（2017）沪01民终1653号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-05
案件名称
徐匡华诉郑俊房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐匡华,郑俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1653号上诉人（原审原告）：徐匡华，女，1951年9月13日生，汉族，户籍地江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：李攀，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑俊，女，1965年6月6日生，汉族，户籍地湖北省武汉市江岸区。上诉人徐匡华与被上诉人郑俊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐匡华及其委托诉讼代理人李攀、被上诉人郑俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐匡华上诉请求：撤销一审判决；改判解除讼争双方于2014年12月1日签署的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称“系争房屋”）《房屋租赁合同》、被上诉人支付违约金人民币4,000元（以下币种均为人民币）、被上诉人将系争房屋恢复原状、被上诉人按3,500元/月的标准计付自2016年11月1日起至实际返还系争房屋之日止的占有使用费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误；一审忽视了系争房屋使用过程中所产生的水电等费用的实际缴纳情况，该情况是次承租人实际使用该房屋的有力证据；对“张姓房客”、“张某”的微信、短信内容，一审草率地以截屏内容作为证据，断章取义，认定无关联性是错误的；对系争房屋的邻居以及楼组长的书面情况说明的证据类型和证明力判断错误；被上诉人始终居住在其他地方，不可能是涉案房屋的实际使用人；对于被上诉人的违约行为，上诉人已经尽到积极举证的义务，并且已能证明自己主张。被上诉人郑俊辩称，一审判决正确，要求维持原判。徐匡华向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方2014年12月1日就系争房屋租赁事宜签署的《房屋租赁合同》；2.郑俊支付徐匡华违约金4,000元；3.郑俊将系争房屋恢复原状（即返还系争房屋内原有的组合电视机柜、自动洗衣机、摇椅，郑俊换进的东西搬走）；4.郑俊支付拖欠的水费、违约金、滞纳金255元（徐匡华已垫付）；5.郑俊支付徐匡华自2016年9月1日至实际返还涉诉房屋之日的房屋占用使用费（按每月3,500元计算）。一审法院认定事实：徐匡华是系争房屋所有人。2014年12月1日左右，徐匡华、郑俊在上海XX公司居间下就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同明确“未经甲方（即出租方徐匡华）书面同意，乙方（即承租方郑俊）不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。”对于郑俊是否转租这一双方争议的事实，徐匡华向法院提交：1.其与“张姓房客”“张某”的微信、短信截屏，以证明郑俊将系争房屋转租给张某、张某应徐匡华要求于2016年7月底迁出；2.2016年11月2日系争房屋实际居住人员登记信息，显示居住人为孙某；3.邻居及楼组长出具的书面情况说明。郑俊则提供了证人孙某出庭作证，孙某陈述其受雇于郑俊，曾暂时居住在郑俊提供的系争房屋内，后因徐匡华上门吵闹，已搬离，其与郑俊不存在房屋租赁关系。郑俊还提供了其向孙某支付工资转账凭证，以证明双方雇佣关系。鉴于徐匡华并未能就其主张的郑俊转租事实提供直接证据，而其认定的次承租人孙某承认暂住过系争房屋而否认有转租关系，仅以居住人员登记信息难以认定转租关系存在。“张姓房客”、“张某”的微信、短信截屏内容，难以看出与本案所涉系争房屋有关联性，与书面情况说明并不能形成证据链，不能产生存在转租事实的内心确信。故法院难以认定徐匡华主张的转租事实存在。一审中，郑俊当庭向徐匡华支付2016年9月1日至11月1日的房租6,000元，水费、滞纳金、有线电视费共计345.40元。一审法院认为：徐匡华、郑俊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。现徐匡华以郑俊转租为由要求解除租赁合同，但未能就转租事实提供确凿证据，故对徐匡华要求解除合同、郑俊支付违约金的诉讼请求，法院难以支持。因徐匡华基于合同解除要求郑俊返还组合电视机柜、自动洗衣机、摇椅，在合同不予解除、系争房屋不予返还的前提下，徐匡华要求返还系争房屋内物品，亦难以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定,于二〇一六年十二月十三日作出判决，判决如下：驳回徐匡华的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐匡华负担。二审中，上诉人徐匡华提供了下列证据：一、有上海市浦东新区东明路街道安居苑居民委员会盖章及案外人陈某、季某、黄某、曹某签名的《租房情况说明》一份，欲证明系争房屋入住过多人、体征与被上诉人不符；二、上诉人与被上诉人之间的短信记录一份，欲证明上诉人指责被上诉人转租后、被上诉人迟延一个月才与上诉人联系；三、上诉人与“张某”、“张姓房客”的微信、短信记录若干（其中部分内容已在一审中提交），欲证明“张某”、“张姓房客”通过转租入住系争房屋。被上诉人对上述证据一、三的真实性不予确认，对证据二的真实性无异议、但认为上诉人从中删去了被上诉人回复的三条短信，故无法全面反映双方交涉的实际内容。被上诉人在二审中没有提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人存在擅自转租系争房屋的违约行为，上诉人对此负有举证证明之责。查考上诉人在一、二审中提供的证据，虽能在一定程度上反映系争房屋内时有被上诉人之外的人员入住，但并不能证明案外人系从被上诉人处租得系争房屋并向被上诉人支付相应的租金。因此，上诉人的上述主张，在现有证据条件下无法成立，本院对其上诉请求难以支持。综上所述，上诉人徐匡华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐匡华负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年四月十八日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”