（2017）闽0211民初558号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-11-15
案件名称
厦门辉彤物业管理有限公司与黄辉煌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门辉彤物业管理有限公司,黄辉煌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初558号原告：厦门辉彤物业管理有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇双桥明珠小区C1幢二楼，统一社会信用代码91350211798076994J。法定代表人：陈芬梅，总经理。委托诉讼代理人：林亚真、游彩月（实习），福建明鼎律师事务所律师。被告：黄辉煌，男，1962年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告厦门辉彤物业管理有限公司（以下简称辉彤公司）与被告黄辉煌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辉彤公司委托诉讼代理人林亚真到庭参加诉讼，被告黄辉煌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。辉彤公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业费7704元，公维金费2160元，公摊费1592元（该三项费用均从拖欠之日起，暂计至2016年12月）；2.判令被告立即向原告支付违约金暂计算至2016年12月31日为5315.76元（以每季度应交的物业管理服务费为计算基数，按月利率2%的标准计算，从每季度应交的物业管理服务费逾期之日起分批计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。辉彤公司当庭明确诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付物业费7704元，公维金费2160元，公摊费1592元（物业费、公维金费、公摊费均从2011年1月1日起暂计至2016年12月）；2.请求判令被告立即向原告支付滞纳金（暂计至2016年12月31日为5315.76元，以每季度应交的物业管理服务费为计算基数，按月利率2%的标准计算，从每季度应交的物业管理服务费逾期之日起分批计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年12月5日，在双桥明珠业主委员会未成立时，原告就与新福依房地产开发有限公司签订了《“双桥明珠”前物业服务合同》，后双桥明珠业主委员会成立，原告与双桥明珠主员会签订了《‘“双桥明珠”物业管理服务合同》，委托期限至2018年9月30日。以上合同均约定，双桥明珠小区由原告进行物业管理，原告提供服务的受益人为双桥明珠小区的全体业主和物业使用人。多层住宅物业管理费由原告按建筑面积每月每平方0.45元向业主收取；小高层物业管理费由原告按建筑面积每月每平方0.9元向业主收取；住宅的公共维修金按建筑面积多层每月每平方0.2元，小高层每月每平方0.25元向业主收取。物业管理服务费按季交纳，业主应在7日之内履行交义务；逾期交纳的，从逾期之日起按应交管理费的每天千分之三交纳滞纳金。公摊水电费由原告向业主分摊收取。被告系双桥明珠的业主，目前已拖欠物业费7704元、公维金2160元、公摊费1592元。被告的拖欠行为已经构成了严重违约，经多次催讨，至今被告仍拖欠上述费用。为维护原告的合法权益，特此向法院起诉，请求判令如上所请。黄辉煌未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。辉彤公司提交“双桥明珠”前期物业服务合同两份、临时业主公约、“双桥明珠”物业管理服务合同、被告身份证、交房确认书、欠费清单、违约金计算清单、物业缴费通知单、催讨物业费的律师函、国内快递回单、、土地房屋登记卡、常住人口基本信息表，黄辉煌无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利，本院对辉彤公司提交的上述证据予以确认。根据辉彤公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月5日，新福依房地产开发有限公司与辉彤公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》。合同约定委托管理期限为贰年，自新福依房地产开发有限公司通知房屋交付业主之日起计算。2010年6月17日，新福依房地产开发有限公司与辉彤公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》，合同约定委托期限从2010年6月18日至业主委员会成立且与其他物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，物业管理服务费为小高层住宅每月每平方米0.9元，公共维修金为小高层住宅每月每平方米0.25元等。其中合同第二十三条约定：物业管理服务费按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金。第二十六条约定：公用电费按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》的有关规定结算，由辉彤公司向业主或使用人分摊收取；公共水费按《厦门市物业管理收费办法》的有关规定据实结算，由辉彤公司向业主或使用人收取。2013年12月10日，厦门市集美区双桥明珠业主委员会与辉彤公司签订《“双桥明珠”物业管理服务合同》，合同约定委托期限从2013年10月1日至2018年9月30日，物业管理服务费为小高层住宅每月每平方米0.9元，公共维修金为小高层住宅每月每平方米0.25元等。其中合同第二十条第六项约定：物业管理服务费按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金。第二十二条约定：公用电费按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》的有关规定结算，由辉彤公司向业主或使用人分摊收取；公共水费按《厦门市物业管理收费办法》的有关规定据实结算，由辉彤公司向业主或使用人收取。合同签订后，辉彤公司对双桥明珠小区提供了物业管理服务。黄辉煌系厦门市集美区灌口镇双桥一里13号502室商品房业主,该房屋面积为119.32平米，其2011年1月至2016年12月的物业管理服务费、公共维修金及公摊水电费均未缴纳。本院认为，新福依房地产开发有限公司与原告辉彤公司签订《“双桥明珠”前期物业服务合同》、辉彤公司与厦门市集美区双桥明珠业主委员会签订的物业管理服务合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，现辉彤公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理等主要义务，黄辉煌作为该小区业主应当按照合同约定履行缴交物业管理服务费、公共维修金和公摊水电费的义务。辉彤公司有权根据合同约定按讼争房屋实际建筑面积119.32平方米主张物业管理服务费、公共维修金，现辉彤公司按118.51平方米主张黄辉煌支付2011年1月至2016年12月的物业管理服务费7704元（118.51平方米×0.9元/月×72月）、2011年1月至2016年12月的公共维修金2160元（118.51平方米×0.25元/月×72月），系辉彤公司对自身权利的处分，未违反法律规定，予以支持。辉彤公司主张黄辉煌支付2011年1月至2016年12月期间公摊水电费1592元，但无法提交相应证据，其该项主张缺乏依据，不予支持。根据辉彤公司与厦门市集美区双桥明珠业主委员会签订的物业管理服务合同约定物业管理服务费应按季交纳，业主或使用人应在7日之内履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳管理费的每天千分之三交纳滞纳金，辉彤公司主动将违约金调整为按月利率2%计算即年利率24%，系辉彤公司对自身权利的处分，未违反法律规定，予以支持。按照约定黄辉煌每季度末前应缴交当季的物业管理服务费321元，黄辉煌未按约定缴纳物业管理服务费，构成违约，依法应承担违约责任，从逾期之日，即从应缴费季度的下一季度计算，如2011年1月至3月的滞纳金自2011年4月1日起计，以此类推分批计算，按照年利率24%的标准计至实际还款之日止。黄辉煌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、黄辉煌应于本判决生效之日起十日内支付厦门辉彤物业管理有限公司2011年1月至2016年12月的物业管理服务费7704元、公共维修金2160元；二、黄辉煌应于本判决生效之日起十日内支付厦门辉彤物业管理有限公司逾期缴交物业管理服务费的滞纳金﹙以每季度应交的物业管理服务费321元为计算基数，按照年利率24%的标准计算，从每季度应交的物业管理服务费逾期之日起分批计算至实际付款之日止﹚；三、驳回厦门辉彤物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费219元，减半收取110元，由厦门辉彤物业管理有限公司负担20元，黄辉煌负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 连品方二〇一七年四月十八日代书 记员 汪秋婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第五十四条第一款：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：