（2017）川0116民初1589号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-19
案件名称
李琴、晏世文与四川环福置地有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李琴,晏世文,四川环福置地有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初1589号原告：李琴，女，1980年6月24日出生，汉族，住四川省双流县。原告：晏世文，男，1971年7月7日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：李琴（妻子），女，1980年6月24日出生，汉族，住四川省双流县。被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。原告李琴、晏世文诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琴、被告环福置地公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琴、晏世文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理美国城项目一期房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币158992.92元。事实和理由：原告于2013年11月12日以总价441647元购买了被告四川环福置地有限公司出售的美国城项目一期房屋，合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付美国城项目一期房屋。原告于2015年2月14日委托被告向有关部门缴纳相关税费，共计人民币16410元，包含契税人民币13249元，维修基金人民币604元，产权证办理费人民币2557元。原告多次要求被告完成交房手续，但至今被告仍未向原告办理交房，按照合同约定被告应向原告支付逾期交房违约金，截止2016年12月20日，被告应支付原告逾期交房违约金441647元×0.05%×720天=155901.39元（从2015年1月1日至2016年12月20日共计720天）。被告环福置地公司辩称，被告同意协助原告办理不动产权证，被告已于2015年7月5日将诉争房屋交付给原告委托收房的成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”），因此被告认为逾期交房违约金应从2015年1月1日起计算至2015年7月5日止,但《商品房买卖合同》约定的按已付房款的每日万分之五计算违约金的标准被告认为过高,请求法院适当调减。经审理查明，2013年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）商品房，用途为：大型购物中心，测绘建筑面积共33.54平方米，所购商品房总价款441647元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2015年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，原告向被告支付购房款441647元。2013年11月12日，原告（甲方）与普菲特公司（乙方）签订《成都·美国城商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将购买的成都美国城商铺委托给乙方使用或租赁，委托期限为十五年，在十五年委托期内，因培育市场需要，该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付；甲方全权委托乙方与四川环福置地有限公司办理该商铺的交接事宜。另查明，2014年12月30日，被告环福置地公司取得成都美国城一期（大型购物中心）房产测绘成果验收合格书，2015年6月17日，取得建设工程规划合格证，2015年7月2日，取得竣工验收报告，2015年7月5日，被告环福置地公司与普菲特公司签订《成都·美国城商铺交接书》，约定：根据《商铺委托经营管理合同》第四条商铺交接的约定，由普菲特公司与环福置地公司办理该商铺的交接事宜，现于2015年7月5日普菲特公司与环福置地公司已办理商铺交接手续，普菲特公司接收商铺，并按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将该商铺统一经营管理。2015年9月9日，被告取得成都美国城一期房屋的楼栋权属证书。2015年2月14日，原告向被告缴纳办证所需费用16410元。原告至今尚未取得不动产权证书。另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。上述事实，有原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否已于2015年7月5日交付诉争房屋。2、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、被告是否已于2015年7月5日交付诉争房屋。本院认为，原告按约定向被告环福置地公司支付了购房款，被告环福置地公司应按约定于2014年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房，被告环福置地公司未在约定的期限内向原告交付商品房，构成了违约，但原告已委托普菲特公司全权办理商品房的交接事宜，且普菲特公司在委托权限范围内于2015年7月5日与被告环福置地公司办理了商品房的交接手续，应当视为原告已经接收了房屋，被告环福置地公司交付商品房的义务已经履行完毕。本案《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告于2015年7月5日向原告交房已构成违约，应承担相应的违约责任。2、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金为12322元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未在约定时间交付房屋，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持逾期交房违约金为12322元。被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告李琴、晏世文到不动产权登记部门办理原告李琴、晏世文所有的位于双流区东升街道双楠大道666号成都美国城一期房屋的不动产权证书；二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李琴、晏世文逾期交房违约金12322元；三、驳回原告李琴、晏世文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，由原告李琴、晏世文负担348元，被告四川环福置地有限公司负担1392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 梁 宪二〇一七年四月十八日法官助理 何晓娇书 记 员 聂 华 关注公众号“”