事实：曹国良方系夫妻，曹国良系曹骥良胞弟。系争房屋原承租人为(曹国良与曹骥良之父)曹翰襄。系争房屋原有八个户籍：曹翰襄、王翠华、曹慧、曹骥良、茅沂、曹容、曹国良、屠晴娟。曹翰襄1992年2月8日报死亡后系争房屋户籍分户，户号：320432，户主：王翠华(2007年4月21日报死亡)；户号：320433，户主：曹骥良(1947年3月报出生，1969年8月23日迁往新海农场，1973年3月8日由新海农场迁回)、妻：茅沂��女：曹容；户号：320434，户主：曹国良、妻：屠晴娟。1999年4月26日，因系争房屋居住困难，曹国良方与上海森诚置业发展有限公司签订《上海市内销商品房预售合同》，购买上海市房屋。2016年系争房屋遇动迁，曹骥良作为川北物业指定的承租人，于5月5日签署了系争房屋的动迁结算单。系争房屋实际使用情况：曹国良方认为底层统客堂原由其居住使用，二层统楼、凹阳台由曹骥良使用，二层亭子间用于堆放物品，底层灶间和晒台公用。1999年后因为居住困难，曹国良方虽居住自行购买的商品房，但物品仍堆放在系争房屋内。曹骥良认为，1996年左右曹国良方即从系争房屋搬离，二层统楼和二层亭子间一直由曹骥良居住使用，对此曹骥良提供居委会证明以及其缴纳系争房屋租金、公用事业费单据。1998年6月21日，中国银行上海市分行出具《住房配售单》，将上海市房屋��配给曹骥良。2001年2月7日，中国银行上海市分行(甲方)与曹骥良(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》约定：甲、乙双方根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1994]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜，订立本合同；乙方自愿购买甲方出售的座楼于上海市房屋。合同签订后双方未办理产权变更登记手续，目前上海市房屋的权利人仍为中国银行上海市分行。对此，曹骥良认为上海市房屋系其向中国银行上海市分行承租，并为获得产权，且《住房调配单》上的配方地址与《上海市公有住房出售合同》上的售房地址不一致，因此曹骥良未曾获得过福利分房。川北物业认为，《住房调配单》上原住房屋经营管理单位一栏签章人“上海宏祥物业管理经营公司”与系争房屋的实际物业管理单位不符，且前述《住房调配单》及《上海市公有住房出售合同》在指定承租人前的两次协调会上曹骥良均未如实提供。2016年1月25日，川北物业作出《公有居住房屋承租户名变更通知》载明：虹口区、二层亭子间、底层灶间部位。原承租人曹翰襄死亡，共同居住人未能就承租人变更达成一致意见，根据沪房管规范征[2013]9号文及沪房管法(2009)396号文等相关规定，现确定曹骥良为该房承租人。曹国良方对上述确定有异议，故起诉至法院。一审另查明，1992年12月2日，经上海市计划委员会批复，由上海市第六毛纺织厂与中国银行上海市分行联建银桥大厦项目。1994年9月27日，上海市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位：中国银行上海分行房地产经营公司，用地项目名称：银鹿大厦，用地位置：。1995年11月，上海市城市规划管理局颁发《建���工程规划许可证》，建设单位：中国银行上海分行房地产经营公司、第六毛纺织厂，建设位置。另，《新建住宅交付使用配套建设验收合格证明》上载明：上海银苑房地产经营公司负责建设的位于银鹿大厦的新建住宅已完成，经验收合格。据此，法院确认中国银行上海市分行分配给曹骥良并向其出售了上海市房屋。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据《上海市房屋租赁条例》以及《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》的规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户籍的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)、父母、其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。在原承租人曹翰襄去世之后，曹国良方、曹骥良户籍均在系争房屋内，虽居委会出具证明曹骥良长期居住系争房屋，但有证据证明曹骥良享受过单位福利性分房，而曹国良方在外居住是因为系争房屋居住困难而自行购买商品房。曹翰襄过世后，在川北物业重新指定系争房屋承租人时曹骥良并未如实提供自己曾获单位福利分房的相关证据，川北物业作为系争房屋的出租人，并未全面核实曹国良方、曹骥良他处住房情况，故根据相关规定，在审核过程的程序上和实体上存在瑕疵。判决：撤销上海川北物业有限公司指定曹骥良为上海二层统楼、二层亭子间、底层灶间房屋承租人的行为。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，公有房屋的租赁系合同关系，相应事宜应当由合同双方的当事人自行确定。因此，公房管理部门或其委托的物业管理单位作为出租人与承租人建立租赁关系将公有房屋出租给承租人的行为本身，并不属于法院的主管范围。但是，公房承租对象具有特定性和特殊性，并非所有人都有资格成为公房承租人。因此，在出租人确定了承租人后，当事人对承租人的资格提出异议的，可通过诉讼寻求救济途径。但需要指出的是，法院审理异议的范围仅限于审查出租人确定的承租人是否具备承租人的资格，如果查明出租人确定的承租人确实不具备承租人资格，因此不应被确定为承租人的，可以撤销出租人的确定行为，但不能代替出租人直接指定承租人。经审查，如果出租人确定的承租人具备承租人资格的，应当驳回异议人提出的异议。曹骥良的户籍在系争房屋中，且一直在该房中实际居住生活。本案中，鉴于当事人的申请，被川北物业确定为系争房屋承租人的曹骥良符合承租人���格。鉴于系争房屋现已被拆除，故对川北物业就系争房屋新承租人的指定，应予维护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10664号民事判决；二、对曹国良、屠晴娟要求撤销上海川北物业有限公司将上海二层统楼、二层亭子间、底层灶间房屋承租户名指定变更为曹骥良的行为的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币80元，由被上诉人曹国良、屠晴娟共同负担；二审案件受理费人民币80元，由被上诉人曹国良、屠晴娟共同负担。本判决为终审判决。审判长 周刘金审判员 高 胤审判员 彭 浩二〇一七年四月十八日书记员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”