（2017）冀01民终2439号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
石家庄市金恒物业服务有限公司、河北医科大学第四医院物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石家庄市金恒物业服务有限公司,河北医科大学第四医院
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终2439号上诉人（原审原告）：石家庄市金恒物业服务有限公司（以下称金恒物业），住所地石家庄市健康路8号。法定代表人：史建国，该公司经理。委托代理人：宋瑞海，河北和融兴律师事务所律师。被上诉人：河北医科大学第四医院（以下称医大四院），住所地石家庄市健康路**号。法定代表人：单保恩，该院院长。委托代理人：刘佳，河北晟舜律师事务所律师。委托代理人：徐韬，单位员工。上诉人金恒物业因与医大四院物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金恒物业的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定“房屋的真实权利人应当为房屋的物权所有权人，亦应是向原告缴纳物业管理费的业主”，据此，驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为，一审是错误的。一审判决在本案中，套用《物权法解释》第二条的观点属于适用法律错误。物权法的适用范围是“审理物权纠纷案件”。本案属于合同纠纷，应当适用《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，本案中没有人提起物权纠纷，没有人在争夺所有权。2、一审判决在审理物业合同中，对单位房产进行确权，超出了本案审理范围。《适用物权法解释》第二条的前提是当事人向法院提出请求，要求确认自己对某一不动产享有物权。本案中没有出现“请求确认享有物权”的当事人。法院主动为案外人确认物权，严重违背民事诉讼“不告不理”的原则。3、一审判决代替房屋产权登记机关对单位“房改房”变更所有权人，超出了民事案件管辖范围。被上诉人将“房改房”出售给个人，已经12年的时间未能办理产权过户手续，说明被上诉人出售“房改房”行为不符合房产登记机关办理过户的要求。如果被上诉人认为不能过户的责任在房产机关，可通过行政诉讼的方式解决。本案的民事诉讼中，审判机关代替房产登记机关对单位“房改房”进行过户确认。4、一审判决作为民事审判，无权直接否认国家机关出具的《房屋所有权证》。一审判决直接否定了国家机关出具的《房屋所有权证》的效力。5、被上诉人应当向上诉人缴纳物业费。被上诉人是拖欠物业费房产的业主。是该房产的所有权人，业主缴纳物业费是其法定义务。房产的实际使用人拖欠物业费，业主也应当与之承担连带责任。上诉人有权向负有连带责任的任一债务人主张权利。上诉人可以单独起诉业主，也可以单独起诉实际使用人，还可以将业主及实际使用人一并列为被告。如何选择是上诉人的权利。6、被上诉人应赔偿逾期付款给上诉人造成的损失。金恒物业向一审法院起诉请求：1、责令被告向原告支付物业费13841.68元；2、被告以13841.68元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向原告赔偿逾期付款损失（计算至起诉日为2373元）。一审法院认定的事实：原告为石家庄市金恒花苑小区的物业管理企业，被告为石家庄市金恒花苑小区9幢1单元201，301，401，501，601；2单元201，301，401，501，601房屋不动产登记薄记载的所有权人。上述房屋截止至2004年9月20日被告已出售给个人，但是未办理房屋产权过户登记手续。原告提交的2007-2013年物业费收费统计表中载明的上述房产的业主姓名均为个人，同时该统计表中载明一直由个人向原告缴纳物业管理费用。另查明，原告曾因9幢2单元601室尚少荣拖欠物业费问题以尚少荣作为业主向石家庄市桥东区人民法院提起诉讼，2007年12月20日，石家庄市桥东区人民法院判决尚少荣给付原告物业费578.56元。原告认可尚少荣于判决生效后缴纳了部分物业费。原审法院认为，本案争议的焦点是物业费缴纳主体问题。被告虽为上述房屋不动产登记簿记载的所有权人，然根据被告提交的公有住房出售收入专用收据、收入凭证可以认定被告已经将上述房屋出售给了个人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，房屋的真实权利人应为房屋的物权所有人，亦应是向原告缴纳物业管理费用的业主。且原告一直在向房屋的真实权利人收取物业费，房屋的真实权利人亦已经缴纳了部分物业费，故对原告主张被告缴纳物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。房屋的真实权利人并非是本案的必要共同诉讼参加人，追加房屋的真实权利人为本案当事人已无必要，原告应另案向房屋的真实权利人主张权利。基此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：驳回原告石家庄市金恒物业服务有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方之间未订立书面的物业服务合同。上诉人的代理人称，大约在2000年与开发商（河北金恒房地产开发有限公司）协商进驻该小区，物业服务费由业主支付，不知道具体和谁协商的。对原审判决认定的其他事实本院予以确认。本院认为，双方之间没有订立服务合同，且被上诉人已经将房屋出售给他人，被上诉人已经不是房屋的真实所有权人，上诉人向被上诉人主张物业服务费，没有依据。且上诉人一直在向房屋的真实权利人收取物业费，房屋的真实权利人亦缴纳过部分物业费，原判对上诉人主张被上诉人缴纳物业管理费的诉讼请求，不予支持，适用法律正确。综上，原判查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人石家庄市金恒物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟志刚审判员 周玉杰审判员 李荣水二〇一七年四月十八日书记员 郭智芳 更多数据：搜索“”来源：