（2017）兵0302民初118号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
原告盛于洛与被告李健凡、第三人喀什名都房地产开发有限责任公司图木舒克市分公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团图木舒克垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盛于洛,李健凡,喀什名都房地产开发有限责任公司图木舒克市分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵0302民初118号原告（反诉被告）：盛于洛，女，2001年8月4日出生，汉族，住四川苍溪县苍。法定代理人：侯兰（系盛于洛之母），女，1972年5月15日出生，汉族，住新疆图木舒克市。委托诉讼代理人：柴华，新疆叶尔羌律师事务所律师。被告（反诉原告）：李健凡（系图木舒克花花公子户外店业主），男，1984年12月28日出生，汉族，住新疆图木舒克市。第三人：喀什名都房地产开发有限责任公司图木舒克市分公司，住所地图木舒克市胡杨北路2号鸿源一期3楼。代表人：侯兰，经理。原告（反诉被告）盛于洛与被告（反诉原告）李健凡、第三人喀什名都房地产开发有限责任公司图木舒克市分公司（以下简称喀什名都图市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月26日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月7日、3月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛于洛的委托诉讼代理人柴华、被告（反诉原告）李健凡到庭参加诉讼，第三人喀什名都图市分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告盛于洛向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告向原告交纳2015年10月20日至2016年10月19日租金6023元，支付违约金14455.6元，小计20478.6元；3、依法判令被告自2016年10月20日至实际交房之日止按每天222.78元向原告交付租金，支付违约金16262.64元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定，原告将图木舒克市鸿源商城一楼1-12号商铺一间出租给被告使用，建筑面积75.29平方米；租赁期10年，自2013年10月20日至2023年10月19日止；租金前三年按每平方米80元，中间三年按每平方米90元，后四年按每平方米100元，房租一年一付，当年房租于合同签订时一次性付清，往后每年租金于当年10月1日前一次性付清；被告必须按约定支付租金，如无故拖欠租金，原告给予被告10日宽限期，如被告延期不付，须向原告支付当年租金20%的违约金，可视为被告放弃承租权，原告有权终止合同；合同还约定，如被告逾期交纳租金，经原告限期交纳后仍拒不交纳，原告有权解除合同，并有权要求违约方向守约方支付三年租金总额的20%作为合同违约金。第三年2015年10月20日至2016年10月19日，被告按约定应交纳租金72278元，被告仅交纳66255元，欠6023元未交纳，按约定被告应向原告支付当年租金的20%作为违约金即14455.6元。第四年2016年10月20日至2017年10月19日，被告应在2016年10月1日前一次性支付租金83131元，被告至今未交纳，按约定应向原告支付当年租金的20%作为违约金16262.64元。被告拖欠原告租金，已构成根本性违约，原告有权解除合同，被告应按房屋实际使用天数向原告支付租金，并承担违约责任。被告李健凡辩称，原告的全部诉讼请求应当全部予以驳回。首先，被告未违约，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》应继续履行；其次，被告之所以少支付2015年10月20日至2016年10月19日的租金6023元，是经过原告的母亲侯兰同意的；第三，被告与侯兰2016年6月23日经协商第四年2016年10月20日至2017年10月19日的租金按年66255元支付，但在2016年9月侯兰单方撕毁协议不同意第四年租金按66255元支付，2016年10月10日，侯兰又让第三人的财务人员拒开支付租金41313元的收据及拒收剩余的租金，属于违约；第四，侯兰多次带人来店内闹事，导致被告不能正常营业，原告不应收取2016年10月20日至被告店铺重新正常经营之日止的租金。反诉原告李健凡向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿经济损失70000元；2、判令反诉被告支付违约金49878.72元；3、判令反诉被告承担全部诉讼费。事实理由：事实理由：本诉所述与事实不符，反诉原告于2016年6月23日书面提交了要求减少第四年租金《申请报告》，侯兰同意第四年租金按第三年租金66255元支付。后第三人喀什名都图市分公司公司王经理多次通知反诉原告按66255元交纳第四年租金。2016年9月，侯兰单方撕毁协议不同意反诉原告第四年租金按66255元交纳。2016年10月10日，侯兰拒开已交付的租金41313元收据及拒收第四年的剩余租金，故反诉原告并无违约，反诉被告应继续履行《商铺租赁合同》。反诉被告以各种理由拒收租金，并三番五次不想履行合同义务，构成违约，按照合同约定，违约方向守约方应支付三年租金总额的20%的违约金49878.72元（83131.2×3×20%）；反诉被告在租赁期间多次纠集他人到店内闹事，致使反诉原告损失严重，2016年11月18日反诉被告强行将反诉原告的店铺锁住，至今未正常营业，造成经济损失70000元；反诉被告盛于洛辩称，对于反诉原告诉称第四年租金经协商降为年66255元，没有事实依据，合同约定第四年度租金按每平方米90元计算，反诉原告交纳第四年租金66255元，属于违约行为；反诉被告未违约，反诉原告请求的违约金49878.72元无事实依据；反诉原告诉称反诉被告多次纠集他人到店铺内闹事，导致反诉原告被迫清仓甩货损失严重，赔偿其经济损失70000元，无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、原告（反诉被告）提供的常住人口登记卡；2、原告（反诉被告）提供的《商铺租赁合同》；3、原告（反诉被告）提供的工作证明；4、原告（反诉被告）提供的房屋所有权证、国有土地使用证；5、原告（反诉被告）提供的电脑截屏的转账交易记录复印件；6、被告（反诉原告）提供的中国农业银行卡交易明细清单。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提供的《租赁委托书》，拟证明，2013年3月1日，原告（反诉被告）将其拥有的图木舒克市鸿源商城一期1-12号商铺委托第三人代为出租、代签租赁合同、代收租金、代写收据、代为管理商铺，委托期限2013年3月1日至2023年10月30日止等。被告（反诉原告）对该证据不予认可，认为原告（反诉被告）系未成年人，无权签订《租赁委托书》。本院认证，原告（反诉被告）系限制民事行为能力人，其签订的协议事后经其法定代理人侯兰追认，该协议应认定有效，经审查，对该证据予以确认；2、原告（反诉被告）提供的催款通知单2份，拟证明，2016年9月30日、2016年10月31日第三人两次向被告（反诉原告）发出催缴租金的通知。被告（反诉原告）对该证据不予认可，认为被告（反诉原告）根本未收到任何通知。本院认证，原告（反诉被告）未提供其他相关证据证实被告（反诉原告）已收到第三人发出的2份催款通知单，经审查，对该证据不予确认；3、被告（反诉原告）提供的收据，拟证明，被告（反诉原告）交纳2015年10月20日至2016年10月19日租金66255元，是征得原告（反诉被告）及第三人同意的。原告（反诉被告）对该证据不予认可，认为第三人未经过原告（反诉被告）同意擅自为被告（反诉原告）减少了一个月的租金。本院认证，原告（反诉被告）委托第三人代收租金、代写收据、代为管理商铺等，租金收据系第三人开具，收据中注明经房东同意减少一个月的租金，第三人的负责人系原告（反诉被告）的母亲，应当认定被告（反诉原告）交纳2015年10月20日至2016年10月19日租金66255元是经过原告（反诉被告）认可的，经审查，对该证据予以确认；4、被告（反诉原告）提供的《申请报告》，拟证明，2016年6月，被告（反诉原告）与第三人协商第四年租金按年66255元交纳。原告（反诉被告）对该证据不予认可，认为该申请只是要求第三人减少第四年租金，不能证明第三人同意减少租金及第四年租金按66255元收取。本院认证，该证据仅能证明被告（反诉原告）为减少第四年租金事宜向第三人提交了申请，但不能证明第三人同意第四年租金按66255元交纳，经审查，对该证据中被告（反诉原告）为减少第四年租金向第三人提交了《申请报告》的事实予以确认，对被告（反诉原告）拟证明的第三人同意第四年租金按66255元交纳问题不予确认；5、被告（反诉原告）提供的电话录音（U盘）及店内监控视频（U盘），拟证明(原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）未违约；(第三人拒开已支付的第四年度租金41313元的收据及拒收第四年剩余租金；③第三人收到被告（反诉原告）2016年6月要求减少第四年租金的申请，并且第三人同意第四年的租金按66255元交纳；④第三人的负责人侯兰多次纠集他人来店中闹事及清处店内物品；⑤自2016年11月18日第三人将被告（反诉原告）的店铺门锁住大概一周，至今未正常营业，错过了户外销售旺季及春夏的订货，造成直接经济损失70000元；⑥第三人负责人侯兰欠被告（反诉原告）货款40000元；⑦第三人已将该店铺租赁给他人，并签订了合同。原告（反诉被告）对该证据不予认可，认为录音中的谈话内容系第三人工作人员的个人行为，不代表第三人的行为，监控视频系2016年11月的事情，是在被告（反诉原告）未按时即2016年10月10日前交纳租金的情况下发生的。本院认证，经审查，对该证据中证实(2016年6月，被告（反诉原告）为减少第四年租金事宜向第三人提交了《申请报告》；(2016年10月10日，被告（反诉原告）向第三人负责人侯兰卡内通过智付通转账第四年租金41313元，同日，被告（反诉原告）要求第三人开具已支付的第四年租金41313元收据时，第三人拒绝开具收据及阻止被告（反诉原告）将第四年剩余租金40000元转给侯兰；③2016年11月4日、5日、18日，第三人负责人侯兰与该单位工作人员到被告（反诉原告）店内以被告（反诉原告）未按时足额交纳第四年租金驱赶被告（反诉原告）搬离店铺；经审查，对该部分内容予以确认，对其余内容不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，原告（反诉被告）与第三人签订《租赁委托协议》，约定：原告（反诉被告）将其拥有的图木舒克市鸿源商城一期1-12号商铺委托第三人代为出租、代签租赁合同、代收租金、代写收据、代为管理商铺，委托期限2013年3月1日至2023年10月30日止，租期不少于1年按年租金千分之三收取手续费。2013年9月11日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告（反诉被告）将位于图木舒克市商城一楼1-12商铺，建筑面积75.29平方米，出租给被告（反诉原告）使用；租期10年，自2013年10月20日至2023年10月19日止；租金前三年每月每平方米80元，中间三年每月每平方米90元，后四年每月每平方米100元，租金一年支付一次，当年租金于合同签订时一次性付清，第二年租金于当年10月1日前一次性付清，往后每年租金于当年10月1日前一次性付清；被告（反诉原告）必须按照约定缴纳租金，如无故拖欠租金，原告（反诉被告）可给予10天的宽限，如被告（反诉原告）延期不付，需向原告（反诉被告）支付当年租金20%的违约金，可视为被告（反诉原告）放弃承租权，原告（反诉被告）有权终止合同，终止合同的同时原告（反诉被告）有权清除被告（反诉原告）的所有人员；被告（反诉原告）逾期交纳租金，经原告（反诉被告）限期交纳后仍拒不交纳者，原告（反诉被告）有权解除合同；被告（反诉原告）必须按时足额交纳租金；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，被告（反诉原告）应当于租赁期满前或合同终止前10日内将租赁的商铺及原告（反诉被告）提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告（反诉被告），拒不交还的，原告（反诉被告）有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由被告（反诉原告）承担；双方必须遵守上述条款，如有违约，由违约方按三年租金总额的20%向守约方支付违约金。2015年11月16日，第三人向被告（反诉原告）开具收据，收据中注明，经房东同意，在2015年11月20日交清全年租金可免一个月租金即66255元。2016年6月，第三人收到被告（反诉原告）要求减少第四年租金的《申请报告》，后第三人的工作人员与房东电话联系，同意降低租金，但在2016年9月，第三人及原告（反诉被告）又要求被告（反诉原告）按照合同约定以每月每平方米90元支付第四年租金。2016年10月10日，被告（反诉原告）通过智付通转账给第三人负责人侯兰第四年即2016年10月20日至2017年10月19日租金按每月每平方米90元支付了41313元，同日，被告（反诉原告）要求第三人开具41313元租金的收据，第三人的工作人员电话请示侯兰是否收到被告（反诉原告）支付的租金41313元。第三人的工作人员请示后告知被告（反诉原告）：“侯兰的意思是要收回房屋，所打的租金会退回与你。”在此情况下，被告（反诉原告）欲将剩余的40000元租金转账于侯兰，第三人的工作人员告知被告（反诉原告）：“侯兰的意思是要收回房屋，并不是要求你交纳剩余的租金，你还是与侯兰沟通一下。”2016年10月20日，侯兰通过银行转账将41313元退还被告（反诉原告）。2016年11月4日、5日、18日，第三人负责人侯兰及其单位工作人员到被告（反诉原告）店铺内以被告（反诉原告）未按时足额交纳第四年租金要求其搬离店铺双方发生争执。另查明，第三人负责人侯兰系原告（反诉被告）之母。《商铺租赁合同》尾部原告（反诉被告）的签名系何新所签。何新系第三人工作人员。2013年8月8日，原告（反诉被告）办理了涉案商铺的房屋所有权证。2014年3月20日，原告（反诉被告）办理了涉案商铺的国有土地使用证。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》约定了解除合同的条件即被告（反诉原告）逾期缴纳租金，经原告（反诉被告）限期交纳后仍拒不交纳的，原告（反诉被告）有权解除合同。本案中，被告（反诉原告）于2016年10月10日按合同约定每月每平方米90元支付了第四年租金41313元，在第三人工作人员告知：“侯兰要收回房屋时”被告（反诉原告）欲将剩余40000元租金转账给侯兰，第三人的工作人员告知：“侯兰的意思是要收回房屋，并不是要求拟交纳剩余的租金，拟还是与侯兰沟通一下。”应当认定被告（反诉原告）未违反合同约定的最后期限即2016年10月10日前交纳租金。其次，原告（反诉被告）及第三人也未提供相关证据证明其已要求被告（反诉原告）在合理的期限内支付剩余租金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十三条第二款、第九十六条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。”故原告（反诉被告）要求解除合同的理由不具备约定解除及法定解除的情形，其该项诉讼请求不予支持。对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应交纳2015年10月20日至2016年10月19日剩余租金6023元，支付违约金14455.6元。本案中，第三人向被告（反诉原告）开具的收据中已注明“经房东同意，2015年10月20日至2016年10月19日租金减免1个月后为66255元。”并且第三人有权代原告（反诉被告）收取租金，代写收据，应当认定减免租金事宜是征得了原告（反诉被告）的认同，故对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持。因原告（反诉被告）要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求未获支持，对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）自2016年10月20日起至实际交付之日止按每天222.78元向其支付租金，并支付违约金16262.64元的诉讼请求不予支持。对被告（反诉原告）主张赔偿其经济损失70000元。本案中，2016年11月4日、5日、18日，第三人负责人侯兰及其单位工作人员到被告（反诉原告）店铺内以被告（反诉原告）未按时足额交纳第四年租金驱赶被告（反诉原告）搬离店铺双方发生争执，给被告（反诉原告）的正常经营造成了一定影响，因原告（反诉被告）与第三人系委托关系，故给被告（反诉原告）造成的损失应当由原告（反诉被告）予以赔偿，但被告（反诉原告）未提供相关证据证实由于第三人的原因给其造成的损失数额，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是将租赁物交付承租人，保证租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用用途。对于第三人将交纳的租金退回及拒收租金并不是出租人的义务，第三人声称收回商铺，但商铺并未实际收回，被告（反诉原告）提供的录音中只是第三人的一工作人员听另一工作人员说涉案商铺已出租于他人，并签订了合同，被告（反诉原告）也未提供其他相关证据证实第三人或原告（反诉被告）已将涉案商铺转租于他人，故原告（反诉被告）未构成违约，对被告（反诉原告）以原告（反诉被告）拒收租金，以达到解除合同的目的构成违约，要求支付违约金83131.2元的诉讼请求不予支持，第三人喀什名都图市分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告（反诉被告）盛于洛的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李健凡的诉讼请求。本案本诉案件受理费359元（原告盛于洛已预交）、反诉案件受理费1349元（反诉原告李健凡已预交），合计1708元，由原告（反诉被告）盛于洛负担359元，由被告（反诉原告）李健凡负担1349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。审判员 鲁红梅二〇一七年四月十八日书记员 肖美玲