（2017）鲁06民终699号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-22
案件名称
邵朱周、烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵朱周,烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终699号上诉人（原审被告）：邵朱周（曾用名：邵主周、邵朱洲），男，1956年5月1日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：谭焕贵，山东通世律师事务所律师。委托诉讼代理人：周得恩，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会,住所地烟台市莱山区盛泉工业园区东海实业二楼。法定代表人：于敬源，主任。委托诉讼代理人：孙志纲，山东广耀律师事务所律师。上诉人邵朱周因与被上诉人烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会（以下简称于家滩居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵朱周上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人起诉或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人不具备原告的诉讼主体资格。争议房屋所占用的土地被政府出让给了烟台万科房地产开发有限公司，依照法律规定，该土地上的房屋也应一并转让给万科公司，由万科公司对争议房屋的所有人上诉人进行安置补偿。被上诉人既不是房屋的所有人也不是争议房屋土地使用权的所有人，被上诉人不具备原告的诉讼主体资格，无权对上诉人提起返还房屋的诉讼。关于这一点，上诉人向一审法院提供了土地权属已经变更的证据并要求法院到政府主管部门核实。二、一审判决认定上诉人与被上诉人双方签订的售房协议无效是错误的。1、争议房屋不是违章建筑，也不是普通住宅，而是村集体建造的为集体生产所用的公益事业用房。2、被上诉人将争议房屋卖给上诉人，相当于为上诉人安排宅基地，为自己的村民解决住房问题，该做法是对集体经济时期遗留下来的集体生产公益性用房的合理利用，并不违反法律法规的强制性规定。3、本案发生的真正原因是被上诉人要将应该归上诉人享有的拆迁安置补偿权利转归被上诉人享有，本案的实质不是房屋买卖协议有效无效的问题，而是争议房屋的拆迁安置补偿权利归谁享有的问题。4、根据房屋买卖纠纷审判实践中掌握的原则与合同法关于买卖合同的规定，应当认定上诉人与被上诉人的房屋买卖关系有效。5、根据上诉人与被上诉人签订售房协议第4条关于“付清房款，该房权归买房人所有”的约定，1998年房屋买卖以后双方没有任何纠纷的事实，充分证明被上诉人18年来一直承认该房屋的产权归上诉人享有。6、一审判决认定上诉人与被上诉人双方签订的售房协议无效适用法律错误，没有指出具体的法律依据。三、一审判决认定合同无效的同时，没有按照过错原则判决被上诉人赔偿上诉人损失，违反了合同法关于认定无效合同应当同时赔偿损失的处理原则。四、一审判决上诉人与被上诉人各负担400元案件受理费，违反了关于诉讼费由败诉方承担的原则。于家滩居委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应当驳回上诉人的上诉，维持原判。于家滩居委会向一审法院起诉请求：一、确认于家滩居委会与邵朱周签订的《售房协议》无效；二、邵朱周向于家滩居委会返还四间菜园房；三、诉讼费用依法负担。一审法院认定的事实：1992年1月1日，邵朱周与烟台市芝罘区初家镇于家滩村民委员会（现于家滩居委会）签订了《菜田生产承包合同书》，邵朱周承包于家滩居委会菜地并在于家滩居委会村居住。1995年9月7日，邵朱周一家的户籍迁入烟台市莱山区于家滩六街120号。1998年9月7日，于家滩居委会与邵朱周签订《售房协议》，于家滩居委会将其建设的位于承包菜园地上坐北朝南（长14.7m，宽5.2m）的四间菜园房出售给邵朱周。协议约定，卖房人：于家滩村民委员会买房人：邵朱洲经双方协商，于家滩村委会将所属菜园房肆间卖给菜农邵朱洲，并达成协议如下：1、菜园房位于于家滩村自来水塔南，房家道西边。2、房价定位陆仟元整。3、协商签订三日内，买房人一次性付清房款。4、付清房款该房权归买房人所有。5、该房以后出现任何问题，卖方不负任何责任。…协议还约定了双方其他权利义务。该协议签订后，邵朱周依约支付了房款6000元，邵朱周在涉案菜园房中居住至今。之后邵朱周对涉案房屋进行了加建。涉案房屋为整座建筑自西向东数外墙为白色的四间房屋，面积为76.44㎡。涉案的四间菜园房至今没有取得任何行政审批和建设手续。2000年后，于家滩居委会与邵朱周没有再续签菜田承包合同。2011年11月25日，于家滩居委会与邵朱周签订《菜园地补偿协议书》，约定：协议人：于家滩社区居民委员会（以下“甲方”）邵主周（以下“乙方”）针对委托管理逛荡河南面菜园地的回收、菜地上添置的蔬菜大棚等补偿的相关事宜，甲乙双方自愿协商一致的基础上，拟定本协议，具体内容如下：一：现就乙方菜地上的蔬菜大棚附着物（房屋除外）的补偿事宜，甲乙双方已共同确认菜地补偿面积为3000平方米，同时甲方再参照《烟台市征地地面附着物和青苗补偿标准（烟价【2008】40号）》规定的前提下与乙方共同确定菜地全部补偿费为91055元（玖万壹仟零伍拾元整）（房屋除外，详见地上附作物明细）。…协议还约定了双方其他权利义务。该补偿协议签订后，邵朱周收到了土地补偿款91055元。一审法院认为，涉案的四间菜园房至今没有取得任何行政审批手续和建设规划许可，于家滩居委会与邵朱周签订的《售房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。邵朱周虽辩称涉案菜园房是村集体建造的公益事业用房，是于家滩居委会村给邵朱周安排的宅基地，但没有事实和法律依据，不予采信。于家滩居委会要求确认双方签订的《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于家滩居委会与邵朱周签订的《售房协议》无效，于家滩居委会要求邵朱周返还四间菜园房的诉讼请求符合法律规定，予以支持，同时于家滩居委会应向邵朱周返还购房款6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会与邵朱周于1998年9月7日签订的《售房协议》无效；二、邵朱周向于家滩居委会烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会返还涉案四间房屋（坐北朝南自西向东数外墙为白色的四间房屋，面积为76.44㎡），于本判决生效之日起一个月内履行；三、烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会返还邵朱周购房款6000元，于上述房屋返还之日起履行。如果烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由烟台市莱山区滨海路街道于家滩社区居民委员会负担400元，邵朱周负担400元。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张自1989年开始承包被上诉人的菜园，涉案四间菜园房是1989年建设的，证据就是1989年7月24日海阳县小纪镇凤凰村委会出具的证明、涉案四间菜园房西边外墙上刻“一九八九年建”照片、1990年1月1日承包合同底页及1992年1月1日的菜园生产承包合同书。被上诉人则主张上诉人自1992年开始承包被上诉人的菜园，涉案四间菜园房是1992年建设的。因1989年7月24日海阳县小纪镇凤凰村委会出具的证明当时并未得到被上诉人确认，且现在被上诉人也不予确认，该证明不足以证实上诉人自1989年开始承包被上诉人菜园的事实。结合1990年1月1日承包合同底页和1992年1月1日的菜园生产承包合同书，可以确认上诉人自1990年开始承包被上诉人菜园的事实。被上诉人1989年8月1日印制的菜园生产承包合同书约定承包方每年每贰间房向村交房租80元，结合涉案四间菜园房西边外墙上刻“一九八九年建”照片，可以认定涉案四间菜园房是1989年建设的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人系《售房协议》的双方当事人，被上诉人向上诉人主张《售房协议》无效，符合法律规定。依据1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十条：“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准”的规定，涉案四间菜园房在建设时应履行审批手续，但被上诉人并未依法履行。1998年上诉人与被上诉人签订《售房协议》时，涉案四间菜园房仍未取得有关审批手续，且至今也未取得有关审批手续，故一审认定上诉人与被上诉人签订的《售房协议》无效并无不当。因上诉人一审时并未提出赔偿，二审对此不作审查，上诉人可另行主张权利。一审法院基于合同无效决定上诉人与被上诉人各自负担400元案件受理费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邵朱周负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 于 慧审判员 王家国二〇一七年四月十八日书记员 陈蒙蒙 来源：百度“”